[땅집고] “빌라에서 전세로 살고 있는데, 갑자기 빌라에 대한 경매 절차가 진행된다는 통지서를 받았습니다. 전세 계약 기간이 1년 더 남은 터라 제 마음대로 계약을 해지할 수도 없고, 전세금 반환 소송을 제기하기도 어려운 상황인데요. 이번 일을 계기로 채무 문제가 복잡한 집주인의 집에서는 더 이상 살고 싶지 않아졌는데, 지금 당장 전세보증금을 돌려받고 나갈 방법은 없을까요?”

빚더미에 앉은 집주인의 채무 문제 때문에 혹여나 전세금을 제때 못 돌려받을까봐 마음 고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 특히 지난 4년여간 이어진 집값 상승기 때 빌라에 갭투자한 뒤 매매가보다 더 높은 전세가로 세입자를 들인 사례가 많아, 이 같은 ‘깡통빌라’에 살다 전세금을 반환받지 못할 위기에 놓은 세입자들도 적지 않은 상황이다.

전세 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 주지 않는다면 이에 대응해 세입자가 진행할 수 있는 법 절차가 다양하다. 하지만 아직 계약 기간이 많이 남은 상황에서 거주 중인 집이 경매로 넘어간다면 상황은 간단치 않다.

부동산 전문 변호사들은 “원칙적으로 세입자는 임대차계약이 해지되어야만 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 있다”면서도 “다만 세입자가 돌려받을 전세금에 영향을 미치는 부동산 경매 절차가 진행되는 경우라면, 계약기간이 남아 있어도 세입자가 집주인을 상대로 전세금반환소송을 진행할 수 있다”고 입을 모은다.

전세금반환소송이란 전세 보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 소송을 제기할 때는 임대차계약이 해지되어야하고, 그 사유를 근거로 제시할 수 있어야 한다. 이 때 집주인의 채무 문제로 집이 경매로 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당한다. 세입자가 ▲내용증명 ▲전화 ▲문자메시지 ▲카카오톡 등 연락 수단을 통해 부동산 경매를 사유로 임대차 계약 해지를 요청하겠다는 의사를 집주인에게 통보한 뒤, 집주인이 이를 확인하면 해지 효력이 발생한다.

그럼에도 집주인이 계약 기간이 남았다는 이유로 전세금반환을 거부한다면 어떻게 대응해야 할까. 가장 확실한 방법은 전세금반환소송이지만, 소송을 제기하기 부담스럽다면 다른 방법을 모색해볼 수 있다. 대표적인 것이 배당요구종기일까지 법원에 배당 요구를 신청하는 것이다. 경매가 시작되면 집주인에게 돈을 받을 사람들은 배당을 요구해야 하는데, 이 배당을 요구하는 마감일이 배당요구종기일이다.

계약 해지를 통보한 세입자는 집주인에게 돌려받을 채권(전세보증금)이 있기 때문에 채무 관계에 있는 채권자로 인정된다. 이때 세입자가 배당 요구를 신청해 법원이 이를 수용한다면 부동산 경매에서 낙찰된 대금으로 채무변제 순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다.

만약 세입자가 해당 주택에 조금 더 머물러야 하는 사정이 있다면, 배당 요구 신청을 하지 않고 경매에서 집을 낙찰받는 사람이 나타날 때까지 기다려볼 수도 있다. 경매에서 낙찰자는 집주인 지위를 승계받는다. 추후 임대차 계약 기간이 끝나면 낙찰자에게 전세금을 돌려달라고 요구하면 된다.

한편 경매에 넘어간 집에 살고 있는 세입자가 배당 요구 여부와 상관없이 명심해야 하는 점이 있다. 세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인이 필요하다는 점이다. 만약 대항력을 갖추지 않은 세입자라면 선 순위 채권자가 아니기 때문에 전세금을 돌려받기가 어려울 수 있다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 “세입자가 전입신고를 했다면 대항력은 갖춰진다. 다만 다른 채권자에게 근저당이 잡히기 전 전입신고를 했는지, 또 이미 근저당이 잡힌 부동산과 계약한 후 전입신고를 했는지 확인하는 것이 중요하다”고 당부했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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