[땅집고] 몇 년 전 은퇴한 60대 김병수씨는 서울에 2주택을 보유한 다주택자다. 그는 2주택 중 한 채를 자녀 현주씨에게 증여하고 싶지만, 사회초년생이라서 증여세와 취득세를 부담할 여력이 되지 않아 여의치 않은 상황이다. 그래서 그는 자녀가 경제적 여력을 갖출 때까지 본인 소유 주택에서 무상으로 거주하도록 하려고 한다. 병수씨는 자녀에게 주택을 무상으로 임대해도 괜찮을까.

상속세 및 증여세법(상증세법) 제37조는 타인 부동산을 무상 사용하는 경우 그 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 보고 과세한다. 단, 그 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만 경우 제외한다. 산식에 따르면 부동산가액의 2%에 해당하는 금액을 1년 동안 적정 임대료로 보고 5년간 적정 임대료의 현재가치를 사용자가 수증한 이익으로 본다.

부동산 무상사용 증여이익은 5년에 한번 계산하므로 병수씨 자녀가 5년을 초과해 부동산을 사용한다면 5년을 초과하는 시점에 새롭게 무상사용을 개시한 것으로 보고 증여이익을 재차 계산한다. 그렇다면 다음 사례를 통해 어떤 경우에 부동산 무상사용 증여이익이 과세되는지 살펴보자.

사례1, 사례2처럼 부동산가액이 약 13억원 이하라면 무상사용이익이 1억원 미만으로 계산돼 증여세가 과세되지 않는다. 계산시 적용하는 부동산가액은 상증세법상 시가에 해당하는 금액이다. 상증세법상 시가란 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 기간 내의 매매, 감정가액, 경매·공매가액을 말하며 유사매매사례가액도 시가로 인정한다.

부동산 무상사용에 대한 증여이익이 과세되는 경우 1억원 초과 금액에 대해 과세하는 것이 아니라 증여이익 전체에 대해 과세하는 점을 유의해야 한다. 사례 3처럼 부동산 가액이 20억원일 때 5년간 무상사용이익이 1억5160만원 발생하는데, 1억원을 뺀 5160만원에 대해 증여세를 부과하는 것이 아니라 1억5160만원 전체 증여이익에 대해 과세한다는 것이다.

병수씨가 자녀에게 임대한 주택이 증여세 과세대상에 해당해 증여세를 신고·납부했다고 가정하자. 부동산 무상사용 증여이익은 부동산 사용을 시작하는 시점에 5년 무상사용을 가정해 일시에 과세한다. 이후 병수씨 자녀의 실거주기간이 5년이 되지 않는다면 남은 기간에 대한 증여세는 경정청구를 통해 환급받을 수 있다. 결과적으로 병수 씨의 자녀가 실제 무상사용한 기간에 대해서만 증여세가 과세되는 것이다.

만약 병수 씨가 자녀에게 주택에 대한 월세를 소액이라도 받는다면 증여세를 피할 수 있지 않을까? 상증세법에서는 자녀가 부모에게 임대료를 지급하더라도 그 임대료가 적정 임대료에 미치지 못한다면 증여세를 부과한다.

다만, 적정임대료와 실제 지급 임대료 차액이 적정임대료의 30% 미만이라면 과세하지 않는다. 여기서 적정임대료란 일반적인 시세에 해당하는 제3자 간 임대료를 말하며, 불분명한 경우 부동산가액의 2%를 적정임대료로 본다. 병수 씨가 자녀에게 임대료를 받더라도 일정금액을 넘지 않으면 여전히 증여세가 부과된다는 것이다.

병수씨 사례처럼 자녀에게 직접 부동산을 증여하는 것이 아니더라도 상황에 따라 증여세를 내야 하는 경우가 발생할 수 있다. 주택가액이 13억원 이하라면 무상 임대해도 세금 문제가 없지만 다른 부동산의 무상임대나 저가임대의 경우 예상치 못한 세금문제가 추가로 발생할 수 있다는 점에 유의해야 한다. /글=장지인 NH농협은행 세무전문위원, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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