[땅집고] 서울 용산구의 한강변 핵심 재개발 사업지인 한남3구역 입주권 매물이 최근 큰 폭으로 하락했다. 84㎡(이하 전용면적) 아파트를 받을 수 있는 매물이 22억원 선에서 거래 중이다. 이 매물의 감정평가액은 14억원대이고 웃돈(프리미엄)이 8억원 붙어있는 셈인데, 지난해까지는 이 일대에서 웃돈 11억원 이하 입주권을 찾기 어려웠던 점을 감안하면 낙폭이 크다. 59㎡ 주택형은 17억원 선에도 급매물이 나왔다. 웃돈이 7억원 정도 붙었는데, 이 역시 지난해보다 1억~2억원 낮아진 가격이다.

최근 서울을 비롯한 수도권 신축 아파트 시세가 급락하면서 재개발 입주권 가격도 덩달아 추락하고 있다. 재개발 입주권을 구입하려는 수요자는 내년까지 수억원 더 하락할 것으로 보고 관망세로 돌아서는 분위기다.

그러나 일부 전문가들은 단기적으로 가격이 떨어지더라도 장기적으로 볼 때 지금이 재개발 입주권을 구입할 적기라고 주장한다.

■서울·수도권 재개발 입주권 1억~2억원씩 하락

서울 서북권 핵심 뉴타운 사업지로 주목받는 서대문구 북아현동 북아현뉴타운 2구역은 현재 입주권 프리미엄이 2억~3억원 가량 하락했다. A공인중개사사무소 관계자는 “지난해까지는 84㎡ 아파트를 받을 수 있는 입주권 매물에 적어도 11억원 이상 웃돈이 붙었는데 최근 마포와 서대문구 아파트 가격이 빠지면서 2구역 급매물도 9억원대에도 나오고 있다”고 했다. 2구역보다 웃돈이 수억원 저렴한 북아현3구역도 가격이 많이 빠졌다. 올 초만 해도 8억원대였던 3구역 입주권 프리미엄은 현재 6억원대로 급락했다.

서울 동북권 대표 재개발 사업지로 꼽히는 동대문구 이문1구역도 마찬가지다. 이문1구역은 아파트명을 ‘래미안 라그란데’(3069가구)로 확정하고, 오는 11월 일반분양에 나설 전망이다. 하지만 최근 1구역 입주권 프리미엄은 지난해보다 1억5000만원 하락했다. 59㎡ 새 아파트를 받을 수 있는 입주권이 작년보다 낮아진 6억원대에 거래 중이다.

경기권 대규모 재개발 사업지인 광명뉴타운도 마찬가지다. 광명뉴타운 북측에 위치한 광명1구역에서는 59㎡ 아파트를 받을 수 있는 입주권 투자금이 지난해 6억원대에서 1억~1억5000만원 하락한 5억원 수준에 손바뀜했다.

최근 입주권 프리미엄이 급락하면서 향후 추가 분담금을 감안해도 주변 새 아파트 시세보다 저렴하다는 분석도 나온다.

실제로 광명 1구역 인근 신축 아파트인 ‘철산 센트럴 푸르지오’ 59㎡는 작년보다 7000만원 하락한 11억원에 실거래된다. 현재 광명1구역 투자금(5억원)과 비교하면 최대 6억원 차이난다. 동대문구 이문·휘경뉴타운 사업지 인근 신축 아파트 ‘휘경SK뷰’ 59㎡도 올해 10억5500만원까지 떨어졌다. 이문1구역 입주권 가격과 비교하면 2배쯤 높다.

■지금이 투자 적기?…내년까지 더 기다릴까?

재개발 사업은 곧 착공을 앞둔 단지라고 해도 입주까지 길게는 5년 이상 더 걸릴 수 있어 장기적으로 보면 지금 하락한 가격에 투자하는게 적기라는 시각도 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “서울 신규 분양 시장이 침체라고 해도 아직까지 주요 단지는 청약에 들어가지 못하고 있다”면서 “최근 입주권 가격이 하락한 곳은 모두 서울에서도 인기 지역이어서 일반분양하면 청약 경쟁률이 높을텐데, 같은 값이면 입주권을 구입하는 것이 나은 선택이 될 수도 있다”고 했다. 그는 “집값이 하락했지만 재개발 입주권 매물과 주변 아파트 시세는 여전히 차이가 크고 입주권은 결국 신축 중에서도 신축이라는 점도 고려해야 한다”고 했다.

송승현 도시와경제 대표는 “그동안 아파트 분양 경기가 워낙 좋아 조합원 입장에서 분담금이 줄어 유리했지만 최근 공사비 상승 등으로 공급 시장이 불안해 조합원 부담이 늘면서 입주권 가격은 더 하락할 가능성이 높다”면서 “올 하반기는 관망하고 내년쯤 투자하는 것도 나쁘지 않다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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