[땅집고] 정부가 수도권 일부와 지방 전 지역의 규제지역 지정을 해제했다. 이번 조치로 주택과 분양권의 양도세 비과세 조건이 어떻게 바뀌는지에 대한 궁금증이 커지고 있다. 공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사의 도움을 받아 Q&A로 정리했다.

- 1년 전 조정대상지역의 주택을 매수했는데 이번에 규제가 풀렸습니다. 기존에는 이 주택을 양도시 비과세를 받으려면 2년 실거주를 해야 했는데 2년 보유만 해도 비과세를 받을 수 있을까요?

“그렇지 않습니다. 2년 보유, 2년 실거주 요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 조정대상지역에서 해제되지 않았다면 다주택자의 경우 중과세가 적용됐을텐데 규제지역에서 해제되면서 중과세가 적용되지 않게 됩니다.”

- 2022년 9월 비조정대상지역이 된 지역에서 주택을 매수했는데 갑자기 정부가 1년 뒤인 2023년 9월 해당 주택이 있는 지역을 다시 조정대상지역으로 지정했다면 이 시점(2023년 9월) 집을 매도할 경우 양도세 비과세를 받을 수 있을까요?

“만약 전 세대원이 무주택자라면 양도세 비과세를 받을 수 있지만 세대원 중 한 명이라도 1주택자라면 양도세는 중과 됩니다. 다주택 중과 여부는 양도 시점으로 판단하기 때문입니다.”

- 주택 계약 당시에는 비조정대상지역이었지만, 잔금을 치를 땐 조정대상지역이었습니다. 양도세 비과세를 받으려면 보유기간, 거주 요건 등이 어떻게 될까요?

“조정대상지역 지정 전에 계약한 무주택자의 경우는 2년 실거주할 필요 없이 2년간 보유만 하면 비과세를 받을 수 있습니다. 다주택자일 경우 중과세가 적용됩니다. 단, 내년 5월 9일까지는 한시적으로 양도세 중과가 배제됩니다.”

- 분양권 취득 시점 조정대상지역이었는데 입주(등기) 직전 비조정대상지역으로 규제가 해제됐습니다. 양도세 비과세를 받으려면 2년 실거주 해야 할까요?

“그렇지 않습니다. 분양권은 입주(등기) 시점의 기준을 따릅니다. 때문에 분양권 잔금일 기준으로부터 2년간 보유만 하고 있었다면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.”

- 분양권 계약 시점 비조정대상지역이었다가 계약 이후에 조정대상지역으로 바뀌게 됐을 경우 양도세 비과세 조건이 어떻게 될까요?

“전 세대원이 무주택자라면 2년 간 보유만 하면 되고, 실거주 요건을 충족할 필요가 없습니다. 다만 세대원 중 한명이라도 1주택자라면 양도세는 중과 됩니다.”

- 분양권 취득 시점 조정대상지역의 전매제한이 있는 단지였는데 보유 기간 동안 비조정대상지역으로 변경됐습니다. 분양권 전매가 가능할까요?

“6개월 이상 보유하고 있었다면 전매가 가능합니다. 전매 제한 기준은 매도 시점의 기준을 따르며 비조정대상지역에서는 전매 제한 기간이 6개월이기 때문입니다.”

/전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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