[땅집고] “건축을 업으로 하는 사람조차 깜짝 놀랄 만큼 건축비가 뛰고 있습니다. 게다가 금리도 계속 오르죠. 이런 상황에서는 가급적이면 신축보다는 리모델링이 현명한 선택이 될 수 있습니다. 리모델링으로 비용을 절감하면서도 신축을 짓는 것만큼의 가치 극대화를 이뤄낼 수 있습니다.”

서울 송파구 삼전동 삼전사거리 코너에 위치한 ‘양지빌딩’은 다세대·다가구 주택이 밀집한 삼전동에서 단연 돋보인다. 다른 일반 건물과 달리 노출 콘크리트로 지어진 무게감있는 외관이 눈길을 끈다. 통창으로 조성된 건물 정면부는 얼핏 보기에 대형 갤러리를 연상시킨다.

이 건물을 설계한 김종석 에이티쿠움파트너스 대표는 “초역세권 입지에서 시각적으로 거부감이 없으면서도, 색감과 형태 등에서 사람들의 주목받을 수 있는 건축적 디자인이 건물 가치를 드높이는 데 도움이 됐다”고 했다. 김 대표는 서울 강남과 성수동, 서대문구 연희·연남동 일대에 100채가 넘는 건물을 신축·리모델링한 베테랑 건축가다. ‘연희동 카페거리’를 조성한 주인공이기도 하다. 김 대표는 오는 10월11일 ‘리모델링 마스터 클래스 5기’ 과정에서 ‘현장스터디 : 수익형 부동산의 성공 사례 현장 투어’를 주제로 강의한다.

■ 비용 줄이고 건물 가치는 극대화… “건물 상황에 맞는 ‘리모델링’ 처방 필요”

이 건물은 원래 5층 규모의 노후된 근린생활시설이었다. 서울 지하철 9호선 삼전역 2번 출구 바로 앞 요지를 차지하고도 연식이 오래된 타일로 외관이 장식돼 눈에 잘 띄지도 않았다.

당초 이 건물의 소유주는 건물 전체 리모델링을 의뢰했다. 그러나 리모델링을 위한 건물 철거와 지하층 토목공사를 비롯해 전체 시공비용 등을 고려하면 신축에 버금가는 비용이 드는 것이 문제였다. 신축을 짓는 방안도 검토했지만 최근 잇따른 건축비 급등으로 수지타산이 맞지 않았다.

김 대표는 과감하게 방향을 틀었다. 건축주에게 지하층을 그대로 두고 건물 지상부만 부분 리모델링 하는 방안을 제시한 것. 기존 건물 중 지하층만을 남겨두고 지상층 전체를 철거한 후 신축에 준하는 증축 디자인을 최종적으로 확정했다. 결과적으로 노후된 기존 건물에 대한 구조보강비용을 절감하고 특히 지하층 토목공사비용을 절약하면서 신축 수준의 7층 건물을 완성할 수 있었다.

■ 유리박스형 건물에 매스 디자인을 더하다

초역세권에 입지한 만큼 사람들의 눈길을 사로잡기 위한 설계가 필요했다. 먼저 외관을 노출 콘크리트로 시공해 묵직한 느낌을 주도록 설계한 것이 눈에 띈다. 건물의 각 층을 보면 창문이 천장부터 바닥까지 닿을 정도로 키워 통창 못지 않은 크기가 됐다. 확 커진 창문을 통해 거리에서도 매장 안을 들여다 볼 수 있어, 마치 건물 자체가 하나의 쇼룸처럼 보인다.

통상 이런 통유리로 조성된 ‘유리박스형’ 건물은 직사각형 형태로 설계되어 밋밋해보일 수 있는 것이 단점이다. 하지만 이 단점을 상쇄시키기 위해서 각층에 달린 건물 외벽에 기둥을 두껍게 설계했다. 이 기둥에는 층마다 입점 업체 정보를 적어둘 수 있으며, 간판이 작아도 돋보이게 설계돼 세입자에게 도움이 된다.

또한 양지빌딩 최상층(7층)에는 건물의 포인트가 되는 매스(Mass, 덩어리)를 설치했다. 김 대표는 “맨 꼭대기 층을 매스(Mass) 디자인을 활용해 건축적으로 조형감을 연출하면서 포인트를 주고자 했다. 삼전역 주변 일대에서 눈에 띄는 디자인 건축물을 계획했다”고 했다. 계단실과 매스 사이는 약 3평 정도의 작은 옥상정원으로 꾸몄다.

노출 계단도 포인트다. 건물과 외부 공간이 연결된 것 같은 효과를 내면서, 건물 채광과 통풍 효과도 높인다. 김 대표는 “큰 창문과 노출 계단 설계로 ‘열린 건물’을 지어 보행자가 건물에 대해 느끼는 심리적 거리감을 줄였다”며 “2층 이상 매장도 1층 못지 않은 홍보 효과를 내 상가 가치가 확 오르고 임대 수익도 덩달아 늘었다”고 했다.

현재 이용현황은 ▲지하1층 사무실 ▲1층 써브웨이 계약 임박 ▲2~3층 병원 (예정) ▲1층 일부 약국 (예정) ▲4층 요가 ▲5~6층 사무실 ▲7층 스튜디오 등으로 이용 중이다.

작년 말까지만 해도 건물만 지으면 가격이 뛰고 수익률도 맞출 수 있었다. 하지만 올 들어 상황이 180도 달라졌다. 건축비와 금리가 동시에 오르다보니 건축비를 더욱 냉정하게 따져야 하는 상황이 됐다.

김 대표는 “수익성을 높이고 건축비는 낮추는 건축 기획 전략이 여느때보다 중요해졌다”며 “특히 리모델링을 하면 자재비도 덜 들지만 공사 기간도 신축보다 20~30% 이상 줄어든다. 리모델링을 통해 세입자가 좋아할 만한 디자인, 개성 있는 공간을 충분히 만들 수 있는 것도 장점”이라고 했다.



<건축비 확 낮추고 수익률 쑥 올리고…리모델링 마스터 클래스 5기 모집>

예비 건축주를 성공으로 이끄는 멘토 역할을 해 온 땅집고가 ‘리모델링 마스터 클래스 5기’ 과정 수강생을 모집합니다. 리모델링은 수익성을 높이고 건축비는 낮추는 건축기획 전략으로 최근 주목받고 있습니다.

땅집고는 오래된 건물을 보유하고 있거나, 꼬마빌딩을 매입해 리모델링을 계획 중인 예비 건축주를 위해 10월 11일 ‘리모델링 마스터 클래스 5기’ 과정을 개설합니다. 교육 과정은 총 8회로 운영합니다. 리모델링을 준비하는 건축주라면 반드시 갖춰야 할 기본 지식과 실무 노하우를 배우고, 실제 건축 때 건축가나 시공사 현장소장과 효율적으로 의사 소통할 수 있는 방법을 알려드립니다.

모든 강의는 케이스 스터디 중심으로 운영하고, 리모델링 현장을 직접 찾아가 필요한 정보를 배우는 현장 스터디도 2회 진행합니다.

김종석 땅집고리모델링센터 센터장(AT쿠움파트너스 대표)이 ‘수익성은 높게, 건축비는 낮게-성공적인 리모델링 건축기획 노하우’를 주제로 강의하고, 씨앤에이건축의 조승봉 대표가 ‘리모델링 증축 설계와 인허가 전략’, 유지호 마고퍼스종합건설 이사가 ‘리모델링 성공사례 분석하기’ 등을 주제로 강의합니다. 분야별 전문가가 공실률을 줄이는 임대 전략, 절세 노하우 등도 알려드립니다. 수강 인원은 20명 안팎이며, 수강료는 160만원입니다. 10월 1일까지 결제하면 10만원 할인 혜택을 제공합니다.

▶교육 과정(모집 정원)
-리모델링 마스터 클래스 5기(20명 내외)
▶교육 일시
-2022년 10월11일~10월 27일(총 8강, 현장 스터디 2회 포함)
▶수강료: 160만원(사전예약 150만원. 10월 1일까지 신청시)
▶커리큘럼
▶수강신청:홈페이지 zipgobuild.com
▶전화문의:운영사무국 02-6949-6190


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