[땅집고] 한국은행이 25일 기준금리를 0.25%포인트(p) 또 인상했다. 작년 7월까지만 해도 0.5%였던 기준금리가 1년여 만에 2.5%로 가파르게 올랐다. 이른바 ‘3고’(고물가·고금리·고환율)를 잡기 위한 어쩔 수 없는 선택이라고 하지만 금리 인상의 여파는 부동산 시장에 직격탄이 되고 있다.

지난 한해 8.73%라는 경이로운 상승률을 기록했던 전국 집값은 올해 0.36% 하락했다. 부동산 거래절벽 현상은 더욱 심각하다. 1월부터 7월까지의 서울 아파트 거래량은 총 8534건으로, 전년 동기 대비 72.03% 감소했다. 특히 7월 거래량은 613건으로, 데이터를 생성한 이래 최저치를 경신했다.

불과 일년 전과는 정반대의 온도차를 보이는 부동산 시장에 새 정부가 지난 16일 첫 부동산 정책을 발표했다. 향후 5년간 270만 가구라는 상당한 물량 공급계획이 주요 내용이다. 정비사업 규제를 대폭 완화하고, 공공주도로 했던 공급 패러다임을 민간으로 전환하겠다는 의지도 내비쳤다. 아직 신규택지 확정과 규제 완화의 구체적인 부분들이 나오지는 않았지만, 정부 정책의 방향성을 엿볼 수 있다. 8·16 대책의 기조 속에 향후 부동산 투자 전략은 어떠해야 하는지를 미리 살펴봤다.

첫째, 다주택은 피해야 한다. 정부는 전 정부와 동일하게 새 정부 역시 다주택을 지양하고 1주택자를 보호하며 무주택자를 지원하는 정책 방향성을 갖고 있다. 기 발표했던 양도세 중과 한시적 유예나 상생임대인제도를 봐도 다주택자에게 혜택을 주는 것이 아니라 다주택자를 1주택자로 유도하는 정책으로 볼 수 있다. 따라서 실거주 목적이 아닌 주택 중 대출이 많은 주택, 양도소득세와 종합부동산세가 많은 지역에 보유한 주택 등은 자신의 부동산 포트폴리오에서 제외할 필요가 있다.

둘째, 수요가 많은 도심지역에 집중할 필요가 있다. 이번 공급대책을 보면 270만 가구 중 158만 가구가 수도권에 집중돼 있다. 민간 도심복합사업, 역세권첫집 등 수요가 많은 지역에 공급계획이 있는 것을 알 수 있다. 이번 공급계획은 5년 안에 입주까지 마치기에는 무리가 있을지는 몰라도 다음 정권까지의 주택공급 로드맵이 될 가능성이 높다. 따라서 장기적인 관점으로 도심 업무시설이 많은 지역의 똘똘한 주택 한 채에 관심을 갖는 것이 좋다.

셋째, 재건축이나 재개발 등 재정비 사업은 유망하지만, 장기적인 계획을 갖고 움직여야 한다. 도심에 민간주도로 주택을 공급하려면 재정비 쪽에 무게를 둘 수 밖에 없는데 그동안 강력한 규제가 있었던 만큼 규제 완화가 선행되어야 한다. 그러나 이번 발표에 구체적인 계획이 나와있지 않은 상태이기 때문에 규제안 확정과 법령개정까지는 물리적인 시간이 필요하다. 게다가 최근은 공사비나 인건비, 금리 인상 등으로 사업성을 확보하기에 어려운 시점인 만큼 거시적인 안목으로 접근할 필요가 있다.

넷째, 수익형 부동산도 입지에 따라 양극화가 선명해질 것이다. 일자리, 유동인구 등 현재가치를 객관적으로 평가하고 이번 대책에 담겨있는 GTX 노선과 신규 산업단지 등 개발호재 지역도 감안해 전략을 세워야 한다. 반대로 외곽지역에 있는 수익형 부동산은 공실 리스크가 커지거나 임대수익률이 낮아질 가능성이 있다. 이를 판단해 보고 미래 가치가 불투명하다면 빠른 시일 내에 처분하는 것도 고려해 볼 만하다.

다섯째, 절세 전략은 필수다. 다주택자라면 내년 5월 9일까지 시행되는 양도세 중과 유예 기간 내에 처분하는 것을 고려해 볼 필요가 있다. 최근 공시지가가 급등하면서 증여세 부담도 커지고 있어 증여를 고민하는 경우라면 빠른 진행이 필요하다. 특히 7월에 발표한 세법개정안을 보면 양도세 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어나는 안이 있다. 확정한다면 증여 후 10년 동안은 매각하기 어려워질 수 있어 이 부분까지 고려한 절세 전략이 필요하다.

새 정부는 부동산 시장의 안정화를 목표로 정책을 수립하고 있다. 그 방향성에 따라 본인의 자산을 안정화시킬 수 있도록 자산 포트폴리오 변화가 필요한 시점이다. /글=김효선 NH농협은행 부동산 수석위원, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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