[땅집고] 정부가 주택 시장 거래 활성화를 위해 시세 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택담보대출을 가능케 하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

5일 업계에 따르면 기획재정부, 금융위원회, 국토교통부는 추석 연휴 직후 부동산관계장관회의를 열어 부동산 대출 규제 완화 등 대책을 검토할 전망이다. 정부가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지를 해제하는 방안을 고려하는 분위기다.

15억원 초과 주택에 대한 대출 규제는 2019년 12월16일 문재인 정부의 17번째 부동산 대책을 통해 도입된 규제다. 당시 투기지역·투기과열지구의 고가 주택에 대한 LTV(주택담보대출비율)를 두 구간으로 나눠 9억원 이하분은 40%, 초과분은 20%를 적용하도록 하고 시가 15억원이 넘는 ‘초고가 주택’에 대해서는 주택 담보 대출을 원천 금지했다. 하지만 규제가 과도하다는 비판이 잇따르며 헌법재판소에 위헌확인 소송도 제기된 상태다.

■ 문재인 정부 17번째 규제 ‘15억원 대출 금지’ 풀릴까

15억원 초과 주택 대출 금지 규제는 도입 초반부터 부작용이 많다는 비판이 잇따랐다. ‘9억원’, ‘15억원’이란 가격 기준의 근거가 불분명하고, 결국 여유 자금이 있는 사람들에게만 집을 살 수 있는 기회가 주어진다는 지적이다. 대책 시행 이후 수도권에서는 초고가 주택을 제외하고 웬만한 중소형 주택이 15억원까지 오르는 ‘키 맞추기’ 현상이 벌어지기도 했다.

규제 완화에 대한 요구가 거셌지만 지금까지 윤석열 정부는 대출 규제 완화에 대해선 신중하게 접근했다. 자칫 부동산 시장을 다시 자극할 수도 있다는 판단에서다. LTV 완화 공약도 생애 최초 주택 구매자에만 제한적으로 적용했다. 다만, 최근 금리가 인상되고 거래가 위축하면서 LTV 추가 규제 완화 조치가 시행될 가능성도 제기된다.

국토교통부에 따르면 올해 7월까지 전국 주택매매 거래량은 총 34만9760건으로 작년 동기(64만8260건) 대비 절반 수준으로 감소했다. 지역별로 보면 수도권은 14만565건으로 지난해 동기보다 56.1% 감소했고 지방은 20만9295건으로 36.2% 줄어 수도권 감소폭이 더 컸다. 수도권 중 서울은 3만9803건으로 52.5% 줄었다. 미분양 주택은 증가세를 지속하고 있다. 지난달 전국 미분양 주택은 3만1284가구로 전월 대비 12.1%(3374가구) 늘어났다. 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양은 지난달 7388가구로 전월(7130가구)보다 3.6% 늘었다. 공급이 적은 수도권에서도 지난달 1.6% 늘었다.

■ “LTV 완화해도 DSR막혀, 규제 완화 효과 의문…속도 조절 필요”

하지만 전문가들은 대출 규제를 완화해도 거래 활성화를 기대하기 어렵다고 지적했다. 현재 거래 절벽 상태는 금리 상승에 따른 이자 부담에서 비롯된 측면이 크기 때문이다. 내년 상반기까지 금리가 계속 오를 전망이어서 실수요자들이 대출을 받아 집을 구매하기 어렵단 설명이다.

올 하반기부터 생애최초 주택 구입자에 한해 LTV를 80%까지 완화했지만, 청약 시장 경쟁률은 계속 하락하는 등 정책 실효성을 거두지 못하고 있다. 올해 1~7월 전국 부동산(집합건물·토지·건물) 생애 첫 매수자는 26만7066명으로 전년 동기(42만8789명) 보다 37.7% 감소했다. 2010년 관련 통계 작성 이래 1~7월 기준으로 가장 낮은 수치다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “총부채원리금상환비율(DSR)을 유지하는 상태에서 고가 구간의 LTV만 완화하는 것은 거래 활성화 측면에서는 영향이 제한적일 것”이라며 “다만 부동산 시장 정상화 기조로 보면 9억, 15억 등의 고가 기준 상한선을 인위적으로 만드는 것보다는 시장 가격에 따라 LTV를 적용하는 것이 더 바람직한 방향이라고 본다”고 했다.

윤지해 부동산R114 연구원은 “주택 가격이 15억원 이상인 아파트가 몰린 지역은 서울인데, 서울은 투기과열지구로 ‘15억원 초과 대출 금지’ 규제가 풀리더라도 LTV 한도가 제한된다”며 “규제가 완화해도 주택 수요가 크게 늘어날 수는 없는 상황이기 때문에 시장을 왜곡했던 규제가 풀린다는 상징적인 조치 정도로 접근해야 한다”고 했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “거래 활성화를 위해 언젠가는 15억원 대출 금지 규제가 해제돼야 하는 것이 맞지만, 겨우 부동산 시장이 하향 안정화하고 있는 상태에서 정부의 규제 완화 신호가 자칫 시장의 혼선을 일으킬 수도 있다”며 “규제 지역을 해제하고, 취득세 완화 등이 선제적으로 이뤄지고 난 이후 DSR 등 대출규제를 풀어가는 속도 조절이 필요한 시점”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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