땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] ‘천안 롯데캐슬 더 청당’

[땅집고] 롯데건설이 충남 천안시 청당동 361-13에 짓는 '천안 롯데캐슬 더 청당’(이하 롯데캐슬 청당)을 분양한다. 이 단지는 지하 3층~지상 29층 11개 동 총 1199가구 규모로 전용면적 59·84·99㎡으로 구성됐다. 오는 9월 6일 1순위 청약 접수를 받는다. 2025년 8월 입주 예정이다.

이 단지는 천안 시내에 들어서는 첫 롯데캐슬인데다, 동남권 신흥주거지에 들어서는 대단지여서 수요자들의 관심을 끈다. 단지가 들어서는 청당동 일대는 개발이 완료된 청수행정타운과 청당지구를 중심으로 용곡지구, 청룡지구 등 대형 도시개발사업이 추진 중이다. 사업이 완료되면 일대는 2만여가구 규모의 미니신도시로 탈바꿈하게 된다. 다만 시세에 비해 비싼 분양가와 부족한 학교·생활 인프라는 아쉬운 점으로 꼽힌다.

■ 아직 허허벌판…학군·생활인프라 불편 감수해야

천안 롯데캐슬 더 청당은 직주근접성과 자연환경 면에서 장점을 가지고 있다. 현재 청수행정타운에는 대전지방법원 천안지원, 대전지방검찰청 천안지청, 천안세무서, 동천안우체국 등 기관들이 입주를 마쳤다. 청수행정타운 내 직장을 둔 수요자라면 청약에 적극 나설 것으로 보인다. 이밖에 단지 주변에 건강공원, 청수호수공원, 청당2체육공원 등 녹지시설이 풍부한 편이다.

학군과 생활인프라는 기대에 못 미친다는 평가다. 주변에 가장 가까운 초등학교(청당초등학교)까지가 직선거리로 약 600m, 동(棟)별 위치에 따라 최대 1km 떨어져 있다. 성인 걸음으로 15분 정도 걸려 학령기 아동이 등교하기에는 만만치 않다. 초등학생 자녀를 둔 학부모는 청약여부를 고민할 수밖에 없다. 중학교와 고등학교 역시 도보로 20분 이상 거리에 위치에 있다.

현재 주변은 허허벌판이다. 신도시인만큼 상가들이 입점하고 상권이 성숙하기까지는 상당한 시일이 걸릴 전망이어서 입주 초기엔 불편을 감수해야만 한다. 단지 근처에 있는 농협하나로마트를 제외하면 이마트 트레이더스, 홈플러스, 갤러리아 백화점 등 대형쇼핑시설은 차량을 필수적으로 이용해야 한다.

롯데캐슬 청당은 서울 지하철1호선이 지나는 천안역과 KTX·SRT정차역인 천안아산역을 이용할 수 있는 입지다. 천안역까지는 대중교통을 활용하면 15~25분 정도가 걸려 접근성이 양호하다는 평가다. 다만 천안아산역은 40분 안팎이 걸리는 거리에 있어 상대적으로 접근성이 떨어지는 편이다.

차량으로는 남부대로와 천안대로를 이용해 천안 시내로 접근할 수 있다. 1번국도를 비롯해 논산천안고속도로 남천안IC가 약 10분 거리에 있다.

■ 남향·4Bay 위주 설계…지상은 주차 없는 공원

대부분 세대를 남향 위주로 배치해 채광을 높이고, 조망과 통풍에 유리한 4베이(Bay) 판상형 구조로 설계했다. 주력 주택형은 84㎡로 전체 세대수의 76%(917가구)를 차지한다. 아파트 지상은 주차 없는 공원형으로 조성되는 것이 특징이다.

커뮤니티시설로는 ▲피트니스센터·GX룸 ▲L-라운지(맘·키즈카페, 다이닝 카페 등) ▲실내골프장 ▲북카페 ▲미팅룸 ▲독서실 등이 조성된다.

■ 시세보다 더 비싼 분양가…“실거주 아닌 투자엔 신중해야”

롯데캐슬 청당의 분양가는 ▲59㎡ 3억800만~3억1500만원 ▲84㎡ 4억1300만~4억2900만원 ▲99㎡ 5억3200만원으로 정해졌다. 발코니 확장비는 주택형별로 1100만~1500만원 수준이다. 3.3㎡(1평)으로 환산한 평균 분양가는 1249만원이다. 천안시 동남구에 최근 2년 동안 신규 분양한 아파트의 평당 평균 분양가(953만원)에 비해 30%, 같은 기간 입주한 신축 아파트(1141만원)에 비해 약10% 비싸다.

분양가를 접한 예비 청약자들 사이에서는 “이제 정말 청약으로 돈버는 시대는 끝났나보다. 가뜩이나 하락장인데 먹을 게(시세차익 볼 것이) 없다”는 평가가 나온다. 실제 주변 아파트 시세와 비교했을 때 분양가는 시세 수준과 비슷하거나 더 비싸다. 발코니 확장비를 포함하면 롯데캐슬 청당(84㎡ 기준) 분양가는 최고 4억4200만원인데, 2019년 입주한 청당동 ‘청당코오롱하늘채’(1534가구) 84㎡의 최근 실거래가는 4억2500만~4억3800만원이다.

이 단지는 천안·충남·대전·세종 거주 세대주이면서 청약통장 2년 이상 예치금 기준을 충족했다면 1순위 신청이 가능하다. 단 경쟁시 천안시 1년 이상 거주자에게 우선공급한다. 청약 재당첨 제한 7년, 계약 후 소유권 이전 등기일까지 전매 제한을 받는다. 실거주 의무는 없다.

전문가들은 특히 지방 중소도시일수록 신중한 청약에 나서야 한다고 조언한다. 최근 부동산 경기 침체와 금리 인상으로 지방 중소도시의 경우 미분양이 급증하고 있기 때문에 무리해서 청약한다면 손해를 볼 수도 있다는 것. 땅집고 자문단은 “청당동 일대는 향후 생활 인프라와 직주근접성이 개선될 것이 확실하다. 하지만 그만큼 개선되기까지 상당한 시간이 걸리는 것은 최대 단점”이라며 “특히 정부의 추가 금리 인상이 확실한데다, 입주 시점인 3년 뒤 부동산 시장의 변동성이 커지기 때문에 실거주가 아닌 투자 관점으로 접근한다면 더욱 신중해야 한다”고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


▶ 건물·토지는 ‘땅집고 옥션’으로 사고 판다. 부동산을 투명하게, 제값에 거래하는 기술. ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인하기

▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!