[땅집고]최근의 금리 인상에 따른 대출 규제 강화로 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장의 위축이 강남권을 비롯한 서울의 꼬마빌딩 시장으로도 확산되고 있다. 거래량이 줄고, 매수 열기도 시들해졌다.

주택 규제가 강화돼 한때 인기가 높았던 상가주택 투자 열기도 이와 유사한 패턴을 보이고 있다. 상가 주택은 주로 부동산 법인을 통해 투자하는 경우가 많은데, 작년부터 법인 보유 주택의 취득세가 12%로 상향했고, 종합부동산세(6억원) 공제 혜택마저 폐지되면서 투자 열기가 싸늘해지고 있는 것이다.

지금이 공격적인 투자의 적기라는 시각도 있다. 부동산종합컨설팅 회사 ERA코리아 권기성 전무는 “요즘 같이 시장이 침체할 때에도 상가주택 매입에 관심을 두고 알짜 매물을 살펴볼 필요가 있다”고 말한다.

권 전무는 “확실하게 가격이 오를만한 완성된 빌딩보다, 개발 호재가 풍부한 지역에 있는 저평가 자산을 사들인 뒤 건물의 가치를 높여 되파는 방식의 ‘밸류 애드’(Value Add)전략은 시장 상황의 영향을 최소화하면서도 장기적인 투자 수익률을 높일 수 있는 방법이 될 것”이라고 강조했다.

그가 밸류애드 전략으로 수익률을 극대화할 수 있는 유망 지역으로 꼽은 곳은 강남 서초 상권이다. 권 전무는 오는 30일부터 진행되는 땅집고 꼬마빌딩 실전 투자스쿨 7기 강연에서 ‘빌딩 투자 실전 상권 분석’에 대해 강연하며 서울 서초구 상권 현장에서 필드 스터디도 진행할 예정이다.

■옛 정보사 부지 개발·경부고속도로 지하화 등 호재 풍부…규제도 자유로운 편

최근 강남권의 꼬마빌딩 시장은 매매가격과 임대료가 상승세지만, 매수세가 크게 위축했다. 고금리에 대출 규제 등의 영향 탓이다. 특히 강남권역 중 강남구와 송파구는 알짜 지역 대부분이 토지거래허가구역으로 지정돼 거래조차도 자유롭지 않다. 잠실 마이스(MICE)산업단지, 서울국제교류복합지구, 현대차글로벌비즈니스센터(GBC), 수도권 광역급행철도GTX 개발 등으로 인해 강남 대치동, 삼성동, 청담동, 송파구 잠실동은 내년 6월22일까지 토지거래허가구역에 포함됐다. 근린생활시설 건물은 일부를 사용하거나 신축할 때 거래 허가를 받을 수 있고, 업무시설은 건물 전체를 실제 사용해야 거래 허가가 나온다.

이러한 이유로 강남권에서는 유독 서초구가 핫 플레이스로 주목받고 있다. 서초구는 토지거래허가구역에서 자유롭기 때문이다. 또 옛 정보사 부지 개발, 경부고속도로 지하화, 상권이 몰려있는 교대역과 서초역 일대 지구단위계획 재정비 등 개발 호재도 집중돼 있다. 서초동 정보사 부지는 9만6797㎡으로 삼성동 GBC 부지(7만9342㎡) 보다 넓다. 대형 시행사인 MDM그룹 컨소시엄(MDM·이지스자산운용·신한금융그룹)이 1조956억원에 사들였고, 첨단기업 중심으로 한 미래형 업무·문화·관광 복합단지, 오피스 타운으로 개발할 계획이다.

서초로 지구단위계획구역 내에는 롯데칠성 물류창고 부지 개발이 주목받고 있다. 서울시가 지난 3월 23일 공개한 서초로 지구단위 계획안에 따르면 롯데칠성 부지(4만2312㎡), 라이온미싱 부지(5363㎡), 삼성 부지(5305㎡) 등에 대한 개발 밑그림이 나왔다. 지난 1월, 정부는 3조2051억원을 투입해 경부고속도로 서울 구간(한남IC~양재IC) 약 6.4㎞를 지하화하는 사업도 본격화했다.

■ “장기간 부실 관리된 노후 건물을 노려라”

서초권 상권은 지하철 2호선 교대역과 서초역 사이에 집중됐다. 특징은 주로 변호사 사무실, 학원, 병원 용도로 쓰이는 건물이 많다는 점이다. 또 장기 임대하는 임차인이 많은 덕분에 임대차 시장이 비교적 안정적인 편이다. 임대료도 강남 테헤란로에 비해 저렴한 편이다. 대로변 기준 건물의 매매가격은 평당 최고 3억5000만원, 임대료는 건물별로 다르지만 평당 5만5000원에서 15만원 사이를 호가한다. 강남권은 평당 매매가격이 최고 7억원, 평당 임대료가 15만원 선이다.

서초권 상권에서도 저평가된 자산을 매입해 용도변경 또는 리모델링·신축한 뒤 건물의 가치를 높여 되파는 ‘밸류 애드’ 투자가 증가세다. 지난 2020년 교대역 인근에 있는 한 낡은 벽돌집 상가주택이 46억5000만원에 팔렸다. 이 건물을 매입한 건축주는 근린생활시설로 용도를 변경하고 현대적인 디자인과 설계를 적용한 건물 리모델링을 진행해, 1년 후 75억원에 되팔았다. 2018년 서초동에 노후 상가건물도 52억원에 사들인 건축주가 리모델링 후 100억원에 매각한 사례도 있다. 리모델링 비용 약 10억원을 제하더라도 두 건물에서 각각 20억, 30억원에 가까운 투자 수익이 발생한 것이다.

두 건물의 수익률이 높았던 이유는 기존 건물이 장기간 제대로 관리되지 못해 노후화·공실 문제가 발생하면서 인근 시세보다 낮게 가격이 형성됐기 때문이다. 만약 신축건물을 매입했다면 두 건물과 같은 높은 수익률을 기대하긴 어려웠을 것이다.

권 전무는 “고금리, 대출규제 등으로 빌딩 시장이 침체한 상황이지만, 그럼에도 자금이 있다면 용기를 내서 투자하는게 맞다”며 “장기적으로는 서초 상권처럼 개발 호재가 많고, 지속적으로 인구 유입되는 우수 입지의 경우 건물의 가격 상승세가 훨씬 크기 때문에 완성된 건물보다는 리모델링이나 신축 등을 통해 가치를 더 높일 수 있는 노후 건물 등이 투자에 있어서는 기회가 많을 것”이라고 했다.


<'꼬마빌딩 실전 투자스쿨' 7기 수강생 모집>

땅집고는 꼬마빌딩 투자 노하우를 알려주는 ‘땅집고 꼬마빌딩 실전투자스쿨 7기’ 수강생을 모집한다.

꼬마빌딩은 규제가 덜해 자산가와 투자 자금이 계속 몰려들고 있다. 하지만 빌딩 가격이 단기 급등했고 최근 상권 위축으로 공실 위험도 무시할 수 없어 ‘묻지마 투자’에 나섰다간 실패할 확률이 높다.

꼬마빌딩 실전투자스쿨에선 현직 유명 빌딩중개법인 중개사, 세무사 등이 투자 결정에 앞서 반드시 알아야 할 빌딩 트렌드, 지역별 시장·매물 분석, 공실 없는 빌딩 운영 노하우, 공간 기획 등을 알려준다.

강의는 총 9회다. 유정수 글로우서울 대표가 ‘상업용 부동산 시장 상권과 가치 투자’를 강의하고 종로구 창신동 상권을 분석한다. 권기성 ERA코리아 전무가 서초권 상권, 전하나 에이트빌딩 이사가 성동구 성수권 상권, 노창희 리맥스코리아 부사장이 강남구 역삼·삼성권 상권을 각각 분석한다. 꼬마빌딩 절세 노하우는 방범권 세무사가 알려준다.

현장스터디는 4회 진행한다. 사전 이론 강의에서 배운 서초·성수·창신·역삼삼성권 등 4개 지역을 직접 찾아가 투자 사례와 매물을 답사하는 필드 스터디 방식이다. 이론 강의 교육장소는 서울시 중구 세종대로21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 이달 30일 개강하며 수강료는 140만원이다.. 홈페이지(https://zipgobiz.com/)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.