상업용 부동산 투자 전문가인 민성식 에이커트리 팀장이 ‘빌딩 투자 시크릿’(법률출판사)을 펴냈다. 빌딩 투자에 앞서 알아야 할 필수 지식과 성공 노하우를 제시한다.

[땅집고 북스] 빌딩 투자 시크릿 ①빌딩 투자하기 전 반드시 가 봐야 하는 장소

[땅집고] 빌딩 매입을 검토하는 투자자라면 건물의 물리적인 상태를 충분히 살피는 것이 중요하다. 빌딩 상태와 현황이 곧 운영비용과 직결되기 때문이다. 하자나 결함이 있는 빌딩을 인수하게 되면 보수에 들어가는 비용이 생각보다 클 수 있기 때문에, 매입 전 여러가지 사항들을 꼼꼼하게 살펴보는 것 자체가 투자 비용을 줄일 수 있는 방법이다.

그럼 빌딩을 살펴볼 때 어떤 장소를 어떤 관점에서 봐야 할까. 매도자는 빌딩의 단점보다는 장점 위주로만 설명할 것이기 때문에, 매수자가 객관적인 기준을 가지고 빌딩의 물리적인 상태를 점검할 수 있어야 한다.

■‘옥상·지하주차장’ 점검해야 누수 피해 최소화한다

건물 옥상은 외부 환경에 직접 노출되어 있고, 평상시 관리를 소홀히 하기 쉬운 공간이다. 특히 바닥면의 방수 상태를 유심하게 봐야 한다. 옥상에서 누수가 발생할 경우 정확한 누수 부위를 찾기가 쉽지 않고, 자칫 보수 범위도 넓어질 수 있기 때문이다.

지하 주차장 바닥면 관리 상태도 주의 깊게 확인해야 한다. 주차장의 경우 대개 방수처리를 하지 않거나 제대로 하지 않아 누수가 발생한다. 바닥으로 스며든 물이 아래층에 주차된 차량에 피해를 주는 사고가 매우 빈번하다. 따라서 바닥의 균열이나 방수 상태를 꼼꼼히 점검해야 한다. 실내에서 무슨 누수가 생길까 싶겠지만, 천장을 지나가는 배관 때문에 누수가 생기기도 하고 겨울철 차량이 타이어나 휠에 달고 들어온 눈 때문에 누수가 발생한다. 빌딩에서 이런 누수 사고를 겪은 사람들의 민원으로 건물주가 보상한 사례들이 심심치 않게 있다.

■‘방재실·기계실’ 둘러보면 건물의 운영 상태 파악 가능

방재실은 빌딩 내 모든 시설을 통제하고 관장하는 장비들이 모여 있는 곳이다. 빌딩마다 장비의 종류나 상태가 다르겠지만, 우선 주요 시설물들의 모니터링이 잘 되고 있는지, 관련 기기들이 잘 운영되고 있는지 등을 살펴야 한다. 방재실을 둘러보기만 해도 빌딩의 운영방침이나 전반적인 분위기를 확인할 수 있다.

각종 주요 설비가 있는 기계실도 세심하게 봐야 한다. 기계실은 전문 지식이 없는 일반인들이 문제점을 찾거나 개선해야 할 점을 쉽게 파악하기 어렵다. 이런 이유에서 부동산 전문 투자자들은 빌딩을 매입하기 전에 반드시 물리적 실사를 진행하기도 한다. 엔지니어들을 통해 건물의 물리적인 상태를 점검하고 이에 대한 종합적인 보고서를 받아보는 것이다.

이 밖에도 엘리베이터 기계실, 각층의 전기를 공급하는 배선이 들어있는 EPS(Electrical Pipe Shaft)나 통신 라인이 올라가고 있는 TPS(Telecommunication Pipe Shaft)를 살펴보면서 전기 케이블이나 통신 케이블이 잘 정비되어 있는지, 패널들의 관리 상태를 육안으로 살펴보도록 한다.

■건물 인상 결정하는 ‘로비’, ‘엘리베이터’도 꼭 체크해야

건물의 각종 설비와 편의시설들을 둘러보고 나면 로비와 엘리베이터도 점검해본다.

우선 로비에 들어서면 전체적인 분위기를 살펴야 한다. 로비는 빌딩의 전체적인 이미지에 많은 영향을 주기 때문에, 매입 후 리모델링할 경우 건물의 외관과 함께 가장 먼저 검토 대상에 포함되는 공간이다. 실내 조도나 인테리어, 바닥 상태 등을 살펴보고 출입문 개수와 구조도 살펴본다.

건물 운영상 엘리베이터는 굉장히 중요한 이동수단이다. 따라서 다른 어떤 시설들보다 편리하고 안전하게 관리해야 임차인들의 만족도를 높일 수 있다. 출근 시간대에 빌딩 로비를 방문해보면 엘리베이터가 제대로 운영되고 있는지, 어떤 점이 문제인지 알 수 있다. 임차인들의 이동 동선과 혼잡 시간대의 문제점을 쉽게 확인할 수 있기 때문이다.

이 정도 기준으로 건물 현황을 점검하고 나면, 빌딩 투자자들이 매도자와 협상할 때 점검 전보다 유리한 입장에 설 수 있을 것이다. /글=민성식 에이커트리 팀장, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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