[땅집고] 직장인 박 모씨(45세)는 현재 서울에 살고 있지만, 2017년 말 세종시에 있는 주택을 한 채 구입한 1가구 1주택자다. 박 씨가 보유한 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받기 위해서는 세종시 주택에 2년 이상 거주해야 하지만, 박 씨는 그럴 여건이 되지 않았다.

박 씨처럼 1가구 1주택자임에도 비과세 혜택을 받지 못할까 걱정하는 사람들에게 반가운 소식이 있다. 최근 정부의 세제개편안 발표 후 지난 2일 개정한 소득세법 시행령 제155조의 ‘상생임대주택에 대한 1가구 1주택 특례’가 생기면서다.

기존 내용을 살펴보면 직전임대차 계약기간이 1년 6개월 이상이고 새로운 계약(상생계약) 시에는 임대료를 직전 임대료 대비 5% 이내로 해야 한다. 상생계약시 1가구 1주택, 기준시가 9억원 이하 등의 요건이 붙는다. 적용기간은 작년 12월20일에서 올해 12월31일까지다.

개정한 내용을 보면 일단 2년 거주요건을 면제한다. 상생계약 시 1가구 1주택, 기준시가 9억원 이하 등 요건도 삭제했다. 적용 시작 시점은 똑같이 작년 12월20일이지만, 마무리 시점은 2년을 연장한 2024년12월말까지다. 직전임대차계약에 따른 임대기간은 1년6개월 이상으로 동일하다.

개정 전에는 1가구 1주택인 상황에서 상생임대주택을 양도할 때 실제 거주하지 않더라도 1년만 거주기간을 인정했다. 그러나 개정 법 시행령에는 2년 거주를 인정하는 파격적 혜택을 부여한 셈이다. 따라서 조정대상지역 내 주택 중 실제 거주하지 않더라도 상생임대주택에 해당하면 향후 1가구 1주택 상태에서 양도 시 비과세혜택을 받을 수 있다.

다만 개정 사항 중 주의해야 할 점은 전소유자의 임대계약은 기존 계약으로 인정하지 않는다는 점이다. 전세를 끼고 갭투자 할 경우에는 상황에 따라서 혜택을 받지 못할 수 있다는 의미다. 1가구 1주택인 상황에서 10년을 보유한 임대주택 양도 시 상생임대주택 특례의 적용 여부에 따른 양도소득세도 다르다.

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 주택을 구입했으나, 사정상 실제 거주를 하지 못한 가구는 이번에 개정된 상생임대주택 요건에 따라 상생계약을 활용할 수 있다. 상생임대주택을 1가구 1주택인 상태에서 양도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

임대계약을 승계 받아 취득한 주택도 개정된 법안을 참고하면 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 이번 개정 시 상생임대계약 기간이 2년 연장된 만큼, 승계 받은 계약 종결 후 새로운 계약(직전 임대차계약 요건을 갖추기 위함)을 최대한 빨리 시작해 1년 6개월 경과 후 상생계약을 2024년 말까지 할 수 있도록 검토하면 가능한 일이다. /글=이창언 NH농협은행 세무전문위원(세무사), 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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