[땅집고] 윤석열 정부 출범 이후 첫 주택 공급대책이 16일 발표됐다. 내년부터 5년간 총 270만 가구 주택을 공급하겠다는 게 핵심이다.
정부는 이 가운데 신규 정비구역 지정을 확대해 향후 5년간 전국에 52만 가구를 공급하겠다는 계획이다. 특히 정부가 재건축 ‘3대 대못’으로 꼽히는 재건축 초과이익환수제(이하 재초환) 개편안을 내놓으면서, 정비업계에서는 민간 재건축 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다.
이날 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 부동산 관계장관회의에서 정부는 과다한 부담금 부과 기준을 조정하고 1세대1주택에 대해 보유 기간에 따라 부담금을 감면하기로 했다. 그동안 재초환이 미실현 이익에 과도한 세금을 부과하고 도심 주택 공급을 가로막는 대못으로 작용하고 있다는 지적에 이번 개편안을 내놓은 것으로 풀이된다.
■면제 기준 ‘3000만→1억’, ‘세대 1주택 실수요자 부담금 감면’ 유력
재초환은 재건축 사업 후 초과이익이 3000만원이 넘는 단지에 적용하면서 초과이익 규모에 따라 구간 별로 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 노무현 정부 때인 2006년 도입됐지만 유예됐다가 문재인 정부 2018년 부활했다. 63개 단지, 3만3800가구에 재건축 부담금 예정액이 통보됐지만 조합 등의 반발에 부딪히면서 실제 집행까지 이어진 단지는 아직 없다.
정부는 재건축 부담금 세부 감면안을 9월 중 발표할 예정이다. 개발이익 환수 면제 기준은 현행 3000만원에서 1억원으로 올리는 방안을 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌다. 장기 보유 중인 1세대 1주택에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 감면해주고, 1세대 1주택 고령자의 경우에는 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분시까지 부담금 납부를 유예하는 방안이 유력하다. 대상 연령과 주택 보유기간 요건도 추후에 확정한다. 기부채납 등 공익에 기여한 사업장에는 인센티브도 제공한다. 국토부 관계자는 “공공임대주택이나 역세권 첫집 등 공공분양 기부 채납분은 해당 정비사업장의 부담금 산정에서 제외한다”고 설명했다.
최근 서울 주요 단지에서는 재초환 부담금이 가구당 수억원씩 부과가 되고 있다. 용산구 이촌동 ‘한강맨션’ 재건축 단지는 지난달 가구당 7억7000만원의 재초환 부담금을 통보 받았다. 당초 조합이 예상한 4억원보다 두 배 가까이 많다. ‘재건축 부담금’ 예정액 중 역대 최고금액으로 현 아파트 시세의 20% 정도에 달한다. 이외에도 성동구 장미아파트는 5억원, 서초구 반포 3주구는 4억원, 강남구 대치쌍용 1차는 3억원의 부담금 예정액이 각각 통보됐다. 강남구 도곡개포한신의 가구당 부담금 예정액은 4억5000만원으로 알려졌다. 지난 3~4년간 집값이 급등하면서 부담금이 크게 늘어난 것이다.
■“실효성 ‘글쎄’” “가격 자극” “초과이익 산정기준도 개선을”
상황이 이렇자 서울 강북권을 제외한 강남 등 주요 재건축 단지에서는 벌써부터 실효성이 크지 않다는 이야기가 나온다. 재건축 시장까지도 조정장세에 돌입한 데다 개편안이 소폭 조정에 그친다면 재건축 사업 속도가 기대보다 빨라지지 않을 것이라는 분석도 나온다. 서초구 한 조합 관계자는 “부담금이 과다해 다들 걱정이 많은데 현재 거론되고 있는 1억원까지 면제해주는 방안은 상향 조정에 그쳐 실효성이 없다”고 말했다.
김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “강북권 소형 재건축 단지나 지방에서는 부담금이 면제되는 효과를 기대할 수 있다”며 “다만 규제 완화가 재건축 아파트 가격을 자극할 수 있고 반대로 시장의 기대치에 부응하지 못하면 민간 주도 공급 활성화라는 의미가 퇴색할 수 있어서 어느 정도 수준으로 합의가 될지 지켜봐야 할 것 같다”고 말했다.
일각에서는 초과이익 산정 기준도 개선해야 한다는 지적이 이어지고 있다. 초과이익 산정 시 기준이 되는 재건축 사업의 개시 시점을 현행 조합설립추진위원회 승인일에서 조합설립인가 이후로 미뤄야 한다는 의견이다. 게다가 재건축이 종료되는 시점의 집값에 따라 부담금이 달라지는 ‘복불복’ 부과라는 것도 문제라는 지적이다. 한강맨션 조합 관계자는 “초과이익 산정 초기 기준이 되는 추진위원회 설립을 기준으로 하면 과도한 환수가 되기 때문에 현실적으로 재건축 사업을 본격화하는 시점으로 늦추는 방안은 빠진 것 같아 아쉽다”고 말했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com
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