[땅집고] 8월부터 생애최초 주택 구입자들의 주택담보대출비율(LTV)이 80%로 확대됐지만 효과는 거의 없는 것으로 나타났다. LTV를 완화했지만, 지난달 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 40%가 그대로 적용되면서 대출 한도가 꽉 막혔기 때문이다.

생애최초 주택 구입자의 경우 근로소득이 낮은 사회초년생이거나 젊은 신혼부부가 대다수인데 DSR에 막혀 대출 한도가 늘어나지 않는 것이다. 이와 함께 금리 인상으로 같은 돈을 빌리더라도 이자 부담이 크게 불어나면서 대출을 꺼리고 임대차 시장에 머무는 수요자도 증가하고 있다.

■ 5억 대출받으려면 연봉 7200만원 넘어야…근로소득자 77%가 4000만원 이하 ‘그림의 떡’

정부는 지난 6월 생애최초 주택 구매자에게 주택 소재 지역이나 소득, 주택 가격에 관계 없이 LTV한도를 80%까지 확대 적용하기로 했다. LTV는 주택을 담보로 대출을 받을 때 인정되는 자산 가치 비율이다. 기존에 서울에서 생애최초 주택 구매자가 7억5000만원짜리 아파트를 구입하려면 LTV가 최대 50%가 적용돼 3억7500만원까지만 대출받을 수 있었는데, 지금은 최대 6억원까지 가능하다.

6월 기준, 수도권 아파트 중위 매매가격은 6억2500만원이다. LTV 완화에 따라 80%인 5억원까지 대출받을 수 있다. 하지만 연봉이 5000만원인 20대 청년이 이 주택을 담보로 30년 만기(금리4%)로 주택담보대출을 받으려고 했더니 DSR에 묶여 대출이 나오지 않았다. 정부가 장래소득까지 반영해 주기로 해 연봉이 6570만원으로 책정됐음에도 불가능했다.

이 조건에 대출을 받기 위해서는 장래소득을 반영한 연봉이 적어도 7200만원 정도는 돼야 한다. 7200만원 이하는 대출한도가 1원도 늘지 않는 셈이다. 근로소득자 가운데 약 77.4%가 연봉 4000만원 이하다. 사회 초년생, 연봉이 3000만원 수준인 젊은 맞벌이 신혼부부는 대출을 받기 어려운 셈이다.

이자 부담도 만만찮다. 금리가 계속 빠르게 오르는 점은 차주뿐만 아니라 은행 입장에서도 부담이다. 주담대 한도가 늘어나도 금리가 워낙 높다 보니 연소득 1억원인 가구라도 매달 갚아야 할 원리금이 상당하기 때문이다. 지난달 말 기준 KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 변동금리는 4.44~5.63%까지 올랐다. 연 금리 5%에 만기 40년 조건으로 6억원을 대출받으면 월 상환액이 289만원에 달한다.

■ 디딤돌대출·보금자리론 한도 2억~3억원에 그쳐…전월세로 눈 돌리는 수요자들

현실적으로 연소득이 5000만원 이하인 소득층은 디딤돌 대출 등 주택도시기금 대출 상품을 이용할 수밖에 없다. 하지만 이 대출상품은 LTV한도가 2억~3억원으로 낮다. 주택가격 평가금액이 6억원을 넘기면 아예 대출이 나오지 않는다. 수도권 아파트 가격의 중위가격이 6억2000만원인 점을 고려하면 대출 받아도 집을 사기 어렵다.

대출 한도가 5억원인 적격대출, 금리가 저렴하고, 한도도 최대 4억원인 정책 모기지 보금자리론 등은 LTV 80% 적용 시기가 11월로 예정돼 당장 이용할 수도 없다.

이에 자금력이 없는 젊은 층을 중심으로 임대차 시장에 머물면서 집값이 하락하기만을 기다리는 사례가 늘고 있다. 지난해 이른바 ‘영끌(영혼까지 끌어모으다)’ 매수의 주축이었던 젊은 수요자가 내집마련을 일단 포기한 셈이다. 한국부동산원에 따르면 2020년 37.3%, 지난해 41.7%까지 상승했던 2030세대의 서울 아파트 매입 비중은 지난 6월 전체의 24.8%로 낮아졌다. 지난해 6월 매매 거래량 4240건 가운데 30대 이하 거래 규모가 1724건(40.7%)으로 40%를 넘었던 것과 대조적인 현상이다.

함영진 직방 데이터랩장은 “금리 인상은 예비 청약자들에게도 이자 부담 가중으로 이어지면서 가장 큰 걱정거리로, 공공임대 등 임대주택으로 눈을 돌리는 수요자도 증가했다”며 “예비 청약자들은 관심 지역에 공급되는 청약 정보를 지속적으로 살펴보면서 자금 여력을 꼼꼼하게 따져보고 무리하지 않게 접근해야 하며 자격요건, 면적대가 맞는다면 특별공급이나 추첨제로 공급되는 단지 면적대를 공략해보는 것이 좋다”고 했다. / 김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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