부동산 지역분석 전문가인 김학렬(필명 빠숑) 스마트튜브 소장이 최근 신간 ‘인천 부동산의 미래’를 펴냈다. 김 소장은 이 책을 통해 인천 부동산의 투자 가치와 향후 부동산 투자 전략을 제시한다. 책을 집어든 순간 ‘왜 하필 인천일까’ 하는 의문이 드는 건 꽤나 자연스럽다. 이에 대한 답은 저자가 이 책에서 밝혔듯이 ‘대한민국 부동산의 미래’라고 한 것으로 갈음하고자 한다.

[인천 부동산의 미래] ① 인천 연수·부평구 부동산 투자 전략은?

수도권에서도 찬밥 신세를 면치 못하던 인천광역시가 완전 새로운 도시로 업그레이드를 시도한다. 최근 몇 년 동안 인천의 위상이 크게 상승했다. 3대 신도시도 어느 정도 활성화되고, 구도심에도 꽤 많은 변화가 생기고 있다. 하지만 인천은 여전히 외지인들에게 잘 알려져 있지 않은 곳이다. 인천은 현재 적극적으로 취해야 할 부동산이 과거에 비해 더 많아졌고, 반대로 피해야 할 부동산도 여전히 존재한다. 이 두 가지를 구분할 수 있는 인사이트가 필요하다. 인천의 각 지역별 상황과 함께 부동산 투자전략을 살펴보자.

■ 인천의 강남, 연수구 부동산 전략

첫 번째 지역은 ‘인천의 강남구’라고 불리는 연수구다. 원래 남구에서 분화된 연수구에는 연수동이 있었다. 인천에 30억원이 넘는 아파트가 어지간해서 거의 없는데, 인천에 있는 비싼 아파트는 거의 다가 연수구에 자리잡은 송도 신도시에 있다.

인천에서 투기과열지구는 연수구, 남동구, 부평구다. 서울과 같은 투기과열지역이기 때문에 대출 제한 규제가 있다. 9억원이 넘기 때문에 대출이 20%밖에 안 된다. 즉 15억원은 안되지만 20%까지 대출이 나오는 조건에서 이정도 금액이기 때문에, 여기는 지금 투자 수요층보다는 실수요층이 비싼 걸 알면서 들어오는 가격대의 아파트라고 볼 수 있다.

연수구에는 3가지의 호재가 있다. 일자리, 교통, 새 주거시설이다.

개발을 아직 안 한 부지로 옥련동과 동춘동, 일원동이 있다. 송도 바로 길 건너편인데 과거에 송도 주변을 매립하기 전에 송도 유원지가 있었던 부지다. 송도 대우자동차판매(대우자판) 부지도 개발할 예정이고, 송도 역세권 도시개발 사업이 추진될 예정이다.

아암물류 2단지 조성 사업도 눈여겨볼 만하다. 월곶~판교 복선전철 사업도 있다. 전철이 송도신도시까지 들어오지는 않지만 송도역까지 연결될 수 있다. 월곶에서 판교까지만 가면 판교에서 경강선이 연결되고, 경강선이 또 강원도까지 연결된다. 결국 인천에서 강원도까지 연결되는 복선전철이 착공되었다는 것이고, 완공되면 인천도 가로로 확장될 여지가 생기는 셈이다.

인천~안산 고속도로가 뚫릴 예정이고, 인천발 KTX가 부산, 대구, 대전, 세종으로 연결된다. 목포, 여수, 광주, 전주 쪽 수요들과 연결하는 직결화 사업이 된다는 이야기다. 또 하나가 인천항 신국제여객부두 및 터미널 개발사업이다. 이 사업으로 무역, 관광업 등 여러가지로 활용할 수 있는 호재가 생길 것으로 보인다.

■ 부평’시’로 불리는 부평구 부동산 전략

인천의 넘버2 지역 부평구를 살펴보자. 송도라는 지역을 제외하면 연수구의 평균 가격은 내려온다고 했는데, 전체 평균으로 보면 부평구는 인천에서 가장 순위가 높은 지역이라고 할 수 있다.

부평구를 정의하면 ‘인천이 아닌 부평시’라고 한다. 부평구 역사를 알거나 인천에 사는 사람들은 그 이유를 짐작할 수 있을 듯 하다. 인천에 사는 사람들에게 “어디 사세요?”라고 물어보면 놀랍게도 “인천에 산다”라고 대답하는 사람들은 미추홀구, 중구, 동구, 연수구 중 송도 외 지역에 산다. 부평구에 사는 사람들은 “부평 삽니다”라고 대답한다. 예전부터 부평구는 인천에서도 바다를 접하지 않는 내륙 지역이어서 많은 사람들이 부평을 수도권의 한 행정도시로 생각했던 것 같다.

이제 호재들을 정리해보자. 다시 말하지만 일자리, 교통, 최신 주거시설 등은 직접 정리해야 한다. 여기에서 정리하는 것들은 극히 일부이고, 이보다 더 많은 것을 정리해야 한다.

부평구를 활성화시킨 굵직한 두 요소는 7호선 개통과 정비사업이다. 원래 7호선이 부평구청역까지만 왔었는데 산곡역, 석남역까지 왔고 청라까지 연장 공사가 착공했다. 청라국제도시까지 가면 공항철도가 있다. 그러면 공항철도로 환승해 서울 종로구, 중구까지 갈 수 있다. 7호선을 타고 강남구까지 갈 수 있어 큰 호재라고 하는 것이다.

서창-김포 고속도로도 개통 예정이고, GTX-B도 있다. 여기에 서해선은 직접 부평구와 상관은 없지만, 서해선도 한 번 환승을 통해 고양시까지 갈 수 있고, 충청도까지 갈 수 있는 기회도 생겼다고 보면 된다.

정비사업으로 새 주거시설이 많이 들어서는 것도 호재다. 아래 그림에 초록색으로 칠해진 부분은 다 정비사업을 진행한 곳이다. ▲청천2구역 ▲청천1구역 ▲산곡4구역 ▲산곡6구역 ▲산곡2-1구역 ▲산곡2-2구역 ▲산곡구역 ▲산곡3구역 ▲산곡­7구역 등 산곡동과 청천동만 하더라도 어마어마하게 많은 재건축 정비구역들이 있다.

굴포천역 주변도 개발하고, 부개4구역도 있다. ▲부개5구역 ▲부평4구역 ▲부평2구역 ▲신촌구역 ▲백운2구역 ▲십정4구역 ▲십정3구역 ▲부개서초교북측구역 ▲부개3구역 등 아직도 기회는 많다. 이미 분양했고 프리미엄도 많이 붙어있지만, 초기 단계에 들어갈 수 있는 부지들도 있다. 단계별로 확인해 직접 현장 임장 후에 가격대와 프리미엄을 한번 검토해보면 좋을 듯 하다. /글=빠숑(김학렬), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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