[땅집고] 연봉 3500만원인 만 24세 사회초년생 A씨는 최근 주택 구입을 알아보고 있다. A씨가 주택 매입에 적극적으로 나서게 된 배경에는 대출 한도가 이전보다 늘어날 것이란 기대감 때문이다.

실제 정부는 올 하반기 생애최초로 주택을 구입하는 사람에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 주택 소재 지역, 가격, 소득과 상관없이 80%(대출한도는 6억원)로 확대하고, ‘차주별 DSR’ 3단계 시행과 맞물려 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 청년층의 장래소득을 반영한 연소득 책정 기준을 도입해 시행할 예정이다.

A씨가 장래소득을 인정받으면 지금보다 대출 한도가 더 늘어날 전망이다. 과연 A씨는 대출을 얼마나 받을 수 있을까?

■ 24세 청년, 6억원 빌리려면 연소득 6060만원 돼야

그동안 서울에서는 생애최초 주택구매자가 7억5000만원 아파트를 구매하려면 최대 LTV 50%를 적용받아 3억7500만원까지 대출이 가능했다. 하지만 올 7월1일부터 LTV 80%를 적용받아 최대 6억원까지 대출이 가능하다. 생애최초 주택구매자로 인정받으려면 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 한다.

지난 1일부터 DSR 3단계 규제가 시행됐다. DSR이란 자신의 소득을 바탕으로 금융권에서 빌릴 수 있는 대출 총 한도를 말한다. 현재 규제는 연 소득의 40% 이상을 대출 원리금을 갚는데 쓸 수 없다. 기존에는 2억원 초과 대출에 대해서만 규제를 적용했지만, 이날부터는 1억원 초과 대출에 대한 연간 원리금상환액이 연 소득 40%(비은행은 50%)를 넘으면 추가 대출이 어렵도록 했다.

정부는 소득이 적은 젊은 층에게 미래 소득을 인정해 주기로 했다. 만 20~24세 직장인은 현재 소득에서 51.6%(만기 30년 기준)를 더한 금액을 장래소득으로 인정받게 된다. 만 25~29세 직장인은 현재소득에서 31.4%, 만 30~34세 직장인은 17.1%(만기 20년 기준), 만 35~39세는 6.8%(만기 15년 기준)를 더한 만큼 장래소득을 인정받아 DSR 규제를 적용받는다. 39세 이상은 장래소득이 반영되지 않는다.

A씨는 나이가 만 24세로 연봉이 3500만원, 다른 빚이 없으며 주택을 구입한 적도 없다. 최대 6억원까지 대출을 받고 싶어하는 A씨의 대출 가능 금액을 계산해 봤다.

새 정부 정책에 따라 A씨의 장래 소득을 현재 소득의 51.6%까지 인정받아 3500만원이 아닌 5306만원으로 DSR 을 산정한 결과, 최대 대출 한도는 6억원의 절반 수준인 3억4660만원(만기 30년, 연 금리 4.55%)에 불과했다. LTV 한도가 늘었지만 A씨는 차주별 DSR 3단계 규제에 가로막혔다. 장래소득을 인정받지 않았을 때 대출 가능 금액인 2억2900만원보다 1억원 정도 한도가 늘었지만, 수도권 아파트 값을 고려하면 주택을 구매하기엔 턱없이 부족한 금액이다.

3억4660만원을 대출을 받더라도 A씨 월급으로는 월 원리금 상환액을 감당하기 버거운 문제도 있었다. 원리금 상환액은 월 176만원 정도인데, A씨의 월급 실수령액이 약 250만원의 절반을 차지했다.

정부가 청년층에게 장래소득을 많이 반영해주기로 했지만, 기본적으로 차주별 DSR 규제가 강력해 소득에 따라 실질적인 대출 한도에 차이가 나고, 소득이 낮은 청년은 장래소득을 반영한 대출을 감당하기 어려워 실효성이 떨어진다는 지적이 이어진다.

시중은행에 따르면 현재 금리 등을 고려할 때 장래소득을 반영한 연소득이 적어도 9175만원 이상이어야 6억원 한도로 LTV 완화 혜택(연 4.55% 금리·만기 30년 기준)을 충분히 누릴 수 있을 전망이다. 연소득 9172만원의 40%가 3670만원인데, 6억원을 30년간 연 4.55% 이자를 적용해 상환한다고 가정할 때 연 원리금 상환금액 3670만원과 맞아떨어진다.

연령대별로 최대 51.6%의 장래소득을 적용받을 수 있는 만 20~24세는 현재 소득이 적어도 6060만원(장래소득 9187만원)은 돼야 6억원까지 대출받을 수 있다. 만 25~29세는 현재 연봉이 6990만원 이상이어야 한다.

■ LTV 80% 완화, 고소득자 또는 젊은 맞벌이 부부 혜택 높아

결국 LTV 80% 완화 및 DSR 장래소득 반영제도는 연봉(부부합산 소득도 포함) 9200만원 이상 고소득자 위주로 혜택이 돌아갈 전망이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 중위가격은 올해 5월 기준 9억6500만원이고, 수도권도 6억2700만원인 점을 고려하면 A씨와 같은 청년층이 수도권에서 주택을 구입하긴 불가능에 가깝다.

물론 A씨에게 다른 선택지도 있다. DSR 적용에서 제외된 보금자리론을 이용하면 대출 한도가 200만원 정도 늘어날 수 있다. DSR은 중도금 대출이나 이주비 대출, 전세자금대출, 300만원 이하 소액 신용대출, 정부·공공기관이 정책적으로 운용하는 대출에 한해서는 적용을 제외한다. 보금자리론은 집값 6억원 이하, 연소득 7000만원(신혼부부 기준 8500만원) 이하 무주택자 대상 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출로, 이를 활용하면 DSR 규제 없이 3억6000만원까지 대출이 가능하다.

더 나은 방법은 A씨가 빚이 없고, 연봉 2560만원 이상을 버는 만 24세 이하 이성과 결혼하는 것이다. 부부합산 소득으로 주택담보대출을 받으면 DSR 적용 시 연봉 산정을 부부합산 소득으로 할 수 있다. 부부의 장래소득을 합쳐서 인정한다.

시중은행 관계자는 “부부 합산 소득으로 DSR 책정을 하기 때문에 맞벌이 부부 대출 한도가 늘어나는 효과가 있다”며 “다만 외벌이 부부나 저소득층은 DSR 규제에 묶여 대출을 받기 어렵기 때문에 DSR적용을 받지 않는 대출을 활용하는 것이 더 나을 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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