[발품 리포트] 모아타운 기대감 부푼 중랑구

[땅집고] “모아타운 대상지로 선정됐다는 소식이 전해지고 불과 하루만에 매매거래가 30건 있었습니다. 지금은 집주인들이 매물을 다 거둬들여서 거래 가능한 매물이 없어요.”(서울 중랑구 중화1동 대지공인중개사사무소 관계자)

서울 중랑구는 지하철 7호선이 지나 강남 접근성이 좋고 대형 상업시설을 갖춘 지역이지만 오래된 다가구·다세대 주택이 밀집해 있어 주거 선호도가 상대적으로 낮다. 하지만 지난 2월 면목동이 모아주택 대상지로 선정돼 주목받은 뒤, 지난 달 21일 면목본동과 상봉동, 망우동 일대 등 4곳이 추가로 모아타운 대상지로 선정되면서 수요자 관심이 커지고 있다.

중랑구 일대는 모아타운 뿐 아니라 신속통합기획, 민간재개발 등 각종 정비사업이 활발하다. 게다가 계획대로 수도권광역급행철도(GTX)-B노선, 경전철 면목선 등이 생기고 동부간선도로 지하화가 끝나면 교통 여건도 크게 좋아질 예정이다. 현지에서는 10년 후 이 일대가 천지개벽해 신흥 주거타운으로 떠오를 것이라는 기대감에 부풀어 있다.

모아주택 사업은 다가구·다세대주택 소유자가 합쳐서 일정 규모 이상으로 진행하는 작은 정비사업이다. 최소 1500㎡ 이상이면 가능하다. 모아타운은 모아주택을 10만㎡ 이내 지역으로 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 만드는 것이다. 추진위원회 승인이나 관리처분인가 절차가 생략돼 사업 기간이 민간 재개발보다 최대 6년 정도 줄어든다.

■ 모아주택 사업지 선정 하루만에 전용 50㎡ 시세 5000만원 ‘껑충’

중랑구는 경의중앙선·7호선 상봉역, 7호선 면목역, 경의중앙선 망우역 등을 이용해 강남·용산 등 업무지구까지 30분 이내로 이동할 수 있고 이마트, 코스트코 등 대형 상업시설도 잘 갖춰져 있다. 하지만 다가구·단독주택 밀집지역으로 슬럼화돼 있어 주거 선호도가 떨어졌다. 게다가 지은지 10년이 채 되지 않은 신축빌라가 곳곳에 들어서면서 노후도 기준에 미달해 재개발 논의도 활발하지 않다.

하지만 지난달 21일 서울시가 ▲ 면목3·8동 44-6 ▲ 면목본동 297-28 ▲ 중화1동 4-30등을 모아타운 대상지로 선정하면서 중랑구 일대가 주목받고 있다. 모아타운은 구역 내 20년 넘은 노후 주택이 57%만 넘으면 사업이 가능해 민간 재개발(67%)에 비해 상대적으로 노후도 기준을 충족하기 쉽다. 실제 인근 공인중개사사무소 관계자는 “대상지로 선정되고 이틀 뒤에 전용 50㎡(대지지분 6평) 방 두개짜리 다세대 주택이 3억9000만원에 거래됐다”며 “모아주택 논의가 나오기 전에 3억원대 초중반에 거래되던 매물이었는데 하루 만에 이전 시세보다 5000만원 정도 뛰었다”고 말했다.

실제 면목본동과 중화1동은 지난 4일 조합추진위원회 사무실을 열고 주민 동의서 징구를 준비 중이다. 가칭 중화1동 추진위원회 관계자는 “모아타운은 소규모여서 재개발 사업보다 국가에 기부채납할 땅도 거의 없어 사업성이 좋다”며 “주민 반응이 좋아 3개월 이내에 조합설립 신청을 하고 6개월 내 조합설립인가가 날 것”이라고 말했다.

실제 지난 2월 시범 사업지로 선정된 면목동은 대부분 구역이 조합설립을 마쳤다. 면목본동(가칭) 추진위 관계자는 “시범사업지는 모아타운 발표 전 가로주택정비사업을 추진할 때도 거래가 많았다”며 “1구역을 제외하고 나머지 구역은 전부 조합이 설립된 상태이고 동의율은 80% 정도”라고 말했다.

모아주택 사업은 기반시설 비용이 없어 민간 재개발보다 사업비가 적다. 그만큼 분담금이 적어 주민들 사이에서 인기가 높다. 면목본동 추진위 관계자는 “재개발 사업을 할 때 필요한 도로·공원 등 기반시설 설치비용, 손실보장비용, 세입자 주거이전비용 등이 사업비에서 빠지다 보니 20~30% 정도 사업비를 아낄 수 있을 것”이라며 “실제 재개발은 주민 재정착률이 20~30%에 불과하지만 소규모인 가로주택정비사업의 경우 재정착률이 85% 정도로 높은 편”이라고 말했다.

■ 주거·교통 환경 개선 기대감…“10년 뒤 미래가치 달라질 것”

전문가들은 중랑구가 주거·교통 환경이 모두 개선될 전망이어서 10년 뒤 미래가치가 더욱 높아질 지역으로 내다봤다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “현재 중랑구 일대는 모아타운 뿐 아니라 신속통합기획, 공공재개발, 공공도심복합사업, 민간재개발 등 총 15개 구역에서 정비사업이 진행 중”이라며 “GTX-B노선(2030년 개통)이 7호선 망우역을, 경전철 면목선(2030년 개통)이 7호선 면목역을 지날 예정으로 교통·주거 여건이 동시에 좋아지게 돼 주민동의율을 충족하기도 상대적으로 용이해 보인다”고 말했다.

그러나 구역 내 단독주택 비율이 높은 사업지는 소유자의 연령대가 높아 사업 속도가 늦어질 가능성도 있다. 망우3동 서일대 북측구역 인근 공인중개사사무소 관계자는 “망우3동은 구역 내 단독주택이 70~80%에 달하고, 월세받아 생계를 유지하는 노인도 많다. 지하철역도 1km 정도 떨어져 있어 상대적으로 입지가 떨어진다”며 “모아타운 대상지 발표 이후 방 세 개짜리 전용 50㎡ 다세대주택이 2000만~3000만원 정도 올랐을 뿐 오름세가 크지 않다”고 말했다. 이 관계자는 “면목본동이나 중화·상봉동 일대가 이전부터 개발 이슈가 있었던 것에 비해 망우동은 개발 이슈가 없고 토지 등 소유자 대다수가 원주민이어서 동의서 징구가 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.

면목동 일대는 이미 조합설립인가를 받았기 때문에 권리산정기준일을 지나 거래가 불가능하다. 지난 6월21일 모아타운 대상지로 선정된 ▲면목3·8동 44-6 ▲면목본동 297-28 ▲중화1동 4-30 등도 오는 8월 4일 이후 조합설립구역에서 부동산 매입하면 5년 내 조합원 지위 양도가 제한된다는 점도 유의해야 한다. 중화1동 추진위 관계자는 “창립총회 등 조합설립인가를 받기 위한 사전 절차를 진행하려면 지금부터 족히 3개월은 걸릴 것”이라며 “이달 안으로 잔금을 치를 수 없다면 단기간에 수익을 낼 목적보다 실거주 목적으로 매입하는 것을 권한다”고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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