[공셈세무사 세금이야기] '상생 임대인' 활용해 양도소득세 비과세 받으려면 세입자 언제 들여야 하나?

[땅집고] “2021년 11월에 집을 사서 전세를 줬습니다. 현재 1주택자이고 2023년 11월에 기존 전세금보다 5% 이내로 올려서 새 세입자를 구하면 상생임대인 조건에 해당되나요?”

지난 21 일 정부가 조정대상지역에서 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 말까지 임대차 계약(재계약)을 한 사례중 직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 ‘상생 임대인’ 대상으로 실거주를 하지 않아도 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 주기로 했다. 이에 따라 온라인 부동산 커뮤니티마다 상생 임대인 제도를 활용해 비과세를 받을 수 있느냐에 대한 질문이 폭주하고 있다.

땅집고는 공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사 도움을 받아 상생임대인 제도로 비과세를 받으려면 언제까지 임차인을 들여야 하고, 언제 재계약해야 하는지에 알아봤다. 공 세무사는 부동산 세금전문 유튜버(공셈TV)로 활동 중이다. 공 세무사는 “분양 아파트로 새 임차인을 들이는 경우와 세입자 낀 기존 주택을 갭투자하는 경우에 비과세를 적용받을 수 있는 유효한 계약일이 각각 다르므로 주의해야 한다”고 말했다.

우선 분양아파트는 직전 계약이 없기 때문에 첫번째 임대차계약을 하고 1년 6개월이 지난 후 두번째 임대계약을 맺으면 상생 임대인으로 인정한다. 만약 두번째 임대계약 만료일이 2024년을 넘긴다면 첫번째 임대계약 만료일 6개월 전을 재계약 시점으로 잡으면 된다. 예를 들어 2023년 5월 입주한 분양 아파트의 경우 만료일이 2025년 4월인 임대차계약을 맺고 2025년 5월에 2027년 4월이 만료일인 임대차 재계약을 한다고 가정해 보자. 두번째 계약이 2024년 말 이후 이뤄져 언뜻 상생임대인 혜택을 받을 수 없는 것처럼 보일 수 있다.

하지만 상생 임대인 혜택 적용 가능일자는 임대시작일이 아닌 ‘임대차계약일’이 기준이다. 따라서 첫번째 임대차계약 만료일(2025년 4월)의 6개월 이전인 2024년 11월(임대계약일로부터 1년 6개월이 지난 시점)에 두번째 계약을 하면 상생임대인 혜택을 볼 수 있다. 즉 분양 아파트의 임대인일 경우 첫 임차인이 2023년 6월 이전에 입주한다면 상생임대인 혜택을 적용받을 수 있다.

전세끼고 집을 산 갭투자일 경우 우선 전 집주인으로부터 승계한 임대차계약이 끝나야 한다. 직전 계약은 직접해야 하기 때문에 갭투자로 임대차계약을 승계받은 주택은 혜택에서 제외한다. 이후 새로 들이는 세입자와 직접 임대차계약을 한 뒤 계약만료 기간이 되기 전 두번째 임대차 계약을 2024년 말 안으로 해야 한다. 적어도 2023년 6월까지는 승계한 임대차계약이 만료돼야 상생 임대인으로 인정받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 상생임대인 제도를 실시하면 계약갱신청구권을 이미 사용한 전세 낀 아파트의 인기 많아질 것으로 예상된다.

다만 임대료 5% 인상 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 집주인에게 상생임대인 혜택을 주지 않는다. 애초 2년 계약을 맺었지만 임대인 사정으로 1년 반 이상을 살지 않고 나간다면 임대인은 상생임대인 혜택을 받지 못한다. 따라서 계약서 특약 사항에 중도 퇴거 불가라고 반드시 명시할 것을 권한다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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