[땅집고] “수도권에 건물 한 채를 보유하던 중 세입자를 새로 구해 임대차계약을 진행했습니다. 문제는 세입자가 불법 성매매 업소를 운영한다는 사실을 계약 맺은 후에야 알게 됐다는 겁니다. 세입자가 저를 속인 것도 문제지만, 건물에서 성매매 업소를 운영할 경우 건물주까지 처벌받을 수 있다는 소리를 들었는데요. 계약 기간이 남아있는 상황이라 강제퇴거 등 조치를 취할 수 있을지 궁금합니다.”

하루 빨리 공실을 채우기 위해 급하게 세입자를 구했는데, 세입자가 성매매 업소 등 불법 매장을 운영해 곤란을 겪는 건물주 사례가 종종 있다. 이런 경우 건물주는 임대차계약이 끝나지 않아도 계약해지 통보와 명도소송을 진행할 수 있다. 다만 명도소송 판결일까지 평균 4개월여 기다려야 하기 때문에, 문제 해결을 앞당길 수 있는 다른 법적 조치도 병행해야 바람직하다.

부동산 전문 변호사들은 “최근 세입자들이 오피스텔이나 숙박업소를 빌려 성매매 업소를 운영하는 경우가 있는데, 이런 경우 성매매 업주와 이용자뿐 아니라 건물을 임대한 건물주까지 처벌받을 수 있다”며 “건물주가 처벌받지 않으려면 신속하게 명도절차를 밟아야 하기 떄문에, 일반적인 명도소송보다는 ‘명도단행가처분’ 절차를 밟아야 문제의 세입자를 빨리 내보낼 수 있다”고 조언한다.

명도단행가처분이란 건물주가 세입자로부터 부동산을 신속히 인도받아야 하는 사정이 있는 경우, 법원 승인에 따라 부동산을 인도받는 가처분 절차다. 건물주가 별도의 명도소송 절차 없이 명도단행가처분을 통해 임시 판결문을 받는다면 강제집행을 신청할 수 있는 권한이 생긴다.

건물주가 신청한 명도단행가처분이 법원에서 받아들여지면 세입자는 건물주에게 바로 건물을 인도해야 한다. 이 때 세입자가 퇴거하지 않고 버틴다면 강제집행을 신청해 강제로 넘겨받을 수 있다. 평균 2~3개월이면 집행까지 인도절차가 마무리된다. 명도소송은 판결까지 평균 4개월, 길어지면 최대 1년까지 걸린다. 여기에 집행기간을 추가해야 하는 점을 감안하면 건물주 입장에선 명도단행가처분을 활용하는 것이 시간상 훨씬 이득이다.

다만 법원이 명도단행가처분을 승인하는 요건은 까다롭다. 통상 건물주가 해당 부동산 소유자로서 빠르게 건물을 되찾지 못할 때 심각한 손실이 예상되는 상황이나, 불법으로 인한 긴급한 조치가 필요할 때에 한해 승인한다. 예를 들어 세입자가 불법 성매매 업소를 운영해 건물주가 경제적 손실은 물론 형사처벌까지 받을 것이 우려된다면 법원이 이를 긴급 사안으로 받아들일 수 있다. 반면 일반적인 명도 사유로는 명도단행가처분 신청이 받아들여지지 않는다.

만약 건물주가 자신의 건물에 세입자가 성매매 업소를 운영하고 있다는 사실을 알았다면 어떤 조치를 취해야 할까. 일단 세입자에게 임대차 계약해지 통보를 하는 것이 우선이다. 해당 절차만으로 법적 책임을 면할 수 있는 수단이 될 수 있기 때문이다. 세입자가 불법 성매매 업소를 운영한다는 이유로 임대차 해지를 요구하는 것은 상가건물 임대차보호법에 명시된 ‘임대차계약 체결 당시 밝혔던 목적물 이외 용도로 사용할 경우’에 해당한다. 성매매 영업 자체가 국가에서 불법으로 규정하는 사항이어서 명백한 해지사유가 될 수 있다.

건물주는 명도단행가처분과 동시에 명도소송을 진행하는 것도 고려해 볼 수 있다. 엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 “명도단행가처분은 법원에서 까다롭게 판단하기 때문에, 결정문이 나오지 않을 상황에 대비해 명도소송도 함께 진행하는 것이 좋다”며 “만일 명도단행가처분을 승인받아도 명도소송 승소판결문을 받아둬야 안전하게 건물을 인도받을 수 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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