[땅집고] 국토교통부가 30일 대구·대전 등 일부 지역을 부동산 규제지역에서 풀었지만 집값 하락폭이 컸던 수도권 일부지역과 세종시, 경기 침체 영향을 받고 있는 부산은 빠지면서 그 배경에 관심이 쏠리고 있다.

국토부는 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 미분양 주택 추이 등 정량적 요소 외에도 정비사업 등 개발호재 기대감, 지역적 특성, 외지인 매수세 등도 충분히 고려해야 한다는 취지에서 규제를 풀지 않았다고 한다. 이날 규제지역 해제 여부를 논의한 주거정책심의위원회에서 일부 위원은 “국지적으로 집값 과열 여파가 잔존하면서 주거선호지역과 일부 비규제지역 등을 중심으로 상승세가 지속되는 등 시장 상황이 매우 예민하다”고 말했다.

전문가들은 규제를 한꺼번에 풀 경우 시장 안정 기조가 흔들릴 수 있다고 보고 주택 경기 침체가 심각한 지역에만 규제를 서서히 풀어나가는 단계적 완화 조치를 취했다고 분석했다. 이원재 국토부 1차관도 “일부 지역의 미분양 추이를 면밀히 살펴보는 등 시장 상황에 적기 대응해 나가겠다”고 밝혀 향후 추가적인 규제지역 해제 여지를 남겨뒀다.

■ “세종시 청약경쟁률 아직 높아”

세종시의 경우 지난해 말 대비 집값이 2.89% 하락해 전국 시도 단위에서 낙폭이 가장 컸다. 하지만 정부는 세종시의 경우 주택가격 하락세가 지속되고 있으나 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 점을 감안해 규제를 풀지 않았다고 설명했다. 잠재적인 매수세가 남아있단 분석이다.

수도권은 다수 지역에서 주택 가격 상승세가 지속되고 있거나 하락 전환 이후 시일이 오래 경과하지 않았다고 본다. 미분양 주택도 아직 많지 않은 점을 감안해 당분간 규제지역 지정을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링하기로 했다. 다만, 수도권에서 아파트가 없는 도서 지역인 안산·화성의 일부 지역은 규제지역에서 해제했다.

부산은 일부 지역을 제외하면 경기 침체로 집값이 하락하거나 정체한 곳이 늘어나 조정대상지역 해제 목소리가 많았다. 부산에서는 기장군과 중구 2곳을 제외한 해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구 등 14곳이 조정대상지역에 포함됐다.

하지만 부산도 해운대구 등 일부 지역은 여전히 집값이 강세를 보이는 등 규제지역 해제에 따른 시장 불안 가능성이 남아있다고 판단한 것으로 알려졌다.

■“관심지역 빠져 주택 시장 영향 적을 것”

규제지역에서 해제되면 대출·청약·세금 제도가 크게 달라진다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용된다. 투기과열지구는 LTV 40%(9억원 초과분 20%), DTI 40%가 적용된다. 규제지역에선 15억원이 넘는 주택은 대출이 금지된다.

하지만 비규제지역에서는 LTV 한도가 최대 70%, DTI한도는 따로 없다. 청약을 받을 때에도 비규제지역은 해당 지역 거주자뿐만 아니라 수도권 거주자도 요건만 갖추면 1순위 청약이 가능하다. 분양권 전매제한 기간도 당첨자 발표일로부터 6개월 이내로 짧다. 여기에 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 완화된다.

전문가들은 전면적인 규제지역 완화가 자칫 부동산 시장 안정 기조를 흔들 수도 있다고 분석한다. 이 때문에 상황이 심각한 지역만 핀셋조정해 완급을 조절했다고 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제지역 완화가 이뤄지는 순간 대출 한도가 높아지면서 부동산 시장 안정에 역행하는 결과가 될 가능성이 높기아 단계적 완화가 적절해 보인다”며 “주거 수요가 많았던 수도권이나 세종시, 부산시 등 주요 관심 지역은 빠져 시장에 미치는 영향이 제한적일 것”이라고 했다.

최원철 한양대 부동산융합학과 특임교수 “수도권이나 대도심지는 집값이 하락세이지만 수요가 줄어든 것이 아니라 금리 인상 영향 등으로 일시적으로 거래가 묶인 것”이라며 “정부가 세금 규제를 완화하면서 집을 팔고 이익을 실현한 투자자가 많아 이 자금들이 규제 해제 지역으로 다시 흘러들어갈 수 있다는 점을 고려해 상황이 심각한 곳에 한해 규제를 푼 것으로 보인다”고 했다. 그는 “수도권 등 핵심 지역은 당분간 규제가 유지될 것으로 예상한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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