[땅집고] 지난 1년간 서울에서 집값이 가장 많이 오른 자치구는 어디일까. 강남3구? 아니다. 바로 강서구였다.

KB부동산에 따르면 강서구 아파트값은 2021년 5월~2022년 5월까지 1년간 평균 14.43% 올라 서울 평균(9.89%)을 훌쩍 넘어섰다. 같은 기간 집값이 많이 올랐던 서초구(13.27%), 용산구(12.87%), 노원구(11.58%)도 앞지르며 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 보였다.

올해 서울 집값이 약세였는데 그동안 외곽지역으로 분류하던 강서구 집값이 유독 많이 오른 이유는 뭘까. 먼저 지하철 9호선 개통 이후 강남 접근성이 좋아지면서 주택 수요가 꾸준히 몰리고 있다는 분석이다. 마곡산업단지가 본궤도에 오르면서 대기업이 속속 입주해 배후 주거 수요가 탄탄해진 것도 한몫하고 있다. 여기에 주택 재정비 사업과 신규 교통망 개선 사업도 활발하다.

전문가들은 “목동신시가지와 가까워 사교육 인프라 공유가 가능한데다 마곡지구 중심으로 신축 아파트도 많이 들어왔다”면서 “교통·교육·생활 인프라가 동시에 잘 갖춰진 지역으로 급부상하면서 집값이 오르고 있다”고 했다.

■ 마곡앰밸리5단지, 1년 새 4억원 급등

윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울의 노원구, 중랑구 등 외곽 지역처럼 강서구도 재건축 재개발 호재가 있는 데다 대중교통망도 예정돼 가격이 상승했다”며 “다른 지역과 차별점이 있다면 강서구에는 마곡지구라는 대규모 업무단지가 지속적으로 개발돼 주택 수요가 풍부하단 점”이라고 했다.

마곡지구는 서울의 마지막 택지개발지구다. 상암DMC의 약 6배, 판교테크노밸리의 약 5배 규모로 대한민국 최대 융·복합 클러스터 연구단지로 개발 중이다. 마곡지구에는 LG그룹을 비롯해 코오롱, 에쓰오일(S-OIL), 롯데, 대우조선해양, 넥센타이어, 이랜드 등 대기업이 속속 들어오고 있다. 올해 기준으로 입주기업만 100여곳이 넘는다. 상주인구 16만 5000여명, 유동인구 30만명에 달할 것으로 예상된다.

마곡지구 인근에 호재도 많다. 서쪽으로 김포공항 가용부지(43만㎡)에는 컨벤션과 업무·상업시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로 가양동 CJ공장부지(10만㎡)에도 공동주택 1188가구와 업무·상업시설을 개발한다.

올해 1월부터 현재까지 강서구에서 최고가를 기록한 아파트는 마곡동 ‘마곡앰밸리 5단지’다. 전용114㎡가 지난해 7월 16억8000만원으로 최고가였는데, 올해 5월 20억5000만원으로 약 10개월 만에 4억원 상승했다. 마곡앰밸리 6단지 84㎡는 지난해 7월 14억9000만원이 최고가였는데, 올해 4월 16억5000만원에 팔려 1억원 넘게 올랐다.

마곡앰밸리 5·6단지는 마곡지구 업무시설 한 가운데 있다. 9호선과 공항철도가 지나는 마곡나루역, 9호선 신방화역, 5호선 마곡역을 모두 이용할 수 있는 이른바 쿼드러플 역세권이다. LG사이언스파크까지 걸어서 10분 거리다. 전철 이용이 편리해 마곡지구에서 대장 아파트로 꼽힌다. 서울 공항초등학교, 마곡중학교도 걸어서 갈 수 있다.

마곡지구 서쪽 노후 빌라촌에는 방화뉴타운 사업이 추진 중이다. 2·3·5·6구역 등 4개 구역이 있다. 이 중 가장 속도가 빠른 방화6구역은 지난해 8월 관리처분인가를 받았고 연내 이주와 철거를 마칠 계획이다. 재건축을 통해 지하 3층~지상 16층 11동 557가구가 들어선다, 시공사는 HDC현대산업개발이다.

■ 대장홍대선·청라연장선도 추진…화곡동에도 관심 집중

강서구에서 마곡지구와 여의도를 쉽게 오갈 수 있는 5호선과 9호선 주변 지역도 집값이 강세다. 5호선을 타면 마곡역까지 한 두 정거장 거리인 화곡동의 경우 마곡지구 출퇴근 수요가 대거 유입되고 있다. 맹영임 우리자이공인중개사무소 대표는 “그동안 강서구 아파트가 저평가된 측면이 있었는데 교통 여건이 빠르게 개선되면서 젊은 수요자가 많이 몰렸다”며 “다른 지역보다 평지인데다 생활 인프라 여건도 나쁘지 않아 집값이 계속 오르는 추세”라고 했다.

화곡역 일대에는 서부광역철도 대장홍대선(부천 대장~화곡~홍대입구)과 2호선 청라연장선(인천 청라~화곡~까치산) 등 두 개 전철 노선이 들어설 예정이다. 각각 2027년 개통이 목표다. 개통하면 화곡역은 트리플역세권이 되면서 2·9호선 등 다른 노선으로 환승하기 쉬워진다.

마곡지구에서 전철로 한 정거장 거리인 내발산동 ‘우장산힐스테이트’ 101㎡는 작년 7월 15억3000만원에서 올해 4월 16억원에 거래됐다. 이 단지는 5호선 발산역이 걸어서 3분 거리인 역세권이다. 향후 대장홍대선 강서구청역까지 걸어서 갈 수 있고 화곡역까지는 두 정거장 거리다. 화곡동 ‘우장산롯데캐슬’ 84㎡는 작년 8월 15억5000만원에서 올 3월에는 15억9000만원(28층)에 팔렸다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 “지난해 서울에서 주택담보대출 금지선 이하로 젊은 층이 최대한 자금을 영끌(영혼까지 끌어모으다)해 내 집 마련이 가능한 지역이 별로 없었는데, 강서구는 소형 주택 가격이 저렴해 수요가 많이 집중된 측면이 있다”며 “서부권에 교통과 교육 인프라를 고루 갖춘 지역이 강서구가 유일해 가격이 많이 오른 것으로 보인다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chsoun.com

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