[땅집고]정부가 전세금을 5% 이내로 올리는 ‘상생 임대인’에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주기로 한 가운데 주택 등록임대사업자도 상생임대인의 혜택을 받게 된다.

등록임대사업자는 상생임대인 제도와 관계없이 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적 의무가 부여된다. 이를 어길 경우 임대등록 말소, 세제혜택 환수, 과태료 부과 등 불이익을 받는다.

기획재정부 관계자는 23일 “상생임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5%로 제한된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받는데 등록임대사업자를 대상에서 제외할 경우 불형평의 소지가 있다”며 “등록임대사업자는 임대료 증액 제한 등 여러 공적 의무를 이행하는 만큼 요건을 충족하면 똑같이 이번 대책의 혜택을 주기로 했다”고 했다.

이에 따라 등록임대사업자가 작년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대등록을 했던 주택을 매도할 경우 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

정부는 이와 함께 임대인과 임대물건이 동일하면 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한할 경우 비과세 요건의 2년 거주 의무를 면제하는 등 상생임대인 혜택의 범위를 폭넓게 해석하기로 했다.

다만 임대료 5% 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우에는 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 집주인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않는다. 애초 2년 계약을 맺었지만 임대인의 사정으로 1년 반만 살고 나간다면 임대인은 상생임대인 혜택을 못 받는다.

기재부 관계자는 “억울한 임대인이 나올 수 있지만 세제헤택을 노려 임대인·임차인이 짜고 하루, 이틀만 거주하고 임대계약을 해제하는 경우도 나올 수 있어 불가피하게 임대기간을 2년으로 정했다”고 설명했다.

또 갭투자자는 원칙적으로 상생임대인이 될 수 없다. 전세를 끼고 집을 산 집주인은 기존 세입자의 전세 계약 만기 후 임대료를 5% 이내로 올려도 상생임대인 자격을 주지 않는다. 다만 이 집주인이 2024년 12월 31일 안에 두 번째 임대차 계약을 맺을 수 있다면 상생임대인이 될 수 있다. 가령 2022년 7월 만기 되는 전세를 안고 집을 산 A씨가 기존 세입자인 B씨와 전세 계약을 맺고서, 2년 뒤인 2024년 7월 새로운 세입자 C씨한테 전세금을 5% 이내로 올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있다.

다주택자의 경우에는 상생임대차 계약을 맺은 집과 최종적으로 매도하는 집이 일치해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 예컨대 D·E·F 주택을 보유한 다주택자가 D주택에 대해 상생임대차 계약을 맺은 경우 E와 F를 처분해 1주택자가 된 경우에만 D주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 준다는 뜻이다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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