[땅집고] 윤석열 정부가 21일 상생 임대인 인센티브 확대 등을 골자로 하는 임대차 안정 방안을 내놓았지만 시장에서는 기대에 못 미친다는 반응이 많다.

전문가들은 문재인 정부 시절 도입했던 터무니없는 규제를 정상으로 돌리는 첫 단추를 뀄다는 점에서 의미가 있다고 평가한다. 또 단기적으로 임대 매물 공급 확대 효과가 있을 것으로 예상한다. 그러나 임대차2법이 촉발한 전월세 시장 근본적 불안 요인을 해소하기엔 역부족이라고 보고 있다. 임대차법에 대한 전면적인 손질이 시급하다고 지적한다.

■상생 임대인 비과세 거주의무 면제…버팀목 전세대출 한도 확대

이번 대책의 핵심은 집주인에게는 규제 정상화를 통해 임대 매물을 시장에 공급할 수 있는 길을 텄다는 것이며, 세입자에게는 세제 혜택을 줘 주거비 부담을 낮춰주겠다는 것으로 요약할 수 있다. 정부가 임대인에게 주는 가장 큰 인센티브는 거주의무 완화를 꼽을 수 있다. 상생 임대인이 자발적으로 임대료를 5% 이내로 올리면 1가구1주택 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제에 필요한 2년의 거주 요건을 면제하겠다는 것이다. 규제지역에서 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받는 경우 기존 주택 처분 기한을 현행 6개월에서 2년으로 확대했다. 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입해야 하는 의무도 폐지하고 분양가 수준에 따라 최초 입주 가능일부터 2~5년 부여하는 실거주 의무를 ‘즉시’가 아닌 해당 주택의 양도·상속·증여 전까지로 바꿨다.

세입자에게는 오는 8월1일부터 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출 보증금과 대출한도를 확대하고 월세 세액공제율을 늘린다. 기존 버팀목 전세자금대출은 보증금이 수도권 3억원, 지방은 2억원인 주택에 적용한다. 대출한도는 각각 1억2000만원, 8000만원까지다. 정부는 이를 대폭 확대해 수도권의 경우 보증금 4억5000만원, 2억5000만원인 주택으로 적용하고, 대출한도도 각각 1억8000만원, 1억2000만원으로 늘린다.

현재는 총 급여 7000만원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 최대 12% 세액공제를 적용했지만 이를 최대 15%로 확대 적용한다.

■“단기적 효과 있겠지만 시장 불안 해소엔 역부족”

전문가들은 이번 임대차 안정 대책이 단기 효과를 거두는 것에 그칠 가능성이 크다고 전망했다. 임대차법으로 야기된 시장 불안 요인을 완전히 해소하려면 임대차법 개정이 필수적이라고 입을 모았다.

함영진 직방 데이터랩장은 “올해는 지난해보다 아파트 입주 물량이 다소 증가하고 대구, 인천, 부산에서는 공급이 많은 상황이어서 계약갱신 종료에 따른 전국적인 임대차 시장 불안 우려는 제한적이라고 본다”며 “다만, 서울처럼 신축 주택 입주물량이 부족하거나 공급보다 수요가 많은 지역에서는 계약갱신 종료 후 임대료가 오르는 것을 배제할 수 없는 상황으로 실거주 의무 등을 완화하는 것은 시장에 단기 임대차 물량을 확대시키는 데 도움이 될 것”이라고 했다.

집주인과 세입자 모두 실질적인 혜택을 체감하기에는 제한적이라는 지적도 나왔다. 서진형 경인여대 교수는 “거주요건 면제만으로 임대료를 낮출 집주인이 얼마나 될지 지켜봐야 할 것 같다”며 “이번 대책은 현행 임대차2법 하에서 세제 혜택과 인센티브 등을 통해 가격을 통제하는 방안으로 보다 시장경제 원칙에 맞게 법 개정까지 열어둔 대책이 필요한 점에서 아쉬운 부분”이라고 했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “세입자의 전세자금 대출 한도를 늘려주는 방안도 최근 금리가 너무 많이 오르는 상황에서 얼마나 효과가 있을지 의문”이라며 “지금 정책은 양도세 요건에만 포커스가 맞춰져 있는데, 다주택자의 종부세를 어떻게 완화해줄 것인지, 또는 임대사업자를 부활할 것인지 등이 고려되지 않고 양도세 요건만 다뤄서는 효과가 미미할 것으로 본다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “7~8월에 전세대란이 벌어지지는 않겠지만 이번 대책에도 불구하고 그동안 임대차법 문제점으로 지적했던 2중, 3중 가격 문제는 해소되기 힘들 것으로 본다”며 “단기 대책으로는 2~4년마다 시장 불안을 반복할 가능성이 높아 임대차법 전면 재검토가 필요하다”고 했다. /김리영·박기홍·손희문 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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