[땅집고] 이르면 7월부터 분양가 상한제 적용지역에서 아파트를 분양할 때 재개발·재건축 사업에 따른 이주비·금융비용 등 필수경비와 자재값 상승분도 분양가에 반영할 수 있게 된다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도에도 건축비 상승분을 즉시 반영하고, 비교 단지 선정 기준을 기존 준공 20년에서 10년으로 축소한다.

정부는 분양가 산정 개선을 통해 아파트 평균 분양가가 지금보다 최대 4% 정도 오를 것으로 예상한다. 그러나 업계에서는 기대했던 것보다 규제 개선 폭이 크지 않아 주택 공급 촉진 효과에 의문을 제기하고 있다.

국토교통부는 21일 추경호 경제부총리 주재로 열린 제1차 부동산관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 논의하고 확정했다. 분양가 상한제 개선안은 공동주택 분양가 규칙 등을 통해 7~8월 중 시행할 계획이며 규칙 시행 이전까지 입주자모집공고를 하지 않은 사업장에 적용한다. 분양가 상한제 규제지역에 대한 조정방안과 함께HUG 고분양가 심사 제도 개편안에 대한 시행 세칙 개정을 이달 말까지 완료할 방침이다.

원희룡 국토교통부 장관은 “원 장관은 분양가상한제의 경우 정비사업 추진에 필수적인 비용들이 그동안 분양가에 반영되지 못했던 불합리함을 개선할 예정”이라며 2008년 이후 그대로인 자재 가격 항목도 교체하고 기본형 건축비도 조정하겠다”고 밝혔다.

분양가 상한제는 택지비(땅값)에 기본형 건축비와 가산비를 합쳐 산정한다. 문재인 정부가 2020년 7월 말부터 민간택지에 짓는 아파트에도 적용했다. 통상 주변 시세의 70~80% 수준에서 분양가격을 책정하도록 해왔다. 그동안 업계는 기존 아파트 가격은 급등하는 데 비해 신규 분양가를 너무 낮게 규제해 민간 주택 공급을 위축시킨다고 지적했다.

국토부는 앞으로 재건축·재개발 등 민간 정비사업 분양가에 필수경비를 포함하고 자재값 등 비용 상승분도 즉시 반영해 분양가를 합리적으로 조정하기로 했다.

구체적으로 분양가 산정시 세입자의 주거 이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비, 총회 개최비 등 필수 소요 경비를 적정 수준으로 반영한다.

다만 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 이주비 대출이자 반영은 상한을 두고, 총회 개최 등 필수 소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.

또한 2008년 이후 그대로인 자재가격 조정 항목을 교체하기로 했다. 철근·레미콘 등 주요 자재 가격이 15% 이상 상승 시 기본형 건축비를 조정하도록 한다. 기본형 건축비를 산정할 때 레미콘과 철근, PHC파일, 동관 비중이 높았는데, 이를 개선해 레미콘·철근을 제외한 나머지 항목은 실제 사용빈도가 높은 창호유리(1.5%), 강화합판 마루(1.49%), 알루미늄 거푸집(1.28%)으로 교체한다.

분양가 심사 절차도 개선한다. 그동안 민간 아파트 택지비 산정시 감정평가 결과를 한국부동산원이 비공개로 검증했지만 앞으로는 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 감정평가사와 전문가가 참여하도록 했다. 감정평가 가이드라인, 부동산원 검증 기준도 구체화한다는 계획이다.

분양가 상한제가 적용되지 않는 지역 중 일부 지역에서 운영 중인 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도도 개편한다.

건축비 상승률이 최근 3년 기본형 건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 ‘자재비 가산 제도’를 신규 도입한다. 인근 시세 결정을 위한 비교 단지 선정 기준을 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춘다. 비교 사업장을 선정할 때 HUG의 세부 평가 기준과 배점 공개도 추진한다.

원희룡 국토부 장관은 “이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양과 관련한 절차도 신속하고 투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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