[땅집고] “전세 계약 기간이 두 달도 안 남았는데, 집주인이 전세보증금을 올려달라고 요구합니다. 지금까지 아무런 말도 없길래 ‘묵시적 갱신’이 된 줄 알았는데…참, 막막합니다. 만약 제가 못 올려주겠다고 거절하면 집주인이 명도소송으로 저를 쫓아낼 수도 있을까요?”

계약만료를 얼마 남겨두지 않고 집주인이 갑작스럽게 전세보증금을 올려달라고 요구해 마음 고생하는 세입자가 적지 않다. 집주인은 전세 재계약 시기가 다가오면 세입자에게 보증금 증액을 요구할 권리가 있다. 하지만 계약 기간 두 달(2020년 12월 이전 계약이라면 한 달)도 남지 않은 시점에서 보증금 증액 카드를 꺼냈다면 문제가 될 수 있다.

부동산 전문 변호사들은 집주인이 세입자에게 전월세금 증액을 요구하고 싶다면, 법률상 정해진 기간 안에 해야 한다고 말한다. 주택임대차보호법을 개정한 2020년 12월 이후 임대차계약이라면 전월세 계약기간이 끝나기 2개월 전까지, 그 이전 계약이라면 1개월 전까지 계약 갱신 거절 통지나 계약 조건 변경 통지를 마쳐야 한다는 것.

엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “만약 임대차계약 기간이 두 달(구 법에 따른 계약은 한 달)도 남지 않았다면 법률상 묵시적 갱신이 된 것으로 본다”며 “세입자가 전세금 증액 요구를 거절해도 집주인은 명도소송을 제기할 수 없다”고 했다. 명도소송이란 부동산 소유주가 세입자 상대로 임대차 대상 부동산을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.

만약 집주인이 사정상 전월세금을 증액해야 한다면 어떻게 해야 법적으로 문제가 없을까. 현행 법상 계약 변경 가능하다고 정한 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 증액을 통보해야 한다. 이 때 전월세금 인상 폭은 최대 5%를 넘기지 않도록 주의해야 한다. 또 증액 후 1년 내에는 다시 증액을 요구할 수 없다는 점도 명심해야 한다.

만약 집주인에게 전월세을 꼭 올려야 하는 사정이 있다면 묵시적 갱신이 된 상황이라도 ‘차임증액청구소송’을 제기해 볼 수 있다. 차임증액청구소송이란 집주인의 전월세금 증액요구를 세입자가 거부하는 경우, 집주인이 법원에 적절한 전월세 증액에 관한 판단을 맡기는 소송을 뜻한다. 엄 변호사는 “다만 실무에서는 재계약 이후 뒤늦게 소송을 제기하는 경우는 드물며, 세입자가 이를 의무적으로 받아들여야 하는 사항도 아니다”면서 “집주인과 세입자 사이에 차임(월세 또는 전세보증금) 증액을 금지하는 특약이 있는 경우 소송을 제기할 수 없다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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