도시·개발계획 분석 전문가인 엄재웅(서경파파)씨가 신간 ‘강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다’(위즈덤하우스)를 펴냈다. 엄씨는 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이라며 도시계획을 집중 분석해 바람직한 투자 방향을 제시한다.

[강남되는 강북 부동산] ⑧3억원 미만 투자, 이것만은 주의하자

[땅집고] 보통 30~40대는 3억원 내외 투자가 가능한 부동산 매물을 찾는다. 조금 더 착실하게 돈을 모았거나 고소득자라면 실투자금 5억원 내외도 가능하다.

3억원이 객관적으로 적은 돈은 아니지만 서울에 집을 사기에는 쉽지 않다. 문재인 정부에서 전례없는 불장으로 서울 집값이 만만치 않게 올랐기 때문이다. 사실 이 금액대 투자자들은 소위 ‘멘탈’ 관리가 매우 중요하다. 특히 3년 전 서울 시세를 생각하고 투자하려고 한다면 거품이라는 생각이 들 수 있다.

실투자금이 3억원이라면 일단 지역에 대한 편견은 버려야 한다. 늦었다는 것을 인정하고 서울이 아니더라도 돈을 벌 수 있는 곳을 선택해야 한다. 만약 무주택자이고 미혼이라면 몸테크도 진지하게 고려해야 한다. 몸테크 2년 후 비과세 전략도 나쁘지 않다. 만약 2주택 이상 투자하기 위해 3억원을 쓰는 분들은 세금으로 많이 빠져나가기 때문에 무조건 많이 벌 수 있는 매물을 선택해야 한다.

■서울 밖에도 기회가 있다

지난 1년간 1980년대 준공한 재건축 아파트 중심으로 서울 집값은 무섭게 올랐다. 이 시세를 경기도가 키맞춤하는 중이다. 서울 소재 1980년대 재건축 아파트 공식을 학습한 투자자들이 서울에 있는 1990년대 재건축 예정 아파트에 투자하고 있다. 특히 그간 1980년대 재건축 예정 아파트를 매수하지 못한 투자자까지 대거 1990년대 아파트라도 매수한 탓에 키맞춤 현상이 나타나고 있다.

결국 갈 곳 잃은 돈은 1990년대 경기도에 지어진 재건축 예정 아파트에 쏠릴 것이다. 특히 서울 일자리까지 접근성이 좋으면서 재건축 사업성이 좋은 매물은 상상도 못할 정도로 시세가 급등할 것이다.

그러나 입지만 보고 아무 매물이나 투자하지는 말아야 한다. 차후 설명하겠지만 사업성이 좋은 매물을 찾는 것이 핵심이다. 요즘은 부동산 플랫폼이 좋아져서 확실한 사업성을 계산할 수는 없어도 리스트업 정도는 가능하다.

■ 몸테크 걱정하느라 타이밍 놓치지 마라

몸테크가 부담스럽다면 일단 갭(gap)으로라도 사놔야 한다. 시드머니(종잣돈)를 불려야 하는 단계여서 시간을 허비하기보다 조금이라도 버는 게 낫다. 전략적으로 시드머니를 더 모아야 하기 때문에 적절한 갈아타기가 가능하다고 생각하면 양도소득세 비과세나 호재 등은 고이 접어두고 과감하게 갈아타는 것이 좋다. 13여년간 수많은 투자자 대상으로 컨설팅하면서 꾸준한 갈아타기가 돈을 훨씬 많이 버는 지름길이라는 사실을 알게 됐다.

■ 2022년 나는 이곳을 추천한다

올해는 1억원 이하 갭 투자자에게 꽤 힘든 시기가 되겠지만 아예 불가능하지는 않다. 3억원 미만 투자처도 마찬가지다. 다행스러운 점은 경기도 아파트 정도는 갭투자할 수 있는 가격이라는 것이다.

이럴수록 효율적으로 투자해야 한다. ‘확장성 있는＋거점 개발지역＋신축 아파트 될 수 있는＋재개발·재건축·가로주택정비사업’. 이것만 기억해도 큰 성과다. 입지가 좋은 매물보다 더 중요한 것은 가파르게 오를 수 있는 매물을 찾는 것이다.

먼저 경기 고양 일산신도시다. 리모델링보다 재건축이 가능한 아파트를 매수해야 한다. 일산은 고양시 도시기본계획상 확장성 있는 거점개발지가 될 것이다. 고양 방송영상밸리 도시개발사업과 일산 테크노밸리 사업, 고양 장항지구 사업이라는 굵직한 거점개발이 있다. 수도권광역급행철도(GTX)-A노선이 될 킨텍스역 중심으로 한강변까지 확장 개발이 되고 있다.

고양에서 가장 천지개벽할 곳은 대곡역세권 인근 덕양구 토당동과 화정동 일대다. GTX-A노선 거점개발지로서 역세권 개발로 인프라 세팅이 집중적으로 이뤄질 것이다.

부동산 가격이 상승하는 진짜 원리는 무엇일까? 입지론자들은 “많은 사람이 보기에 좋은 것이 상승하는 부동산”이라고 말한다. 그러나 내 기준으로는 만점 대답이 아니다. 폐기물이 보이는 황무지 같은 땅이 현재 기준으로 볼 때 보편적으로 누구나 좋아하는 부동산이 될 수 있을까? 하지만 부동산은 눈으로 직접 볼 수 있는 것 외에 무형적인 요소도 포함돼 있다. 따라서 우리는 오직 확장성 있는 거점개발지, 권력자가 개발하고 싶은 땅, 막대한 예산을 투입하는 땅에 투자해야 한다.

우리가 권력자가 아닌 이상 이런 땅에 직접 투자할 수는 없다. 그렇다면 답은 나왔다. 거점개발지 주변의 재개발, 재건축, 가로주택정비사업 등 매물을 매수하면 된다. /글=엄재웅(서경파파), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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