경기도 성남시 중원구와 수정구는 분당이나 판교보다 입지만 보면 강남 접근성이 나쁘지 않다. 하지만 1970~80년대 난개발한 다세대·연립주택이 밀집해 낙후하고 주거 선호도가 낮았다. 하지만 2~3년 전부터 정비사업이 본격화하면서 주거 환경이 확 달라지고 있다. 현재 수정·중원구 일대 19개 구역에서 재개발·재건축을 진행 중이다. 땅집고는 투자가치가 높은 관심 구역을 골라 집중 분석한다.

[성남 구도심 집중분석] ‘성남판 헬리오시티’ 주목받는 1만1000가구 규모 상대원3구역

[땅집고] 상대원3구역은 성남시 중원구 상대원동 일대 42만7629㎡로 재개발을 통해 지상 최고 29층 아파트 1만1000여 가구가 들어설 예정이다. 토지 등 소유자는 5582명에 달하며, 임대주택 1500가구를 포함한다. 일반 분양 물량만 약 4000가구로 예상된다. 성남시는 올 연말 상대원3구역을 정비구역으로 지정할 계획이다. 추진위원회 측은 2025년 관리처분인가를 받고 이르면 2030년 입주 목표로 사업을 추진 중이다.

상대원3구역은 입지만 보면 다른 구역보다 다소 떨어진다는 평가를 받는다. 상업시설이 멀고 인근에 녹지도 별로 없어서다. 실제로 상대원3구역은 올해 구역 지정을 앞둔 세 개 구역 중 시세가 가장 낮다.

하지만 상대원3구역은 성남 구도심 재개발 구역 중 유일하게 1만가구가 넘는 초대형 단지가 된다. 서울 송파구 가락동에 들어선 헬리오시티나 서울 강동구 둔촌주공 재건축과 비슷한 규모다. 수진1구역, 신흥1구역, 태평3구역 등은 고도제한이 있는 반면 상대원3구역은 제한이 없는 것도 장점이다.

구역 남측에 IT 산업단지인 하이테크밸리가 있어 배후 주거수요는 많다는 분석이다. 현재는 지하철역이 다소 멀지만 예비타당성조사 단계인 성남1호선(트램)과 경전철 위례삼동선이 개통하면 역세권이 되기 때문에 교통 환경도 크게 좋아질 전망이다. 업계에서는 성남 재개발 구역 중에서도 사업성이 높은 편이라고 본다.

■ 지하철 이용 힘들어…위례삼동선 뚫리면 역세권 기대

상대원3구역은 지하철 8호선 단대오거리역에서 700m 정도 떨어져 있다. 구역 북측에서는 걸어서 이동할 수 있지만 구역이 워낙 크기 때문에 완공 후 단지에서 역까지 걸어서 이동하기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 다만 2030년 입주할 즈음에는 구역 북측에 위례삼동선, 구역 동측에 성남1호선이 각각 정차할 예정이어서 역세권 단지가 된다. 위례삼동선이 개통하면 강남구 신사역까지 20분 이내에 이동할 수 있다.

대일초등학교가 구역 내에 있고 북측에 중원초등학교가 있어 사업이 끝나 아파트가 입주하면 이른바 ‘초품아’ 단지가 될 전망이다. 상업시설로는 구역 서측에 있는 상대원 재래시장을 이용할 수 있다. 대형 상업시설은 구역에서 1km 정도 떨어진 세이브존 성남점이 있다.

직장과 집이 가까운 직주근접에 유리한 것은 장점이다. 구역 남측에 5만5000여명이 근무하는 하이테크밸리 산업단지가 있고, 단대오거리역 인근에 법조단지도 들어설 예정이다.

상대원3구역은 민관합동(순환형재개발) 방식으로 한국토지주택공사(LH)가 시행한다. 민관합동 방식은LH 같은 공공기관이 조합 대신 모든 개발 절차를 주도하기 때문에 민간 재개발보다 통상적으로 사업 기간이 1년 이상 단축된다.

■지분 시세 가장 저렴…신축 주택은 입주권 못 받을 수도

성남의 대다수 재개발 구역이 단독·다가구주택인 반면 상대원3구역은 다세대주택 비중이 60%로 높은 편이다. 구역 내 단독·다가구주택 한 채를 매입하면 대부분 전용 84㎡ 아파트 한 채를 받을 수 있을 것으로 예상한다.

다만 부지 내 신축 다세대주택이 많아 입주권을 받기 위해 매매한다면 반드시 건물 준공시점을 확인해야 한다. 상대원3구역은 권리산정 기준일인 2019년 5월 31일 이후 신축한 다세대주택을 사면 입주권을 받을 수 없다. 상대원3구역은 준주거지역과 제2·3종 일반주거지역으로 구성돼 있는데, 이 중 2종 일반주거지역에 다세대주택이 많다.

상대원3구역은 올해 구역지정을 앞둔 재개발 구역 3곳(태평3구역, 신흥3구역, 상대원3구역) 중 지분 가격이 가장 저렴하다. 상대원3구역 단독주택은 대지지분 33㎡(10평) 기준으로 3억~3억5000만원 정도다. 인근 신흥3구역은 3억9000만~4억1000만원, 태평3구역은 3억2500만~3억5000만원이다.

상대원3구역은 단독주택보다 다세대주택이 훨씬 비싸다. 다세대주택의 경우 33㎡(10평) 기준 한 채당 5억5000만~6억원에 달한다. 전세를 끼는 이른바 갭투자를 할 경우 실투자금이 3억~4억원선이다. 장세원 성남엘지공인중개사사무소 대표는 “상대원3구역 10평 매물은 전세금과 매매가 차이가 3억~4억원 정도로 일정한데, 신축 빌라 전세금은 최대 3억원에 달해 매매가도 높게 형성돼 있다”며 “원래 빌라와 단독주택 가격이 크지 않은데 현재는 실거주 목적보다 입주권 투자가 더 많아 가격 차이가 발생한 것”이라고 말했다.

입주권 시세 변동은 다소 주춤하다. 이종호 홈즈부동산 대표는 “상대원3구역은 소유주가 5000여 명으로 공급량이 워낙 많아 거래가 활발해도 매물이 쌓이는 분위기”라며 “상대적으로 입지가 떨어지는 편이어서 가격 오름세는 크지 않다”고 말했다.

다만 현지에서는 인근 재개발 구역 이주시기가 다가오고 상대원3구역 교통 환경이 좋아지면서 향후 5년 간 집값이 오를 것으로 예상한다. 이 대표는 “구역 인근에 법조단지(예정), 하이테크밸리 등 일자리가 있어 배후 수요는 풍부하다”며 “지난해 관리처분인가를 받은 상대원2구역 주민들이 이주하면서 대체주거지를 찾다보면 상대원3구역으로 이주하면서 전세가격이 오르고 매매가격도 동반 상승할 가능성이 높다. 장기적으로 지하철과 트램 개통으로 입지가 개선돼 다른 구역과 가격 키맞추기를 할 것으로 예상한다”라고 했다.