경기도 성남시 중원구와 수정구는 분당이나 판교보다 입지만 보면 강남 접근성이 나쁘지 않다. 하지만 1970~80년대 난개발한 다세대·연립주택이 밀집해 낙후하고 주거 선호도가 낮았다. 하지만 2~3년 전부터 정비사업이 본격화하면서 주거 환경이 확 달라지고 있다. 현재 수정·중원구 일대 19개 구역에서 재개발·재건축을 진행 중이다. 땅집고는 투자가치가 높은 관심 구역을 골라 집중 분석한다.
[성남 구도심 집중분석] ⑩신흥3구역, 입주 후 성남구도심 대장아파트 가능성
[땅집고] 신흥3구역은 성남시 수정구 신흥3동 일대 15만2263㎡로 재개발을 통해 지상 최대 29층 규모 아파트 3300여 가구가 들어설 예정이다. 토지 등 소유자는 총 1650명, 임대 495가구로 일반 분양은 약 1100가구로 예상된다. 성남시는 올해 말 신흥3구역을 정비구역으로 지정할 계획이다. 추진위원회 측은 2025년 관리처분인가를 받고 이르면 2030년 입주 목표로 추진 중이다.
업계는 신흥3구역을 올해 구역지정 앞둔 성남 구도심 재개발 지역 중 입지가 가장 좋다고 평가한다. 지하철 8호선과 맞붙은 역세권인 데다 주변에 상업시설·학교 등 생활 인프라가 갖춰져 있어서다. 현재 신흥3구역보다 사업속도가 빠른 신흥1구역과 시세가 비슷하다. 현지에선 “입주권이 다소 비싸다는 평가도 있지만 향후 성남시 재개발 구역 입주가 완료되면 주변 시세를 견인할 단지가 될 것”이라고 예상한다.
■ 신흥역까지 50m…구도심 최고 알짜 입지로 꼽혀
신흥3구역은 8호선 신흥역에서 50m 안팎 떨어진 이른바 초역세권이다. 신흥역에서 잠실역까지 20분 정도 걸린다. 모란역에서 판교까지 8호선이 연장되면 판교까지 10분 정도로 이동 시간이 20분 이상 단축될 전망이다. 성남초등학교가 구역 반경 100m 이내에 있다. 중·고등학교는 8차로 도로를 건너야 하지만 신흥역 지하상가를 통해서도 이동할 수 있다. 대형 상업시설인 세이브존과 롯데시네마가 구역 남측에 있는 데다 대로변 상권이 발달해 현지 주민 사이에서는 선호도가 높다.
신흥3구역은 상업지역을 제외하고 구역 지정이 될 전망이다. 이 때문에 일각에서는 주거환경 개선 효과가 떨어진다는 평이 나온다. 하지만 오히려 지금이 상가를 매수할 적기(適期)라는 평가도 나온다. 이종호 홈즈부동산 대표는 “현재 대로변 기준 상가가 3.3㎡당 5000만원 정도”라며 “향후 개발이 완료되고 상업지 주변에 아파트 1만5000여 가구가 들어서면 상가 시세는 더욱 오를 것으로 예상돼 장기 보유할 부동산으로서 투자 가치가 높다”고 말했다.
신흥3구역은 민관합동(순환형재개발) 방식으로 한국토지주택공사(LH)가 시행한다. 민관합동 방식은LH 같은 공공기관이 조합 대신 모든 개발 절차를 주도하기 때문에 민간 재개발보다 통상적으로 사업 기간이 1년 이상 단축된다.
■ 신흥1구역과 가격 비슷…입주 후 구도심 시세 견인할 듯
신흥3구역은 구역 내 단독·다가구주택과 다세대주택이 각각 50% 비율이다. 구역 내 권리산정 기준일은 2019년 5월 31일이다. 이날 이후 신축한 주택을 사면 입주권을 받을 수 없다.
신흥3구역은 올해 구역지정을 앞둔 재개발 구역 3곳(태평3구역, 신흥3구역, 상대원3구역) 중 입주권 가격이 가장 비싸다. 현재 신흥3구역 단독주택 대지지분 33㎡(10평) 기준 시세는 3억9000만~4억1000만원 수준으로 이미 구역이 지정된 신흥1구역(3억9000만~4억원)과 가격이 비슷하다. 33㎡ 기준 태평3구역은 3억2500만~3억5000만원 수준이고 상대원3구역은 3억~3억2000만원 정도다.
구역 내 단독·다가구주택 한 채를 매입하면 대부분 전용 84㎡ 아파트 한 채를 받을 수 있을 것으로 예상된다. 다세대 주택의 경우 대지지분 19.8㎡(6평) 기준 시세가 7억1000만~7억2000만원이다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “신흥3구역 주변 재개발 대상지의 사업속도가 빨라 기대 심리가 반영된 것으로 보인다”고 말헀다.
현지에서는 신흥3구역이 올해 입주 예정인 인근 아파트 시세보다는 낮지만 향후 입주를 마치면 주변 시세를 견인할 단지로 보고 있다. 이종호 대표는 “올 9월 입주를 앞둔 ‘하늘채랜더스원’(중1구역 재개발) 전용 84㎡ 입주권 시세가 10억5000만원으로 현재 신흥3구역은 이보다 2억원 정도 저렴하다”며 “다만 신흥3구역 입지가 가장 좋다고 평가되는 만큼 장기적으로 대장아파트 중 하나가 될 것”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com