흔히 재개발은 부동산 경기 침체기에도 시간이 지날수록 사업 추진 기대감으로 시세가 오르는 특징이 있어 안전 마진을 확보할 수 있다. 땅집고가 전문가들에게 수도권 재개발 구역 중 금액대별로 가장 투자가치가 높은 곳을 물어봤다.

[N억원에 투자가능한 재개발] ①관리처분인가 받았는데 초기 투자금 1억원대라고?

■ 인천 동구 송림3구역

송림3구역은 인천 동구 송림동 42-215 일대로 재개발을 통해 지하 3층~지상 29층 12동 1321가구 아파트를 짓는다. 가장 가까운 역은 1.5km 떨어진 전철 1호선 도원역이다. 반경 500m 이내에 서림초등학교와 동산중·고등학교가 있다. 구역에서 100m쯤 떨어진 거리에 금촌시장이 있다. 현재 반경 3km 이내에 대형 상업시설은 없다.

현지 공인중개사들은 전용 59㎡ 입주권을 받으려면 총 투자금으로 3억2500만원(조합원 분양가 2억5040만원, 프리미엄 7500만원) 정도 필요할 것으로 본다. 이주비 대출과 분담금에 대한 중도금 대출을 제외하면 실투자금은 약 1억5000만원이다.

인근 신축 아파트와 비교하면 송림3구역 재개발 물건은 가격 메리트가 충분하다. 현재 송림3구역 동쪽 50m 정도 떨어진 ‘브리즈힐’(2021년 6월 입주·920가구)은 인천 동구에서 가장 비싼 아파트다. 현재 나와있는 매물은 없지만 전용 59㎡가 지난해 11월 3억 7500만원에 팔렸다. 송림3구역 59㎡ 입주권 투자금이 5000만원 정도 저렴하다.

송림3구역은 지난해 12월 관리처분인가를 받고 현재 95% 정도 이주를 마쳤다. 동·호수 추첨도 끝낸 상태로 현재 매물을 매입하면 계약금을 내야 하고 오는 8월부터 중도금 납부를 시작한다. 올 상반기에 일반 분양을 실시하고 2024년 9월 준공 예정이다. 시공사는 두산건설이다.

■ 경기 파주 금촌2동제2지구

금촌2동제2지구는 경기 파주시 금촌동 337-15 일대로 재개발을 통해 지하 3층~지상 29층 7동 1055 가구 아파트를 짓는다. 이 중 조합원분을 제외한 815가구는 8년 후 분양 전환하는 임대아파트다.

가장 가까운 지하철역은 경의중앙선 금촌역으로 400m 정도 떨어져 있다. 금촌초등학교를 끼고 있으며 금륭중학교, 금촌고등학교는 구역에서 1.5km 정도 거리다. 걸어다니기는 어렵고 차로 10~20분쯤 걸린다.

현재 금촌2동제2지구에서 전용 59㎡ 입주권을 받으려면 총 투자금으로 3억2200만원(매매가 1억4000만원, 프리미엄 1억8200만원) 정도 필요하다. 이주비 대출과 분담금에 대한 중도금 대출을 제외하면 실투자금은 약 1억6000만~1억8000만원 정도다.

금촌동에는 최근 15년 이내에 지은 새 아파트가 없어 시세를 비교하기 어렵다. 하지만 금촌역에서 두 정거장 떨어진 운정역 인근 운정신도시 새 아파트(2018년 입주) 전용 59㎡와 비교하면 2억~2억5000만원 정도 저렴하다고 볼 수 있다.

이 구역은 뉴스테이(공공지원민간임대) 방식으로 진행해 민간 재개발보다 사업 속도가 빠른 편이다. 2020년 4월 관리처분인가를 받고 현재 철거 중이며, 시공사는 금호건설이다.

■ 파주 금촌동 새말지구



새말지구는 경기 파주시에서 진행하는 첫 재개발 사업으로 금촌동 390-36일대에 지하 3층~지상 28층 27동 2583가구 아파트를 짓는다. 파주시 최대 규모다. 이 중 조합원 분양분은 646가구, 임대는 130가구다. 일반분양 물량은 1785가구다. 경의중앙선 금촌역에서 100m 정도 떨어진 역세권이다.

새말지구는 전용 59㎡ 입주권을 받으려면 총 투자금으로 3억6000만원(조합원 분양가 2억6000만원, 웃돈 1억원)이 필요하다. 초기 투자금은 약 1억4000만~1억6000만원이다. 새말지구는 아직 이주비 대출과 중도금 대출이 얼마나 나올지 논의 중이다. 지난해 12월 관리처분인가를 받고 2026년 3월 입주 예정이다. 시공사는 중흥건설과 롯데건설이 맡았으며 현재 이주 진행 중이다. 조합 관계자에 따르면 내년 초 일반분양할 계획이다.

■ 땅집고 자문단이 발표한 순위는?

세 곳 모두 핵심주거지는 아니다. 하지만, 투자 가치가 가장 좋은 곳을 꼽자면 인천 송림3구역이다. 현재 파주의 경우 인근에 새 아파트가 들어설 빈 땅이 너무 많다. 파주 인근 2기 신도시인 고양 창릉과 대곡역세권 등이 개발되면서 집값이 약세다. 현재 파주시 인근에는 고양시, 김포시 등을 포함해 대체부지로 개발할 곳이 많다. 공급 물량이 쏟아지는 지역이라는 의미다. 정책 담당자 입장에선 정비사업을 추진하기보다 택지개발을 추진하는 것이 단기간에 주택 공급을 쉽게 늘릴 수 있는 방법이다.

반면 인천은 이미 도시가 낡았고 택지개발을 할 땅이 많지 않다. 현재는 공급량이 많지만 재개발·재건축 등 정비사업에는 한계가 있어 중장기적으로 공급 과잉에 따른 리스크가 상대적으로 적다고 볼 수 있다.

다만 세 곳 모두 부동산 경기 영향을 크게 받는 지역이라 하락세에 접어든 현 상황에서 웃돈이 크게 붙기는 어려울 것으로 보인다. 송림3구역을 1순위 투자처로 꼽기는 했지만 인천 동구 재개발 구역 내에서는 상대적으로 입지가 떨어지는 편이어서 3000만~5000만원 정도 더 지불하더라도 이 일대 ‘대장’으로 꼽히는 금송구역에 투자하는 것도 대안이 될 수 있다. 장기적으로는 수익률이 더 크고 하락기에도 크게 영향을 받지 않기 때문이다.