[땅집고] “수도권의 한 상가에서 자영업을 하고 있는데, 갑자기 건물주가 상가를 재건축할 것이라고 통보했습니다. 분명 상가 임대차계약 당시에는 재건축 얘기가 없었는데요. 건물주는 새 세입자도 받지 않는다고 합니다. 만약 신규 세입자를 구하지 않는다면 저는 수천만원에 달하는 상가 권리금을 받을 수 없어 막막합니다. 어떻게 대처하면 좋을까요?”

상가를 임차해 자영업을 하던 중 건물주가 갑작스럽게 재건축을 통보해 마음 고생하는 세입자가 종종 있다. 건물주가 상가 임대차계약 당시부터 건물 재건축 계획을 알려준 경우와 달리, 일방적인 재건축 통보는 세입자에게 권리금 회수 기회를 방해할 소지가 있다.

부동산 전문 변호사들은 건물주의 사전 고지 없는 재건축 통보는 권리금 보호 의무 위반에 해당한다고 말한다. 엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “건물주의 재건축·리모델링 계획은 개인 사정일 뿐, 이런 사유로 새 세입자를 받지 않는다면 기존 세입자는 건물주를 상대로 권리금 회수 기회를 상실한 데 대한 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”며 “건물주 방해로 권리금을 돌려받을 기회를 놓친 데 상응하는 금액을 계산해 배상하도록 하는 권리금반환소송이 가능하다”고 했다.

상가 임대차 시장에서 권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 입지에 따른 이점 등을 기준으로 책정한 금액을 말한다. 서울 강남·홍대·성수 등 유명 상권에선 한 점포당 권리금이 적게는 수천만원에서 많게는 억단위인 곳이 적지 않다.

먼저 건물주가 상가 임대차계약 당시 건물 재건축 계획을 미리 알린 경우, 건물주는 새 세입자와의 계약을 거부할 수 있다. 상가임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 제7호에는 ‘임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’, 건물주는 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정한다. 즉 이때는 세입자가 권리금을 보호받을 수 없다는 것.

반면 건물주가 갑작스럽게 재건축을 통보하는 경우는 얘기가 다르다. 만약 세입자가 재건축 계획에 대해 미리 알았다면 임대차계약을 하지 않는 등 다른 선택을 할 수 있었기 때문이다. 이때 건물주는 세입자에게 합의금을 지급하고 퇴거 조치 하는 것이 가장 현명할 수 있다.

그런데 건물주가 재건축 계획에 대해 세입자에게 미리 알리진 않았더라도, 급작스러운 재건축 통보가 정당한 사유로 인정되는 경우도 있다. 엄 변호사는 “상임법에 따라 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전 사고 우려가 있어 재건축하는 경우에는 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있다”며 “이 때는 세입자가 권리금을 보호받기 어렵다”고 했다.

건물이 건물주 의도가 아닌 국가에서 진행하는 도시정비사업 등에 의해 재건축하는 경우에도 세입자가 권리금을 보호받을 수 없다. 건물주조차 미처 예상치 못한 재개발 사업이기 때문에, 건물주가 계약 갱신을 거절할 수 있고 권리금 보호 의무도 지지 않는 것. 엄 변호사는 “국가에서 진행하는 재개발 사업은 시·군·구 등 지자체에서 세입자에게 휴업 보상금, 이전비 등을 지급하도록 규정하고 있어 세입자는 국가를 상대로 손해배상을 받는다고 보면 된다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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