도시·개발계획 분석 전문가인 엄재웅(서경파파)씨가 신간 ‘강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다’(위즈덤하우스)를 펴냈다. 엄씨는 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이라며 도시계획을 집중 분석해 바람직한 투자 방향을 제시한다.

[강남되는 강북 부동산] ⑦1억원 미만 투자, 제발 이것만은 주의하자

[땅집고] 서울에 투자하려고 보면 1억원이라는 돈이 초라하게 느껴질 때가 있다. 이런 현실이 안타깝지만 한탄만 해서는 아무것도 바뀌지 않는다. 지금 이 시간에도 누군가는 수익을 만들고 있다. 자금이 충분하다면 소액 투자로 접근하고, 아니면 자녀를 위한 투자로 활용해도 된다. 자금이 충분하지 않은 분들은(특히 사회초년생) 가장 안전한 곳을 찾아내 경험을 쌓는 기회로 투자를 시작하면 된다. 투자금 1억원 미만일 때 주의사항은 다음과 같다.

■‘신축 빌라·오피스텔·생활숙박시설’ 투자는 금물

초기 재개발 지역 신축 빌라 투자는 원주민에게는 민폐이며 시장을 교란하는 행위다. 정비구역의 노후도를 떨어뜨려 구역 지정을 어렵게 만들고 사업성도 망친다. 남에게 피해를 주는 투기꾼이 아니라 건전한 투자자가 되길 바란다.

오피스텔, 아파텔(주거형 오피스텔), 생활숙박시설(생숙) 등은 물량이 많다. 게다가 정책적으로 재개발 지역에 많이 공급한다. 공급이 많기 때문에 입지와 상품성을 보고 매수해도 더 좋은 입지, 상품성을 갖춘 매물과 또 경쟁해야 한다. 수급이 지나치게 많은 매물은 높은 가치를 인정받기 어렵다. 오피스텔, 아파텔, 생숙은 아파트를 살 수 없는 수요자가 대안으로 선택하는 상품이다. 소득이 높아지면 언제든지 아파트로 갈아탄다고 봐야 한다. 따라서 매매 차익을 남기기 쉽지 않다.

우리는 완성된 매물에 투자하는 것이 아니라 앞으로 오피스텔, 아파텔, 생숙으로 개발할 매물, 즉 역세권 구축 빌라나 단독주택, 다가구주택, 연립주택 등을 매수해야 한다.

■저렴한 선동용 초기 재개발은 투자하지 않는다

흔히 주식 시장에는 작전주가 있다. 작전이 한창일 때에는 크게 오르지만, 작전이 멈추면 폭락한다. 단톡방, 유튜브, 블로그 등에서 속칭 바이럴 마케팅을 하거나 선동하는 매물은 이미 거품이 잔뜩 끼어 있는 사기꾼들의 비즈니스다. 가뜩이나 돈도 없는데 먹잇감이 될 필요는 없다.

그렇다면 투자처를 어떻게 찾아야 할까? 자금이 적을수록, 아직 투자 입문자일수록 사업성 분석 기초를 닦아 잠재력이 있는 용도지역에서 좋은 매물을 사야 한다. 현재 사용하고 있는 용적률이 최대한 낮을수록, 대지지분이 높을수록 사업성은 좋다. 그리고 단기 차익만 얻고 다른 곳을 찾는 것이다.

■ 재개발·재건축이 아니어도 오르는 빌라는 있다

빌라는 재개발 호재가 없으면 오르지 않는 것이 일반적이다. 그러나 땅의 용도가 좋은 구축 빌라는 어떤 식으로든 개발을 하려고 하기 때문에 가만히 두지 않는다. 가로주택정비사업이나 오피스빌딩, 오피스텔, 아파텔 등을 짓고 싶어하는 업자에게 팔면 충분히 수익 창출이 가능하다.

우리는 입주권을 받지 않을 것이기 때문에 신축 아파트를 위해 5~10년 장기 투자할 이유가 없다. 우리가 신경써야 하는 것은 가격 협상 뿐이다. 가격 협상만 잘한다면 투자 원금 대비 2배 가량 벌 수 있다.

■ 과거의 공식으로 투자하지 마라

매물 수를 너무 늘리지 마라. 법인으로 빌라를 매수하는 것은 언제나 양날의 검이다. 5~10년 묵힐 목적으로 마치 씨앗 뿌리듯이 매물을 사들이면 주택 수만 많아질 뿐, 효율적으로 투자하기 어렵다. 우리가 부동산 투자를 하는 이유와 그 본질을 깨달아야 한다. 주택 수가 많다고 전부 내 수익으로 이어지는 것이 아니다. 내 엑셀표에서 아무리 10배 수익률을 기록하고 있다 해도 매도해서 현금화하기 전까지는 진짜 수익이 아니다. 그 호가를 받아줄 사람이 나타나야 진짜 수익이다. 언제라도 던질 수 있는 단기 투자를 해라.

지방 아파트 소액 원정 갭(gap) 투자, 그것도 재개발·재건축 아파트도 아닌 매물을 매수하는 것은 최악 중 최악이다. 투자의 본질은 미래 가치를 거래하는 데 있다. 그런데 미래가치가 없는 곳을 단지 싸다는 이유로 매수하는 것은 투자 원칙에 어긋나는 것이다. 예컨대 부산이나 대구 같은 대도시면 몰라도 중소도시 재개발·재건축은 사업성이 극도로 좋아도 쉽게 추진되기 힘들다. 이런 매물이 많다면 지금 당장이라도 처분하기를 권한다. 하락장에서는 이런 매물이 투자 포트폴리오와 수익성을 망가뜨리는 칼날로 돌아온다. /글=엄재웅(서경파파), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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