[땅집고] “환영합니다. 아파트 교환 오픈 채팅방입니다.” “인천 ○○ 아파트 신축 3년차, 시세 9억 교환하실분 채팅주세요.”

최근 카카오톡 같은 소셜미디어(SNS)에 아파트 교환 거래를 위한 모임방이 등장하는 등 일시적1가구 2주택자 중심으로 교환 거래에 대한 관심이 부쩍 높아지는 추세다. 교환이란 말 그대로 주택 등 부동산을 특정 조건으로 맞바꾸는 것으로 세법상 부동산 교환도 거래의 한 유형으로 본다.

일시적 2주택자가 기존 주택 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일로부터 일정 기간 내 기존 주택을 처분해야 하는데 최근 거래 중단 여파 등으로 기한 내 매도가 어려워진 집주인들이 교환 매매에 뛰어들고 있는 것이다.

25일 부동산 업계에 따르면 온라인 커뮤니티와 SNS 등에 교환하고 싶은 아파트 사진과 함께 단지명, 최근 실거래가, 공시가격, 향후 교통 호재 등을 올리며 다른 아파트와 교환하고 싶다는 문의 글이 쏟아지고 있다.

이런 문의글은 주로 일시적 2주택자가 올리고 있다. 이들이 아파트 교환에 나서는 이유는 양도세 때문이다. 현행 세법상 이사할 집을 마련한 사람이 3년 안에 종전주택을 처분해야 양도가액 9억원까지 비과세 혜택을 받는다. 문제는 정부의 대출 규제와 금리 인상 영향으로 이른바 거래 공백 사태가 이어지면서 시세보다 가격을 대폭 낮춘 급매로 내놓지 않으면 매매가 힘들어진 것.

최근 교환 거래에 나선 A씨는 “급매로 가격을 크게 낮춰 팔바엔 차라리 비슷한 조건의 아파트로 교환하는 것이 더 유리하다고 판단했다”면서 “교환 거래시 취득세는 중과세 당하지만 시세보다 수천만원 낮은 가격에 파는 것보다 낫지 않느냐”고 했다.

그러나 세무 전문가들은 취득세 등 매입시 발생하는 다른 세금을 고려하면 자칫 절세 효과가 크지 않을 수 있다고 말한다. 주택 교환은 기존 주택을 파는 동시에 새 주택을 취득하는 것이어서 양도세는 내지 않더라도 취득세는 내야 한다. 이사 비용과 주택 교환 전 매물 가격을 확정하기 위한 감정평가 비용 등을 고려하면 절세 금액보다 주택 교환 비용이 더 클 수도 있다.

예를 들어 조정대상지역에 시가 11억원 주택을 보유한 B씨가 시가 11억원대의 조정대상지역 다른 주택과 교환 거래를 한다면 2주택자에 대한 취득세로 8%를 내야 한다. 지방교육세와 농어촌특별세 가산분을 포함하면 취득세는 9900만원에 달한다. 비과세 혜택으로 아낀 양도소세와 불과 567만원 차이밖에 나지 않는다.

교환 거래는 생각보다 까다로운 측면도 있다. 교환가액을 당사자끼리 합의해야 하는데 실거래가를 기준으로 할지, KB시세를 기준으로 할지 당사자간 의견을 맞추기가 쉽지 않다. 또 교환 거래시 절세 차원에서 가격을 실제보다 높여쓰는 이른바 업(UP) 계약서는 피하는 게 좋다. 예컨대 시세 8억원대 아파트 맞교환 시 양도세 비과세를 받을 수 있는 최대 금액인 12억원으로 신고하는 식이다. 이렇게 교환한 주택을 추후 되팔 경우 매입가격(12억원)보다 낮게 팔면 양도소득이 없다보니 세금을 줄일 수 있다.

국토교통부 관계자는 “부동산 교환은 불법이 아닌 데다 개인간 거래를 일일이 감시하기는 어렵다”며 “다만 교환 가격을 속이는 행위는 엄연한 불법이어서 향후 적발되면 부당이득금으로 환수당할 수 있다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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