도시·개발계획 분석 전문가인 엄재웅(서경파파)씨가 신간 ‘강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다’(위즈덤하우스)를 펴냈다. 엄씨는 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이라며 도시계획을 집중 분석해 바람직한 투자 방향을 제시한다.

[강남되는 강북 부동산] ⑤ 서울 서부 거점 개발로 탈바꿈…김포공항 주변이 심상치 않다

[땅집고] 강서구는 마곡지구를 제외하면 오랫동안 변두리 이미지가 강했지만 최근 빠르게 변화하고 있는 곳이다. 특히 경기 김포, 인천의 관문 입지로서 강서구가 주목받고 있다.

위 지도는 김포공항 중심으로 한 네이버 부동산 지도다. 김포공항 중심으로 왼쪽에는 인천계양테크노밸리, 아래쪽에는 부천대장 공공주택지구, 오른쪽에는 마곡지구가 자리잡고 있다.

오세훈 서울시장은 공약집에서 김포공항을 거점사업지로 점찍었다. 그리고 취임 6개월도 안돼 놀랄 만큼 빠르게 구체적인 발표가 나오기 시작했다.

여기서 주목해야 할 것이 있다. 위 지도를 보면3기 신도시 중 무려 두 곳이나 김포공항 옆에 자리잡았다는 사실을 알 수 있다. 부천대장지구는 3기 신도시다. 총 공급 주택이 2만여가구이고 자족도시 개념으로 만든다. 부천시 새 거점이라고 볼 수 있다. 인천계양테크노밸리 역시 3기 신도시로, 1만7290가구를 공급할 예정이다. 마찬가지로 자족도시다. 일자리와 주거지 모두 공급하는 곳이고 마곡지구에 입주한 대기업 하청업체들을 위한 거점 지역이 될 가능성이 크다.

투자자라면 여기서 힌트를 발견해야 한다. 즉, 이곳을 끼고있는 김포공항이 거점개발지가 될 것임을 알아채야 한다. ‘어쩌면 김포공항이 진짜 이전할 수도 있겠구나! 이전을 안 하더라도 고도제한을 완화하거나 군부대 이전이라도 하겠구나!’ 이런 가정이 머릿속에 있어야 한다는 뜻이다.

①공항지구 중심 개발

마곡지구가 10만 일자리를 창출할 목적의 광역중심지라면 김포공항은 지구중심지다. 마곡이 확장하는 또 다른 일자리 지역인 김포공항 주변 공항동, 방화동이 서민에게 더 나은 투자처가 될 수 있다. 게다가 김포공항 주변으로 인천과 부천의 3기 신도시들이 걸쳐 있다. 지구중심지이지만 스케일이 좀 다르다. 규모, 인센티브, 예산 규모가 광역중심지보다는 작지만 서울시가 군소지역 거점으로 지정해 똑 같은 개발 공식에 따라 빠르게 개발할 수 있는 거점개발지임은 분명하다.

서울시는 김포공항을 상업·문화·관광 거점으로 만들겠다는 구상이다. 복합 기능을 부여해 김포공항을 이용하면 제주도 이용객 뿐만 아니라 다른 목적을 가진 외지인이 찾아오도록 만들고 싶다는 의미다. 김포공항에 조성한 롯데몰을 떠올려보자. 여기서 말하는 관광은 여행 개념보다 지역 명소의 의미가 크다. 부천대장신도시, 김포신도시, 인천검단신도시, 고양능곡 주민들이 쇼핑과 볼거리를 위해 일상적으로 방문할 수 있는 복합 개발을 염두에 둔 것이다.

서울시는 아직 고도완화 개정안이 발효될 2024년이 되지 않았지만 고도 제한 완화를 고려해 도시계획을 세웠다.

②방화뉴타운 등 주거지 개발

김포공항이 거점개발지여서 서울시는 배후 주거지로 방화뉴타운(방화재정비촉진지구) 사업이 원활하게 진행되도록 행정 지원을 아끼지 않을 가능성이 크다. 방화뉴타운에 들어설 신축 아파트는 마곡과 김포공항이라는 거점을 끼었다는 장점이 있다.

비록 방화뉴타운은 김포공항으로 인해 고도가 완전히 자유롭지는 않지만, 점차 규제를 완화할 뿐만 아니라 오히려 인허가를 빠르게 해 줄 가능성이 높다는 것을 인식해야 한다.

③역세권 상권 개발과 시장정비사업

강서구 방화동 공항시장 이용자는 점점 줄고 있다. 그럼에도 서울시가 상업·판매 기능을 강화하겠다고 하는 것은 기존 공항시장을 개발(재건축)해 신규 세대 요구에 맞게 바꾸겠다는 의미다. 실제로 시장 재건축 추진 주체가 생겼다. 차후 개발한다면 주거복합시설이 들어설 것으로 보인다. 분양물량 대비 기존 조합원 수가 적어서 1＋1매물이 가능할 것이다.

서울시 계획을 잘 살펴보면 개화산역(5호선), 방화역(5호선), 신방화역(9호선) 중심으로 역세권 반경350m가 원모양으로 표시돼 있다. 즉, 역세권 상권 개발을 염두에 둔 것으로 미니 거점 정도로 생각하면 된다. 우리는 미니 거점 중심으로 주변에 재개발 사업을 하고 있거나 재건축 예정 단지가 있는지, 가로주택정비사업을 추진할 만한 연립주택이 있는지 찾아야 한다. 반드시 행정적 지원을 해 줄 것이다. 특히 방화역세권은 택지개발지구로서 개발이 끝난지 30년이 되어가고 있다. /글=엄재웅(서경파파), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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