[데이터로 읽는 부동산] 상승률 소폭 반등한 서울…“향후 가격 상승은 제한적”

[땅집고] 윤석열 정부 출범이 임박하면서 서울 아파트 시장에 대한 전망이 엇갈리고 있습니다. 최근 금리 인상과 더불어 DSR(총부채원리금상환비율) 규제, 집값 고점 인식 확산이 주택매수 심리를 짓누르면서 서울 집값이 하락할 것이라는 주장이 제기되는 반면, 향후 전세가격이 매매 가격에 상승 압력을 가할 수 있다는 국책연구기관의 분석이 나와 주목됩니다.

서울의 4월 부동산 통계 지표를 통해 현 시장이 어떤 상황인지 분석해봅니다. 아파트 매매가격 상승률(KB부동산)과 5분위별 매매가격 상승률, 전세가율 등을 살펴보겠습니다.

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​①전세금 하락 시그널…“매매가 상승폭 제한적일 것”

4월 서울 아파트 매매가격 증감률은 0.11%로 상승세를 보였습니다.
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2021년 11월 기점으로 상승률이 급격히 낮아지던 서울 아파트값은 4월 들어 상승률이 소폭 올랐습니다. 최근 6개월간 ▲2021년 11월 1.06% ▲12월 0.46% ▲2022년 1월 0.23% ▲2월 0.09% ▲3월 0.05% ▲4월 0.11% 상승을 보였습니다.
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이는 새 정부에 대한 기대 심리가 반영된 결과로 풀이됩니다. 시장친화적인 후보 당선에 따른 규제 완화 조짐이 다시 매수 심리에 불을 지피고 있는 것이죠. 이는 올해 역대급으로 적은 서울 아파트 입주 물량(2만 가구), 3기 신도시 토지보상금 지급에 따른 유동성 강화와 맞물려 올해 집값 상방 압력을 높일 것으로 보입니다.
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그러나 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담이 과거 전고점을 크게 상회할 정도로 가격 부담이 만만치 않아 상승폭은 제한적일 것으로 보입니다.

주목해야 할 점은 지난 3월 서울 아파트 전세가격 변동률이 송파구 가락동 헬리오시티 입주 여파로 하락세를 그렸던 2018년 12월~2019년 6월 이래 약 3년(33개월) 만에 하락세를 보였다는 것입니다. 시장을 선도하는 강남3구 역시 3개월째 전세금 시세가 하락하고 있습니다.

서울 아파트 입주 물량이 ▲2월 1855가구 ▲3월 2399가구로 미미했음에도 불구하고 전세가격이 하락한 것은 예사롭게 넘길 수 없는 부분입니다. 당분간 전세가격의 상방 압력이 강하기 힘들고 매매가 상승도 기대하기 어렵다는 뜻입니다.

서울 아파트 매매가는 전세가격이 지탱하고 있다는 점을 감안했을 때, 전세가격 추이는 앞으로도 중요한 체크 포인트라고 할 수 있겠습니다.
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​②고가·저가 아파트 양극화…대출 풀리면 중간 아파트 뛸 것

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.
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눈여겨볼 부분은 몇개월째 이어지고 있는 ‘독특한 양극화’ 현상입니다. 즉 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트와 가장 저가인 1분위(상위 80~100%) 아파트는 계속 상승을 거듭하고 있는 반면, 중간 가격대인 2~4분위(상위 20~80%) 아파트는 상승을 멈췄거나 하락하는 현상이 4월에도 계속되고 있습니다.
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중상위 가격에 해당하는 2분위(상위 60~80%) 아파트는 작년 10월(평균 8억 7909만원)을 기점으로 올해 4월(평균 8억 6007만원)까지 6개월 연속 하락세를 이어가고 있습니다.
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다만 새 정부에서 대출 규제가 완화될 경우 상대적으로 오르지 못했던 중간 가격대 2~4분위(상위 20~80%) 아파트가 하락 국면에서 벗어나 다시 탄력받을 가능성이 높습니다.​​

③둔촌주공 재건축 공사 중단…매매가 하방압력 예상보다 줄어

매매가격 대비 전세가격(전세가율) 추이를 살펴보겠습니다. 전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 떨어져 2018년 1월 70% 아래로 내려갔고, 같은 해 11월 60% 이하로 내려갔습니다. 2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가 마치 힘겨루기하듯 2022년 4월까지 54.6%를 유지 중입니다.
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​2022년 4월 54.6%라는 전세가율은 1999년 6월, 2003년 1월, 2012년 11월과 유사한 수준인데 이 시기는 상승기 전반부(1999년 6월, 2003년 1월)와 하락기 막바지(2012년 11월)에 해당됩니다. 즉, 중장기 하락장을 초래하기에는 현재의 전세가율이 여전히 높다는 것을 의미합니다.
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매매가에 하방 압력을 가하려면 매매가를 지탱하는 전세가율이 현재보다 더 낮아져야 하는데 2023년 하반기에 개포 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’, 반포 ‘래미안 원베일리’와 함께 입주 예정이었던 둔촌 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공 재건축)의 입주가 지연될 수밖에 없어 당분간 전세가율이 큰 폭 하락하기는 쉽지 않아 보입니다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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