[박영범의 세무톡톡] ‘올 현금’으로 아파트 산 방탄소년단 지민, 세무조사 받을수도?

[땅집고] 최근 고가의 주택을 전액 현금으로 매입한 연예인 소식이 보도되고 있습니다. 대표적인 사례가 인기 아이돌 그룹 방탄소년단의 멤버 지민(본명 박지민·27)이 서울 용산구 한남동에 있는 고급 아파트 ‘나인원한남’을 59억원에 사들인 건데요. 지민은 이 아파트 전용 244.35㎡(89평)를 사들이면서 매매대금을 모두 현찰로 지불했다고 합니다.

이 밖에 배우 한소희도 경기 구리시 아치울마을의 ‘빌라드그리움W’ 274㎡를 19억원에 매입하면서 대출 없이 전액 현금을 썼다고 하는데요. 또 ‘1타 강사’로 꼽히는 현우진씨는 서울 강남구 청담동에 있는 ‘더펜트하우스청담 407㎡ 20층 주택을 200억원대, 카카오 계열사인 K사 대표는 서울 송파구 신천동 ‘롯데월드타워’ 795㎡ 70층 주택을 334억원에 각각 매수하면서 ‘현금 박치기’를 했다고 해요.

그런데 지민, 한소희, 현우진처럼 고가주택을 전액 현금으로 매입하는 경우, 국세청으로부터 세무조사를 받을 수 있습니다. 국세청에서는 납세자들의 직업·연령·소득 등을 확인하고, 자력으로 현금을 마련했다고 인정하기 어려운 경우에는 출처 조사를 한뒤 증여세를 과세합니다.

통상적으로 재산과 채무를 취득하거나 상환한 때에 해당 재산의 취득이나 상환자금 중 입증하지 못한 금액을 재산 취득자와 채무 상환자에 대한 증여재산으로 추정하고 세금을 매기고 있는 겁니다. 이 때 납세자가 대출 없이 전액 현금으로 대금을 지급하거나 채무를 상환하면 국세청에서 돈이 어디서 났는지, 수입이 어디서 생겼는지를 검증하는 경우가 많습니다. 물론 소득이 어디서 생겼는지 해명할 수 있고, 정당하게 소득세를 냈다면 문제가 없습니다.

통상적으로 자금출처 확인 대상은 ▲재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 ▲취득자금이 주택은 30세 미만 5000만원, 30세 이상 1억 5000만원, 40세 이상 3억원 이상인 경우입니다. 주택 이외 기타자산은 40세 미만은 5000만원, 40세 이상은 1억원 이상인 경우고요. 채무상환은 5000만원 이상인 경우 국세청이 자금출처를 묻고 있습니다.

이 때 주택 취득자금은 해당 주택을 취득하기 위해 실제로 소요된 총 자금을 말합니다. 주택 매매대금은 물론이고 등록세·취득세 등 부수비용을 포함합니다. 취득 당시 현금 등 증빙불비로 취득자금을 확인할 수 없는 경우, 국세청이 취득 당시 시가 또는 공시지가 등 보충적 평가액을 취득자금으로 보고 자금 출처를 확인합니다.

납세자는 국세청에게 재산취득자금의 출처를 직접 입증해야 하는데요. 신고 혹은 과세한 소득금액, 재산을 처분한 대가로 받은 금전, 부채를 부담하고 받은 금전 등 당해 재산의 취득 또는 채무의 상환에 직접 사용한 금액을 낱낱이 밝혀야 합니다. 재산의 처분 사실을 증빙서류로 확인할 수 있는 경우, 그 처분금액에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 차감하고, 신고했거나 과세한 소득금액에서 당해 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 차감한 뒤 인정해줍니다. 또 재산취득일 이전에 차용한 부채라고 입증된 금액, 재산취득일 이전에 자기 재산을 대여한 대가로 받은 전세금 및 보증금도 인정합니다.

만약 입증하지 못한 금액이 재산취득가액의 20%보다 많거나 2억원 이상인데도 증여자를 못 밝힐 경우, 증여 추정으로 증여세를 과세합니다. 증여자로 추정할 사람이 없다면 ‘누락된 소득’으로 간주해 세금을 부과할 수도 있습니다. 따라서 출처를 알 수 없는 현금으로 부동산을 사는 ‘큰 손’이라면, 국세청으로부터 본인의 소득과 부동산 취득 자금이 제대로 관련 있는지 확인하는 자금출처 세무조사를 받을 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
/글=박영범 YB세무컨설팅 대표세무사, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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