땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 인천시청역 한신더휴, 약발 빠지는 GTX 믿고 배짱 분양…과연 통할까

[땅집고] “앞으로 GTX 역세권 될 아파트라니 좋긴 한데…. 34평 분양가가 6억원대면 인근 대장주 집값이랑 맞먹는 금액이라 너무 비싸게 느껴지네요.”

인천시 구도심인 남동구 간석동에 들어서는 ‘인천시청역 한신더휴’가 3일 1순위 청약 접수를 받는다. 기존 간석성락아파트구역을 재개발해서 짓는 아파트다. 지하 3층~지상 최고 25층, 6개동, 총 469가구며 한신공영이 시공을 맡았다. 2025년 12월 입주 예정이다. ‘인천시청역 한신더휴’의 최대 강점은 역세권 입지라는 점이다. 인천지하철 1호선과 2호선이 지나는 인천시청역까지 걸어서 5분 걸린다. 앞으로 역에 수도권광역급행철도(GTX) B노선까지 개통할 예정이라, 서울로 출퇴근하는 예비청약자들의 관심이 쏠리는 분위기다.

다만 지역 시세를 고려하면 분양가가 너무 비싸다는 평가가 지배적이다. 34평(전용 84㎡) 분양가가 최고 6억3300만원 정도인데, 발코니 확장비(2700만원)와 옵션 비용까지 고려하면 실질적인 분양가는 6억원 중후반대로 훌쩍 뛴다. 대형 건설사 브랜드를 적용한 인근 대장주 실거래가와 맞먹는 금액이라, “GTX 호재를 고려해도, 분양 가격이 비싼 편”이라는 평가가 나온다.

■인천시청역 초역세권, 앞으로 GTX-B 개통 호재도

‘인천시청역 한신더휴’는 인천 아파트에선 드물게 ‘트리플 역세권’ 입지를 갖추고 있다. 서울 강남권이 아닌 지역에서 트리플 역세권 아파트는 드물다. 인천 지하철 1·2호선이 지나는 인천시청역까지 직선 300m인 초역세권 입지다. 여기에 앞으로 인천과 여의도·용산·서울역·청량리 등 서울 핵심 지역을 직결하는 GTX-B노선까지 개통할 예정이다. 이정도면 서울 접근성 면에서는 인천에서 최고 수준이다.

그러나, GTX-B는 아직 착공조차 하지 않았다는 점은 약점이다. 2030년 개통한다고 한때 정부가 발표했지만, 사실이 아니다. 앞으로 10년내 GTX-B노선이 실제 개통하는 것은 현실적으로 불가능하다. 게다가 GTX 호재가 현재 주택시장에선 ‘끝물’이라는 점도 고려해야 한다. GTX 호재가 지난 2~3년 사이 수도권 외곽 집값이 일제히 끌어올렸지만, 이제 효과가 끝나 가는 분위기다. GTX 호재를 영향으로 집값이 폭등했던 동탄, 안양 등지의 집값이 하락세로 돌아섰다. 인천 집값도 마찬가지로 하락세다.

입주자모집공고에 따르면 이 단지 입주자 자녀들은 상인천초등학교에 배정받는다. 중고등학교는 반경 1㎞ 안에 상인천여중, 동인천중, 구월중, 인천남고, 인천고 등 여럿 있다.

■재개발 조합원이 ‘로얄주택’ 다 선점해…일반분양은 대부분 저층·타워형

주택형은 침실 2개짜리 타워형인 전용 46㎡에서 4베이 판상형 구조인 84㎡까지 있다. 그런데 재개발 단지인 까닭에 조합원들이 ‘로얄층’인 고층과 ‘로얄주택형’으로 꼽히는 판상형 물량을 선점한 상황이다. 새 아파트지만 주차장이 부족한 것도 약점이다. 주차대수가 총 532대로 가구당 1.1대에 그친다. 통상적으로 1.3대 이상 배치해도 주차장 공간이 빡빡하다는 점을 고려하면 이 아파트는 입주 순간부터 주차난을 피하기는 힘들 것으로 예상된다.

■34평 분양가, 발코니 확장비까지 더하면 6억 후반대…인근 대장주 집값과 맞먹어

예비청약자들 사이에선 ‘인천시청역 한신더휴’ 분양가에 다소 비싸다고 평가한다. 이 단지는 인근 대장주 실거래가와 비슷하거나 되레 비싸다는 평가가 나온다. ‘인천시청역 한신더휴’ 주택형별 분양가는 ▲46㎡ 2억8189만~2억9061만원 ▲59㎡ 4억1070만~4억5053만원 ▲74㎡ 5억5021만~5억5623만원 ▲84㎡ 6억1505만~6억3290만원 등으로 책정됐다. 발코니 확장비도 최저 2240만원에서 최고 2730만원으로 비싼 편이다. 에어컨 등 옵션 비용까지 고려하면 분양가 외에도 최소 4000만~5000만원 정도는 더 부담해야 한다.

현재 단지에서 반경 1㎞ 안에 있는 34평(전용 84㎡) 아파트마다 5억원 후반대에서 6억원 중·후반대에 거래되고 있다. 올해 지역 대장주로 꼽히는 ‘간석래미안자이’(2432가구)가 3월 6억8000만원, ‘구월힐스테이트롯데캐슬골드1단지’(5076가구)가 4월 6억5700만원, ‘주안더월드스테이트’(3158가구)가 2월 5억8500만원에 팔리는 등이다. ‘인천시청역 한신더휴’ 분양가(최고 6억3290만원)와 별 차이 없는 수준이다. 그럼에도 일반분양 물량이 많지 않고 100% 가점제여서, 인천 당해 1순위 자격을 갖춘 고가점자 청약자라야 당첨 가능성이 있을 것으로 보인다.

땅집고 자문단은 “분양가와 시세가 큰 차이가 없어 당첨돼더라도 엄청난 시세 차익을 기대하기는 힘들다”며 “다만, GTX B노선 정차역 역세권 신축 아파트라 앞으로 교통 호재가 이어질 것이라는 점은 장점”이라고 말했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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