도시·개발계획 분석 전문가인 엄재웅(서경파파)씨가 신간 ‘강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다’(위즈덤하우스)를 펴냈다. 엄씨는 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이라며 도시계획을 집중 분석해 바람직한 투자 방향을 제시한다.

[강남되는 강북 부동산] ③서울 서부권 거점 개발 요지로 떠오르는 ‘상암동’

[땅집고] 서울 마포구 상암동은 상전벽해(桑田碧海)라고 할 만큼 그 면모가 달라졌지만, 필자가 어렸을 때만 해도 허허벌판이었다. 쓰레기처리장이 있던 곳이어서 근처만 지나가도 악취가 심했다. 그래서 주변에 변변한 주거지도 없었고, 당연히 상권도 없었다. 주택을 보급하기에 그야말로 좋지 않은 땅이었다.

그런데 서울시가 상암동 일대를 택지개발사업지로 공을 들여 개발했다. 상암월드컵경기장, 시립하늘공원, SH상암월드컵 단지, 성산시영아파트까지 모두가 서울시 역점사업 결과물이다. 앞으로 마포구의 대세는 서북권 유일의 광역거점 사업지인 상암동이 유력하다.

서울 서북권은 은평구, 서대문구, 마포구 등 3개 자치구가 있다. 광역거점개발지인 상암수색 거점을 중심으로 광역급행철도(GTX)-A 노선이 있는 연신내까지 남북으로 뻗어 있는 군소 거점개발지들이 있다. 북한산국립공원, 인왕산, 안산, 한강, 홍제천 등 자연 장애물 때문에 개발이 어려울 것처럼 보여도 결코 그렇지 않다. 동북권의 강북구도 비슷한 비슷한 지형이면서 개발 진척이 없는 것과는 대조적이다. 지형적으로 개발이 쉽지 않음에도 불구하고 요즘 서북권이 잘 나가는 이유를 알아보겠다.

①상암동 DMC개발을 통한 양질의 일자리

서울시 생활권계획을 살펴보면 수색·상암 개발은 광역중심지 개발(거점개발지)이다. 광역거점개발 핵심은 일자리 사업인데 서울시는 월드컵대교를 신설해 서남권 마곡지구와 연계하는 계획을 실행하고 있다. 마곡의 LG전자 10만 일자리(협력업체 포함)-상암DMC미디어 일자리-일산 미디어 일자리 간의 연계가 서울 서북권 경제를 책임지는 메인 일자리가 될 것이다.

쉽게 말하자면, 굳이 강남까지 출퇴근하지 않더라도 양질의 연봉을 받을 수 있는 일자리를 서울 관문 지역에 인위적으로 세팅하는 것이다. 서울 외곽 거주자와 경기도민이 관문 입지에 있는 새 일자리 사업 덕분에 강남으로 몰렸던 소비를 서울 외곽 지역으로 분산하면서 상권 활성화도 기대할 수 있다. 이는 관문 입지의 상업지역 시세를 올리는데 중요한 역할을 한다. 결국 비싸지는 상업지역 덕분에 상업지역 배후 주거지인 아파트 시세도 안정적으로 키맞춤이 되는 것이다.

②디지털미디어시티역 배후 도시재생사업

상암동은 지금도 집객력이 좋은 곳이지만 앞으로 더욱 기대되는 곳이다. 특히 상암DMC 롯데몰 개발 사업은 매우 큰 의미가 있다. 집객력을 높이는데 양질의 쇼핑 상권 힘을 무시할 수는 없다.

근거를 살펴보자. 원래 노원구는 중계동, 하계동 순으로 서열이 매겨져 있었다. 서울 2등 규모 학원가가 된 은행사거리가 있는 중계동이 1등, 중평 학군과 2002아울렛, 홈플러스가 있는 하계동이 2등인 것은 당연했다. 그러나 월계동에 이마트 트레이더스가 생기면서 상황은 달라졌다. 노원구 뿐만 아니라 도봉구, 강북구, 성북구, 심지어 경기 북부 주민들이 주말만 되면 이마트 트레이더스에서 장을 본다. 그래서 예비안전진단 통과도 못 한 미미삼(월계시영 고층아파트)이 재건축 아파트 중 상계주공 5단지를 제외하고 여전히 집값 1위인 것이다. 땅값이 오르는 열쇠는 상업지역에 있다는 것을 언제나 명심하라.

상암동도 택지개발사업지구다. 애초 서울시가 전략적으로 개발한 땅이다. 이런 지역의 이점은 앞으로 더욱 확장 가능성이 있다는 것도 있지만, 서울시의 인허가 자체가 매우 잘 나온다는 것이다.

③가재울·수색증산뉴타운, 성산시영 재건축, 상암월드컵단지 리모델링 사업

상암DMC 거점개발의 핵심이 일자리 사업이라면 서대문구 가재울뉴타운, 은평구 수색뉴타운, 성산동 택지개발지구 성산시영아파트 재건축, 리모델링 연한이 돌아오는 상암월드컵 SH단지들은 늘어난 일자리에서 근무하는 근로자를 위한 일자리 배후 주거지 개발이다.

즉, 조합이 무리한 요구만 하지 않는다면, 조합 내분이 없다면 인허가가 매우 잘 나오는 사업지라는 것이다. 집값에 있어서도 빠른 단계별 상승이 가능하다. 이는 마치 강남 역세권, 논현동, 신사동에 일자리를 개발하고 지하철 2·3·7호선을 깔아주면서 대형 상권을 세팅하고, 그 주변 배후 주거지를 만든 택지개발사업과 매우 유사하다. /글=서경파파(엄재웅), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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