최근 아파트 가격이 치솟자 대안으로 오피스텔을 찾는 수요자들이 늘고 있다. 땅집고는 소비자의 알권리를 위해 분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 오피스텔’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 오피스텔] 트리플역세권 ‘신설동역 자이르네’, 분양가 적정성은 글쎄

[땅집고] 이달 서울 동대문구 신설동에서 ‘신설동역 자이르네’가 분양한다. 서울 아파트 공급이 씨가 마른 가운데, 아파트와 비슷한 설계를 적용한 오피스텔이라는 점을 내세운다. 최고 20층 3개동에 도시형생활주택 143가구와 오피스텔 95실을 합해 총 383실 규모다. 오피스텔은 지난 27일 청약에서 평균 42대 1로 마감했다. 계약은 5월3일이다. 도시형생활주택은 5월9~10일 청약을 받는다. 2024년 11월 입주 예정이다.

‘신설동역 자이르네’ 최대 강점은 지하철 1·2호선과 우이신설선이 지나는 트리플역세권(신설동역)이라는 점이다. 이만하면 대중 교통을 이용해 광화문·강남 등 서울 핵심 업무지구로 출퇴근하기 편리하다는 평가다.

문제는 전용면적이 작아 아파트를 완벽하게 대체하기에는 힘들지 않느냐는 얘기도 나온다. 가장 큰 주택형이 오피스텔 55㎡, 도시형생활주택 45㎡에 그친다. 3인 가구 이상 살기는 현실적으로 힘들다. 최고 분양가가 오피스텔 55㎡ 기준 9억3000만원에 달해 “동대문구 신설동이 서울에서 핵심 입지도 아닌데 분양가가 너무 비싼 것 아니냐”는 말도 나온다.

■트리플역세권 신설동역 바로 옆…셋이 살기엔 다소 좁아

최근 집값이 비싼 아파트 대신 오피스텔이나 도시형생활주택으로 내 집 마련하려는 수요자가 적지 않다. 서울·수도권에선 지하철역을 끼고 있거나 핵심 업무지구와 가까울수록 인기가 높다.

‘신설동역 자이르네’는 지하철 1·2호선과 우이신설선이 지나는 신설동역 9번 출구와 맞붙은 초역세권 단지다. 지하철·버스 등 대중교통을 이용하면 광화문 일대까지 15~20분, 강남역까지 40~50분 정도 걸린다.

신설동역 자이르네는 소형으로만 구성해 아파트를 완벽하게 대체하기엔 한계가 있다는 평가다. 오피스텔은 분리형 원룸에 가까운 전용 35㎡ 부터 침실 2개, 3베이 구조인 55㎡까지 있다. 도시형생활주택은 침실 2개, 42~45㎡로 구성한다. 셋이 살기엔 집이 좁다고 느낄 수도 있다.

오피스텔의 경우 독특한 내부 구조가 눈에 띈다. 35㎡B타입과 LB타입이다. 실내가 마름모꼴이다. 거실·침실 모두 직사각형인 공간이 한 군데도 없다. 일각에서는 가구 배치나 공간 활용도가 떨어지지 않겠느냐고 평가하지만 시행사 관계자는 “실제 고객들은 평면에 대해 호평이 많다”고 했다.

3개동이 바짝 붙어있어 사생활 침해가 발생할 우려도 있다. 101동과 102동, 102동과 103동이 각각 이웃했는데, 건너편 동 집 거실이 훤히 들여다보인다. 세대 간섭이 없는 주택은 단지 가장자리에 배치한 101동 3라인(도시형생활주택 45㎡)과 103동 2~4라인(오피스텔 35·55㎡) 정도가 될 것으로 보인다.

커뮤니티 시설은 102동 지상 2층에 있는데 피트니스클럽이 거의 전부다.

다만, 도시형생활주택은 발코니 무료 확장 서비스를 제공하고 중도금 무이자 융자도 해준다. 가구당 1대꼴로 주차가 가능한 장점도 있다.

■주변 오피스텔보다 2~3배 비싸…신축 아파트보다는 저렴

‘신설동역 자이르네’ 분양가에 대해서는 의견이 분분하다. 가장 높은 분양가가 9억3000만원(55㎡)으로 서울 핵심 입지에 들어서는 단지가 아닌데도 너무 비싸다는 의견이 나온다. 신설동역 일대 낡은 아파트나 오피스텔보다는 비싸지만, 신축 아파트와 비교하면 최대 2억원 가량 저렴해 대체 주거지로 나쁘지 않다는 주장도 있다.

분양가는 오피스텔 ▲1군 35㎡ 5억3520만~6억2150만원 ▲2군 52~55㎡ 8억2350만~9억2970만원, 도시형생활주택 ▲1군 42㎡ 8억1700만~8억8100만원 ▲2군 43~45㎡ 8억1400만~8억7800만원이다.

‘신설동역 자이르네’는 GS건설 자회사 ‘자이S&D’가 분양한다. 현재 신설동 일대에 브랜드를 단 신축 오피스텔이나 도시형생활주택이 없어, ‘신설동역 자이르네’ 분양가가 시세 대비 어느 수준인지 정확한 비교는 어렵다. 인근 10평대 후반 오피스텔이 2억~3억원대에 거래되고 있는 점을 감안하면, ‘신설동역 자이르네’ 분양가(35㎡ 최고 6억2150만원)가 시세 대비 2~3배 이상 비싸다고 느껴질 수 있다.

다만 아파트와 비교하면 저렴하다고 판단할 수 있다. 59㎡ 기준으로 인근 ‘e편한세상청계센트럴포레’가 지난해 11월 11억5000만원, ‘종로청계힐스테이트’가 지난해 11월 9억7500만원에 팔렸다.

땅집고 자문단은 “신설동역 자이르네는 아파트와 달리 분양가상한제를 적용하지 않아 신설동이라는 입지 대비 분양가가 다소 비싸게 느껴질 수도 있다”면서 “단지에서 광화문까지 대중교통으로 15~20분 정도 걸리기 때문에, 광화문 출퇴근하는 1~2인 가구 실수요자나 광화문 직장인 임차수요를 노린 투자자들이 청약하기 적합할 것으로 보인다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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