땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 지식산업센터’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 지식산업센터]고양 삼송 ‘지축역 에이스 하이엔드타워’

[땅집고] 에이스건설이 경기 고양시 덕양구 삼송택지지구에 짓는 지식산업센터 ‘에이스 하이엔드 타워 지축역’ 홍보관을 열고 본격 분양에 나섰다. 덕양구 동산동 379일원에 들어서는 이 단지는 지하 5층~지상 8층 연면적 4만6330㎡(약 1만4015평)규모로 지식산업센터 315호실과 근린생활시설 일부를 함께 조성한다. 현재 동호수 지정 절차를 진행중이며, 오는 5월 2일부터 계약을 진행한다. 입주는 2024년 12월 예정이다.

‘에이스 하이엔드 타워 지축역’은 지하철 3호선 지축역과 약 500m거리로 도보로 6분 정도가 걸리는 가까운 위치라고 홍보한다. 그러나 실제로 역까지는 도보로 1km 거리를 걸어야 하는 거리다. 지축역 일대에 지산 공급이 많은 만큼, 입주 시점에 공실 리스크도 있다.

■ 역세권이긴 하지만, 1km 떨어진 ‘애매한 역세권’

‘에이스 하이엔드 타워 지축역’은 고양 향동지구나 원흥 도래울지구 등 전철 교통이 전혀 없는 지산 단지에 비해서는 출퇴근 교통과 주변 인프라면에서 상대적으로 우수한 입지로 평가받는다. 분양회사는 “지축역까지의 거리가 500m인 역세권 단지”라는 강점을 내세우 홍보한다. 그러나 실제로 역세권이라고 하기에는 다소 무리가 있다.

실제로 단지에서 역과의 거리는 약 1km 떨어져 있어 약 15분 이상 걸어나가야 한다. 통상적으로 역세권은 ‘500m 반경’ 내에 있을 때 사용한다. 향후 입주 기업에서 근무하게 될 근로자들의 출퇴근 편의성이 그다지 높지는 않다는 평가다.

경기도라는 점을 고려하면 주변 도로 인프라는 우수하다. 차량을 이용하면 인근의 서울문산고속도로, 제1·2자유로 등을 이용할 수 있다. 수도권제1순환고속도로 통일로 IC까지는 차량으로 약 8분 정도가 걸려 물류운송성 등에서는 양호하다는 평가다. 스타필드 고양, 이케아, 은평 롯데몰 등이 가깝다. 북한산을 조망할 수 있는 창릉천 산책로를 이용할 수 있다는 것도 장점이다.

■ 제조·물류기업에 특화된 설계 적용 ‘눈길’

‘에이스 하이엔드 타워 지축역’은 제조업 기반의 벤처기업과 물류기업 등이 임대 수요자가 될 것으로 예상된다. 이를 위해 지하층에 물류 운반 차량의 이동과 상·하역을 돕는 ‘드라이브인’(Drive-in) ‘도어 투 도어’(Door-to-door) 시스템 등을 적용한 것이 특징이다. 지상 1층에는 화물 전용데크(하역장)를 설치하고, 5톤 대형 화물엘리베이터가 설치된다.

다양한 면적구성으로 벤처기업 등 소규모 사무실부터 대형 사무실까지 선택의 폭을 넓힌 점도 눈에 띈다. 개별 사무실 층고는 사용목적에 따라 3.85~6.5m로 조성된다.

■ 3.3㎡당 평균 1400만원대… 인근 지산 공급은 증가추세

‘에이스 하이엔드 타워 지축역’의 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 1400만~1480만원대로 정해졌다. 주변에 분양하는 지산이 평당 1500만~1600만원대에 분양한 것과 비교하면 상대적으로 저렴하다. 분양회사 관계자는 “최근 3~4년간 지산시장이 호황에 접어들면서 가격도 급등세를 맞았다. 서울의 경우 수요가 넘쳐 평당 2000만원에 거래되는 사례도 많이 나오고 있다. 가격이 비싸지다 보니 서울의 기업들도 상대적으로 저렴하면서도 입지가 좋은 고양시로 사무실을 이전하려는 흐름이 있다”고 했다.

지축역 인근에는 지산 공급이 줄을 잇고 있다. 지축역 역세권으로 조성되는 ‘지축역 리더플렉스’를 비롯해 ▲’삼송테크노밸리’ ▲’현대프리미어캠퍼스지축역’ ▲’듀클래스비즈 고양삼송’ 등 총 1200여실이 분양중이거나 최근 분양을 마쳤다. 원흥 도래울지구에 들어서는 지산 ▲’원흥 줌 하이필드’ ▲’고양 아크비즈’ ▲’원흥 한일윈스타’ ▲’광양프런티어밸리 6차’ 등 1400여실은 1~2년 전 모두 분양을 마쳤다.

이 단지를 임대사업 목적으로 분양받는다면 세금 감면 혜택을 받을 수 없어 주의해야 한다. 고양시는 지식산업센터 분양에 ‘특별관리 4대 주의사항’을 적용해 “임대사업 목적이 아닌 실제 입주업체로 지산을 분양받은 경우에만 취등록세 50%, 재산세 37.5% 등 각종 세금을 감면받을 수 있다”고 공지하고 있다.

■ 입주장 펼쳐질 때가 문제… ‘공실 리스크’ 사전에 대비하라

최근 1~2년 투자자가 몰리면서 서울지역을 중심으로 지산 가격은 초강세를 보였다. 매매가격이 뛰면서 평당 가격이 웬만한 아파트에 버금가는 2000만~3000만원대를 기록한 단지가 속출했다. 지산시장이 ‘분양 완판’ 행렬을 보이자 개인 투자자들의 구매 수요가 많아졌고, 이해관계가 맞아 떨어진 건설사들은 수도권에서도 전보다 활발하게 지산을 공급하고 있다.

그러나 지산 공급이 몰리는 지역에서는 공급 과잉 리스크가 크다. 입주 시점에 임차인을 구하기 어렵고, 임대료가 떨어지면 수익성 악화가 불가피하다는 점을 주의해야 한다. 전문가들은 특히 기업체수가 늘어나기는 뚜렷한 한계가 있고, 한정된 지역에 지산 입주 물량이 쏟아지면 자칫 공실을 떠안고 처분하기도 어려워질 수 있다고 경고한다.

땅집고 자문단은 “최근 지산 시장 분위기가 좋았던 만큼 지축역처럼 지산 공급이 몰리는 곳에서도 분양 결과는 좋을 수 있다. 하지만 임대차 관점에서는 얘기가 다르다”며 “입주시점이 다가올수록 ‘공실 리스크’가 불거질 수 있다. 향후 임차인을 구하기 어려울 수 있는 만큼, 공실 기간 따른 수익률 등 출구전략을 잘 짜서 투자해야 한다”고 했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]