[부동산 세미나] 윤석열 시대, 부동산 고수에게 길을 묻는다
①김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장 “올해에도 무주택자는 무조건 집 사야”

[땅집고] “윤석열 당선인 정부에 들어선다고 해서 내 집 마련 전략이 크게 달라지지는 않을 겁니다. 무주택자는 반드시 집 사야 하고, 1주택자라면 입지든 상품이든 ‘업 그레이드’해야 하는 것이 기본 상식이죠. 다만 2021년에 집값이 유독 급등한 지역에서 아파트를 매수하는 것은 추천하지 않습니다.”

지난 20일 땅집고TV와 GS건설이 운영하는 자이TV가 ‘윤석열 시대, 부동산 고수에게 길을 묻는다-부동산 정상화 방안과 시장 전망’을 주제로 무료 세미나를 공동 개최했다. 세미나는 서울 중구 상연재 서울역점에서 열렸다.

이날 세미나에서는 베테랑 부동산 전문가로 꼽히는 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장(필명 빠숑)이 ‘윤석열 시대, 주목할 부동산’에 대해 강연했다. 김 소장은 “윤 당선인 대통령직인수위원회가 다주택자 양도세 중과 배제 카드를 꺼내긴 했지만, 부동산 세금 부과 기준일(6월 1일)까지 기간이 촉박해 올해 매물이 많이 풀리지는 않을 것”이라며 “결국 2022년에도 본인의 상황에서 ‘영끌’해도 좋을 만큼 최상의 주택을 선점하는 것이 가장 현명한 내 집 마련 전략이 될 것”이라고 강조했다. 땅집고가 김 소장의 강연을 정리했다.

■윤석열, 시장 뒤흔들 정도로 주택 공급 못할 것…올해 다주택자 급매물 나오면 잡아라

김 소장은 문재인 대통령이 집권한 2017년부터 올해까지 부동산 시장에 대해 ‘올라도 너무 올랐다’고 총평했다. 실제로 역대 대통령 재임기간 동안 전국 아파트 매매가격 평균 상승률을 보면, ▲문재인 대통령 37.6% ▲노무현 대통령 33.8% ▲이명박 대통령 15.9% ▲박근혜 대통령 9.9% 순으로 높았다는 것. 김 소장은 “전국 집값이 평균 37.6% 올랐다는 건, 거의 모든 지역에서 거의 모든 종류의 부동산 가격이 올랐다는 얘기”라며 “입지가 좋은 신축 아파트라면 집값이 2~3배는 올랐을 것”이라고 했다.

집값이 전국 동시다발적으로 오른 상황에서 올해 부동산 시장은 어떻게 움직일까. 김 소장은 “지금 상황에서 시장에 충격을 주려면 새 아파트가 ‘쏟아지는 수준’으로 공급돼야 한다. 하지만 윤석열 당선인 정부가 지금부터 집을 지어도 5년 이상 걸리며, 문재인 정부가 공급한다던 3기신도시 아파트도 최소 2025년 이후에나 처음으로 공급될 것이기 때문에 시장 흐름이 크게 바뀌지는 않을 것”이라고 했다.

윤 당선인이 새아파트를 즉시 공급할 수 없기 때문에, 실질적으로 펼칠 수 있는 정책은 기존 다주택자 매물을 시장으로 끌어내는 것이다. 실제로 윤 당선인은 5월 10일 취임한 다음날부터 다주택자에 대해 양도세 중과를 배제하겠다고 밝혔다. 다주택자들이 보유한 매물을 풀기 위한 조치로 해석되지만, 김 소장은 올해 시장에 다주택자 매물이 많이 나오지는 않을 것이라고 봤다. 집주인 입장에선 부동산 세금 부과 기준일인 6월 1일 전에 팔아야 이득인데, 양도세 중과 배제일로부터 세금부과일까지 20일 동안 매매가 이뤄지기엔 시기가 너무 촉박하기 때문이다.

김 소장은 “다주택자 매물은 최소 2023년 1~2월 이후에나 풀릴 것으로 본다”라며 “올해 안에 나오는 급매물이 있다면 과감히 매수해도 될 것”이라고 했다.

■무주택자 무조건 집 사고, 1주택자 갈아타라…2021년에만 집값 갑자기 뛴 지역은 피해야

올해 내 집 마련 전략은 어떻게 세우면 좋을까. 김 소장은 주택 보유 수에 따라 전략을 나눠서 설명했다. 먼저 김 소장은 “무주택자는 당장이라도 집을 사야 한다”며 “내가 매수할 수 있는 주택 중 최고의 상품을 고르다면 ‘영끌’해도 좋을 것”이라고 강조했다. 이 때 ▲새아파트 수요가 급증하는 지역 ▲교육환경+상업시설+주거타운 3박자를 갖춘 지역 ▲지하철 등 교통호재가 실현돼 외부로 이동이 가속화할 지역에서 매수한다면 추후 집값 상승을 기대해볼 수 있다.

이 때 김 소장은 2021년에 집값이 급등한 지역 아파트 매수는 추천하지 않는다고 했다. 예를 들면 2017~2020년 4년여 동안 집값이 비교적 잠잠하다가 2021년에만 갑자기 32% 오른 인천 등이다. 김 소장은 “부동산 불장 끝물에 집값이 급등한 지역은 추후 시장이 안정되면 집값이 다시 하향 조정되는 경향이 있다”라며 “인천의 경우 서울에 아파트가 너무 없어 수요가 인천 외곽까지 마지못해 옮겨가면서 집값이 1년 동안 32%나 오른 것인데, 이런 지역에선 집값 ‘거품’이 확 빠질 수도 있어 주의해야 한다”고 했다.

1주택자라면 현재 보유한 아파트의 ‘입지’나 ‘상품’ 중 한 요소라도 업 그레이드할 기회가 주어질 경우 갈아타기 전략을 펼쳐도 좋다고 했다. 예를 들어 인천·경기에서 서울 아파트로 이동하거나, 낡은 아파트나 빌라에서 같은 지역 새아파트로 이사하는 경우다.

김 소장은 주택 보유기간에 따라서도 내 집 마련 전략을 나눴다. 먼저 1년 정도 단기 보유할 계획이라면 아파트 외 비규제 상품이나 집값 변동성이 큰 아파트를 매매해야 차익을 극대화할 수 있다고 했다. 이어 5년 정도 중기 보유의 경우, 기존 아파트 중 핵심 입지에 들어섰거나 재건축·재개발·리모델링 사업을 진행하는 아파트가 적합하다고 했다.

마지막으로 10년 이상 장기라면 국가에서 개발하는 대형 신도시나 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역 교통망 인근 아파트를 매수하는 것이 전략이 될 수 있다. 아직 개발이 가시화하지 않았지만, 국가에서 돈을 들여 기반 시설을 조성하는 지역은 장기적으로 집값이 우상향한다는 설명이다. 김 소장은 “다만 GTX 호재를 낀 아파트를 매수한다면 사업이 이미 가시화한 A~D노선은 괜찮지만, 추진 미정인 E~F노선은 고려하지 말아야 한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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