[땅집고] 현재 조정대상지역인 서울에 2주택을 보유한 다주택자 김 씨. 새 정부 출범을 앞두고 보유한 집 하나를 처분하려고 한다. 보유세 부담이 만만찮았는데, 윤석열 대통령 당선인이 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예한다고 공약했기 때문이다.

지난 12일 대통령직인수위원회는 윤 당선인이 대통령직에 취임하자마자 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예하는 시행령을 취임(5월 10일)하자마자 곧바로 시행하겠다고 발표했다. 다주택자는 잔금일만 5월11일로 맞추면 지금 매물을 내놓고 계약을 맺어도 양도세 중과 배제를 받을 수 있도록 했다. 현행 소득세법은 조정대상지역에서 2주택자에 대해 기본세율(6~45%)에 20%포인트를, 3주택자에는 30%포인트를 중과한다. 만약 다주택자가 규제 지역에서 집을 팔 경우 양도 차익의 최고 75%를 세금으로 내야 하는데, 지방세를 포함하면 세금은 82.5%까지 올라간다. 인수위는 2년 이상 보유한 다주택자에 최고 45% 기본세율을 적용, 세금 부담을 낮추기로 했다.

일시적인 양도세 중과 배제 정책에 따라 김씨가 주택을 매도할 경우 얼마나 절세할 수 있을까. 최근 이런 질문이 세무사사무실은 물론 은행·증권·보험사 PB센터로 쏟아지고 있다. 각 지역의 공인중개사무소까지 한시적 양도세 중과 배제 정책에 따른 문의가 이어지고 있다. 땅집고는 부동산 세금 자동화 전문 스타트업인 ‘아티웰스’가 개발한 셀리몬세금계산기를 활용해 전문가를 위한 ‘원데이특강 - 셀리몬 계산기를 활용한 부동산 세금 컨설팅 마스터 과정’을 개설한다. 5월 9일 땅집고 아카데미 교육장에서 열린다.

이번 강좌에서 강사로 나서는 땅집고·아티웰스 자문세무사인 양정훈 세무사(세무법인 충정 부대표)가 통해 김씨의 사례를 중심으로 셀리몬 세금계산기로 시뮬레이션을 해 봤다.

■ ‘양도세 중과 유예’, 2주택자 양도세 절반으로 뚝

김 씨는 10년 전 13억원에 구입해 현재 시세가 25억원인 A주택 1채와 7년 전에 8억원에 구입해 현재 시세가 15억원인 B주택 한 채를 각각 보유한 다주택자다.

A주택의 경우 10년 전 13억원에 구입해 12억원 올라 현 시세가 25억원에 달한다. 공시가격은 18억원 수준이다. B주택은 7년 전 8억원에 구입했고 7억원 상승해 현재 시세가 15억원이 됐다. 공시가격은 10억원이다.

양 세무사는 셀리몬 계산기로 계산해본 결과 김 씨가 A주택을 처분할 경우 현행 법에 따르면 양도세는 7억8427만원을 내야 하고, 중과 유예를 적용하면 4억300만원으로 3억8000여 만원을 절세할 수 있었다.

B주택을 처분하면 현행 법상 양도세는 지방소득세를 포함해 총 4억3675만원이 나온다. 양도세 중과 유예가 이뤄지면 2억3802만원으로 1억9872만원이 감소한다.

양정훈 아티웰스 자문 세무사는 “두 경우 모두 중과 유예가 적용되면 기존보다 크게 줄어든다”며 “양도세 금액만 놓고보면 B주택을 처분할 때 세금을 적게 내지만, 양도차익이 큰 A주택의 경우 그만큼 절감되는 세금도 크기 때문에 절세 효과가 크다, 본인의 상황에 맞게 처분할 주택을 선택하면 된다”고 했다.

■ 6월1일 이전에 주택 처분하면 보유세 완화까지 적용

이와 함께 문재인 정부는 지난 3월 1가구1주택자에 대해 보유세를 매길 때 적용할 공시가격을 2021년과 같은 수준으로 유지하겠다고 밝혔다. 문 정부의 과도한 증세 정책 영향으로 세금이 과도하게 부과되자, 땜질식 처방으로 내놓은 정책이다. 이 정책에 따라 2주택자가 6월1일 전에 주택 하나를 처분하고 1주택자가 되는 경우 보유세도 절세할 수 있게 됐다.

A씨가 만약 A주택과 B주택을 그대로 보유할 경우엔 올해 보유세는 7230만원에 달할 전망이다. 재산세가 890만원이고, 종부세가 중과적용을 받아 6340만원을 내야 한다. 다주택자는 올해 공시가격을 그대로 적용받는다. 하지만 올해 6월1일 전에 B주택을 양도하면 1주택자가 되면서 지난해 공시가격까지 적용돼 재산세는 480만원으로 줄어든다. 또 종부세는 1주택자 기준이 적용돼 80만원만 내면 된다. 전체 세금이 560만원으로 줄어든다. A주택을 양도하는 경우 보유세 합계는 295만원 수준으로 더 줄어든다.

6월 이전에 다주택자 주택을 매매 할 경우 양도세 중과에 따른 세금 혜택도 크지만, 종부세 중과를 피하는 것에 따른 세금도 무시 못할 수준이다. 결과적으로 절세액만 따지면 양도세 2억원+보유세 6600만원으로 총 2억6600만원에 이른다.

문제는 종부세를 포함한 보유세는 6월 1일 기준으로 적용되기 때문에 보유세 혜택을 받으려면 다주택자가 5월 말일 전까지 매도를 끝내야 한다는 점이다. 이 때문에 주택시장에는 5월 말 전 잔금 지급을 조건을 한 매물이 제법 나와 있는 상황이다. 양 세무사는 “인수위원회가 시행령 개정안을 내놓은만큼 아파트를 처분할 계획이라면 6월1일 전에 처분하는 것이 절세 효과가 크다”고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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