[역대 정부 부동산 정책에서 배운다] ①공급 속도전으로 결국 집값 잡은 노태우 정부

[땅집고] 노태우 정부는 1987년 ‘6·29 선언’에 기반해 1988년 출범했다. 집권 초기 저달러·저유가·저금리 등 이른바 ‘3저 현상’에 힘입어 국내 경기 호황을 누렸다. 당시엔 부동산 경기도 시중의 풍부한 자금과 88올림픽 특수 등으로 활황세를 보였다. 이 때문에 시중의 자금이 부동산에 몰리면서 지난 5년간 대한민국이 겪은 비슷한 수준의 가파른 집값 상승세가 이어지기도 했다. 당시 노태우 정부도 문재인 정부처럼 수많은 부동산 규제 정책을 쏟아냈다. 여러모로 문재인 정부의 부동산 정책과 비슷한 평가를 받는 노태우 정부 부동산 정책. 하지만 한가지 큰 차이점은 노태우 정부는 정권이 끝나기 전 집값을 잡았다는 점이다.

■문재인 정부 쏙 빼닮은 노태우 정부 부동산 정책

노태우 정부 시절 주택 공급이 넘쳐나는 수요를 따라가지 못하면서 가격이 급등하는 등 점차 과열 양상이 나타났다. 이를 해소하기 위해 노태우 정부는 1기 신도시 개발 등 주택 공급을 확대하고 수요를 강력하게 억제하는 정책을 총동원했다.

노 정부는 1988년 ‘토지거래허가제’를 확대 시행했고, ‘8·10부동산투기 억제 대책’을 발표했다. 1989년엔 ‘2·4 긴급 부동산 대책’과 ‘5·29가수요 억제대책’ 등을 발표했다. 1989년 말에는 토지 공개념을 담은 ‘토지초과이득세법’, ‘택지소유상한법’, ‘개발이익환수법’ 등을 제정했다. ‘주택임대차보호법’도 개정해 임대차 보호기간을1년에서 2년으로 연장했으며 확정일자 제도를 도입해 임대차 계약에서 세입자 보호를 강화했다. 다만 임대차 의무기간이 연장되면서 주택가격 폭등과 하락이라는 평지풍파를 겪었다.

이런 조치들은 문재인 정부 규제와 여러모로 비슷하다. 문 정부는 25회의 부동산 정책을 발표하는 등 대책을 쏟아냈고 수도권 주변에 3기 신도시 등의 택지 개발을 발표해 대규모 공급 방안도 내놓았다. 하지만 가장 큰 차이점은 노태우 정부는 규제도 했지만 1기 신도시를 포함한 주택 200만 가구 건설계획을 본격 추진하면서 임기 내 주택가격 안정을 이뤘다는 점이다.

■1991년부터 집값 꺾여…214만가구 공급 속도전 성과

노태우 정부의 정책 효과는1990년 나타나기 시작했다. 1990년은 노태우 정부에서 부동산 시장 안정을 위한 토대가 마련된 한 해였다고 할 수 있다. 부동산 시장은 차츰 안정세를 보이기 시작했다. 노태우 정부에서 1988년부터 1991년까지 단기간 내에 모두 214만가구라는 엄청난 물량을 공급한 것은 우리나라에서 부동산 시장 안정을 위한 전대미문의 획기적인 사건이었다. 물론 이때도 많은 부동산 대책이 쏟아졌다. ‘2.16부동산 및 전월세 안정대책’, ‘4.13부동산 투기억제대책’, ‘5.8부동산 투기억제와 물가안정을 위한 특별대책’, ‘9.28주택가격안정대책 및 투기억제방안’ 등이 연이어 발표됐다.

노태우 정부 공급대책은 바닷모래 사용 등 부실공사 논란, 기반시설 부족, 수도권 인구 집중 초래 등 논란에도 불구하고 1991년을 기점으로 주택 가격이 안정세로 돌아서는 분명한 성과가 있었다. 문재인 정부가 정권 후반기 공급하겠다고 발표한 총 물량 규모만 본다면 노태우 정부 시절 200만 가구와 견줄 수 있다. 하지만 노태우 정부는 공급을 속도전으로 추진했고, 단기간 내 실제로 엄청난 주택 공급을 현실화한 것이 성공의 바탕이 됐다.

■ 윤석열 정부, 공급 불안부터 해소해야

그러나 문재인 정부는 수요와 공급이 균형을 이룰 때 안정적 상태를 유지할 수 있다는 ‘시장 경제원리’를 배제했다는 점에서 노태우 정부의 정책과 근본적으로 다르다. 문재인 정부는 임기 중반까지 ‘규제 만능주의’ 정책을 추진했다. 결과적으로 부동산 시장의 안정보다 거래 위축, 거래 절벽을 초래했다.

특히 문재인 정부는 정권 말기에 수요 억제에서 공급 확대로 방향을 전환했는데, 이 때도 시장경제 원칙보다 국가 주도의 ‘공공’을 앞세운 개발 방식을 들고 나왔다. 이 때문에 문재인 정부의 공급 정책이 제대로 작동할지에 대한 의문이 제기되는 상황이다.

윤석열 정부에서는 이런 정책기조에 대한 검증이 필요하다. LH(한국토지주택공사) 사태 등으로 촉발된 공공에 대한 신뢰도가 하락한 점과 함께 공공의 능력이 충분히 검증됐는지 여부는 더 논의해야 할 사항이다. 정부가 공공성이 강한 신도시나 택지개발사업이 아닌 도심 정비사업까지 확장해 과도한 인센티브 제공을 약속하는 것이 합리적인가에 대한 문제도 검토해야 할 부분이다.

물론 부동산 시장 안정을 위해 필요한 정부 역할을 어느 정도 수준과 범위로 설정할 것인가는 결코 쉬운 일이 아니다. 시장경제 원리를 바탕으로 정부의 개입과 간섭은 공정한 거래 질서를 위한 최소한에 머물 것인지 아니면 강력한 공권력을 앞세워 정부가 주도적으로 부동산 거래 질서를 이끌고 나갈지를 선택하는 것은 정부의 명운이 달린 문제다 .

하지만 윤석열 정부는 그동안의 규제 등으로 야기된 혼란과 후유증을 수습하기 위해 충분한 규모의 물량 공급에 관한 구체적인 계획을 조기에 수립해야 하는 것이 우선이다. 시장 불안감 해소 차원 등 심리적 대응을 해야한다는 의미다. 다만 주택 공급 촉진이 현 시점에서 주택 거래 활성화와 부동산 시장 안정화를 위한 차선책에 불과한 것일 뿐 중장기적 측면에서도 언제나 들어맞는 만능키는 결코 될 수 없다는 점을 잊어서는 안 된다.

/글=두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원, 정리=김리영 땅집고 기자

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