도시·개발계획 분석 전문가인 엄재웅(서경파파)씨가 신간 ‘강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다’(위즈덤하우스)를 펴냈다. 엄씨는 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이라며 도시계획을 집중 분석해 바람직한 투자 방향을 제시한다.

[강남되는 강북 부동산] ②‘영앤리치들의 원픽’ 성수동이 뜬다

[땅집고] 성동구는 서울 25개 자치구 중 가장 일 잘하는 구청이라고 생각한다. 일자리, 역세권 고밀 개발, 공공·민간 재개발, 재건축, 리모델링, 가로주택정비사업, 소규모 재건축 사업, 도시재생사업, 주거환경개선사업까지 두루두루 균형있게 그리고 왕성하게 잘 해내고 있다.

성동구의 빨간 벽돌 다가구주택이 카페로 바뀌면서 땅값이 많이 올랐다. 2021년 성수동 준공업지역 내 유명한 카페는 3.3㎡(1평)당 3억원을 넘었다. 용적률 400%를 받을 수 있는 준공업지역은 강남3구에는 없는 땅이다. 땅값도 오르지 않고 이용 가치도 높지 않았던 용적률 200% 쓸모없는 땅을 국토교통부와 박원순 전 서울시장이 용적률 400% 황금땅으로 만들었다.

일자리 사업과 상권 개발을 활성화 해 마치 상업지역 땅처럼 활용하도록 해주었다. 강북에서 상업지역처럼 활용 가능한 땅이 이렇게 넓게 있으니 성수동 땅값이 강남 역세권만큼 비싸진 것이다. 땅값만 놓고 보면 성수동이 용산역 일대 상업지역보다 비싸다.

젊은 부자들이 성수동을 좋아하는 이유는 전적으로 준공업지역과 서울숲의 힘이다. 강남 접근성과 트리마제 같은 고급 아파트 영향이 없진 않겠지만 밥 한끼 먹으려고 줄을 서는 어마어마한 상권 덕분이라고 분석한다.

성수동에서 눈여겨봐야 할 서울시생활권계획은 아래와 같다.

①일자리 사업

서울시의 모든 거점은 기본적으로 일자리 기반이다. 즉, 일자리에 딸린 상권과 배후 주거지 개발이 함께 추진된다는 것을 잊지 말자. 성수동은 서울시에서 구로·가산디지털단지를 능가하는 4차 산업혁명 IT 일자리를 만들 계획이다. 네이버나 카카오 같은 거대 IT기업이 성수동에 들어온다면 어떻게 될까? 실제로 성수동 일대에는 중소 IT·벤처기업이 몰리기 시작했고, 이를 겨냥한 지식산업센터와 공유 오피스가 빠른 속도로 늘어나고 있다.

최근에는 패션·문화업계를 선도하는 유니콘 기업과 IT 스타트업이 성수동 일대로 잇따라 이전하고 있다. IT기업 크래프톤은 지난해 성수동 이마트 본사 건물(연면적 9만9000㎡)을 매입해 사옥을 포함한 복합빌딩으로 개발할 예정이다. 무신사도 성수동1가 3300㎡ 부지를 매입해 현재 사옥을 짓고 있다. 패션 안경 브랜드 젠틀몬스터도 1만8000㎡여 규모 부지를 매입해 사옥을 짓는 중이다. SM 엔터엔터테인먼트와 차량 공유업체 쏘카는 성수동 D타워에 입주했다.

성수동 개발을 편의상 1기, 2기로 나눠봤다. 1기 개발은 서울숲을 찾은 외지인이 먹고 마실 수 있는 서비스를 제공해 기존 낡은 상권을 교체하는 작업이었다. 도시재생지역으로 지정해 젊은이에게 취직보다 창업을 지원했다. 지하 카페 리모델링을 비롯해 공연장과 파스타 가게 등을 만들었다. 의도적으로 <다큐멘터리 3일> 같은 곳에 노출해 전략은 대성공이었다. 과거에 성공한 사례인 삼청동의 경우처럼 말이다.

2기 개발은 현재 진행형이다. 외지인이 찾기 좋은 곳이 되었고 서울의 랜드마크가 된 성수동에 2030을 위한 양질의 일자리 사업과 배후 주거지를 건대입구역 인근 화양동과 구의자양재정비촉진지구까지 넓히고 있다.

②주거지 재생사업

서울시는 주거지역과 공장지역 분리를 강조한다. 준공업지역 기존 공장을 경기도로 이전하고 그 땅에는 상권이나 주거지를 세팅해 정주 환경을 개선하고자 한다. 그래서 준공업지역 재개발과 재건축이 서울 모든 땅 가운데 가장 인허가가 빠르다.

준공업지역을 주거지역에 준해 관리한다는 것은 빠르게 정주환경을 개선하겠다는 의미다. 실제로 성동구뿐만 아니라 준공업지역이 있는 도봉구, 강서구, 영등포구, 구로구에서도 재개발·재건축 인허가가 빠르게 나고 있다. 도봉동 준공업지역 아파트인 도봉삼환아파트는 너무도 쉽게 정밀안전진단을 통과했다. 성수1주택 재건축 구역도 최근에 빠르게 인허가를 받고 있다. 규제가 난무하는 시대에 이런 현상은 정말 이례적인 일이다.

준공업지역 개발은 박 전 시장의 주력 사업이었지만 오세훈 서울시장도 적극 개발하고 싶어한다. 국토부도 적극 개발을 지지하기 때문에 비교적 인허가가 잘 나온다. 그 어떤 개발이든 빠르게 현수막이 걸릴 수 있는 땅이어서 단기 투자로 먹고 나오기에 아주 좋다. 가로주택정비사업 예정 빌라도 일반 아파트보다 높은 시세 상승을 보이고 있다. 아마 이런 흐름은 전국 모든 준공업지역에도 적용될 것이다.

③상권 개발 사업

여기서 도시재생 개념이 등장한다. 도시재생에는 주거정비형 재생과 상권 활성화용 도시재생사업 등 두 가지가 있다. 성수동은 후자다. 상권 활성화용과 주거 정비형 재생사업이 혼합된 문래동은 빠르게 카페거리로 변하고 있다.

성수동 거점개발은 더욱 확장할 여지가 있다. 심지어 코로나19 사태로 이태원·홍대·명동 등 기존 유명 상권이 무너지고 있는데도 성수동은 연남동과 함께 꾸준히 버티거나 오히려 잘 나간다. 성수동에서는 계속 단독주택이나 다가구주택이 팔려서 카페로 리모델링되고 있다. 즉, 하락장에도 강한 상권이다. 돈을 벌고 싶은 사람들 기준에는 지금 땅값도 저점이라고 말할 수 있다. /글=엄재웅(서경파파), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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