[박영범의 세무톡톡] 2주택자 된 현빈·손예진 부부, 양도세 폭탄 해법은?
[땅집고] 최근 배우 현빈과 손예진이 결혼식을 올려 국민적 관심을 한몸에 받았습니다. 이 선남선녀 배우 커플은 결혼 후 경기 구리시에 있는 신혼집에서 머물다가, 미국 로스앤젤레스로 뒤늦은 신혼여행을 떠났는데요.
두 배우의 결혼 사실이 알려지면서 각자 보유한 주택에 대해 관심이 쏠리는 분위기입니다. 먼저 현빈은 경기 구리시 아천동에 있는 ‘워커힐 포도빌’ 242.45㎡(약 73평) 펜트하우스를 지난해 1월 48억원에 매입했습니다. 최고 4층, 총 7가구로 지은 한 동짜리 고급주택입니다. 서쪽으로는 아차산, 동쪽으로는 한강을 끼고 있어 조망이 탁월하고 사생활 보호가 잘 됩니다.
손예진은 서울 강남구 삼성동 고급빌라 ‘아델하우스’를 보유하고 있습니다. 2008년 211.6㎡(약 64평)를 30억원에 사들였죠. 최고 7층, 총 14가구 규모 나홀로 주택이며 지하철 7호선 청담역 초역세권 입지입니다. 이달 기준 시세는 70억원 정도라고 합니다.
현빈과 손예진이 결혼 전 갖고 있던 주택은 모두 수십억원을 호가하는 고가 주택입니다. 이들이 결혼으로 조정지역 내 2주택자가 됐기 때문에, 추후 주택 한 채를 팔 때 양도소득세(이하 양도세)가 중과되면서 세액이 만만치 않을 전망인데요. 집을 어떻게 팔아야 현빈·손예진 부부가 양도세 중과세를 피해 세금을 줄여볼 수 있을지 알아보겠습니다.
먼저 양도세에 대해 간단히 설명하겠습니다. 국내 혹은 국외에 보유한 자산을 양도해서 발생한 차익에 대해 내는 세금이 바로 양도세입니다. 1가구 1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 수도권 등 조정지역에선 12억원 이하인 주택을 2년 이상 보유했으면서, 이 기간에 거주한 기간이 2년을 넘었다면 비과세 혜택 대상입니다. 이때 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%를 공제해 주는 장기보유특별공제도 받을 수 있죠.
그런데 살다보면 본의 아니게 2주택자가 되는 경우가 있습니다. ▲1주택자가 1주택자와 결혼하거나 ▲1주택을 보유하고 있는 60세 이상 부모 혹은 조부모와 동거하며 봉양하는 무주택자가, 1주택자와 결혼하는 경우 등입니다. 이때 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1가구 1주택으로 보고 양도세 비과세 혜택을 줍니다. 혼인한 날은 결혼식을 올린 날이 아니라, 관할구청에 혼인 신고한 날을 기준으로 삼습니다.
그런데 1주택자인 A씨가 또 다른 1주택자 B씨와 혼인한 후 자신이 보유하던 주택을 배우자가 된 B씨에게 증여하고, B씨가 두 사람이 혼인한 날로부터 5년 이내에 증여받은 주택을 원래 보유하던 주택보다 먼저 양도한다면 1가구 1주택 양도세 비과세 특례를 받지 못합니다. 즉 같은 세대원에게 주택을 양도하면 혼인 합가로 인한 비과세 대상이 아니라는 얘기입니다.
현빈과 손예진 부부는 구리 ‘워커힐 포도빌’과 서울 ‘아델하우스’ 중 어느 주택을 먼저 팔아야 좋을까요. 손예진은 ‘아델하우스’를 2008년 30억원 취득한 후 지금까지 10년 이상 보유·거주하고 있었습니다. 이 집은 현재 시세가 70억원쯤인데 지금 판다면 양도차익은 40억원입니다. 원래대로라면 고가 주택이어서 조정지역 내 2주택 중과 대상자에 해당합니다. 1가구 1주택 12억원 비과세 적용을 못 받고 최대 80% 장기보유특별공제도 못 받겠죠. 일반 양도세율에 2주택 중과세 세율인 20%까지 가산해 양도세로만 28억원을 내야 합니다.
하지만 이들이 혼인할 날로부터 5년 이내에 ‘아델하우스’를 매도한다면, 고가주택이더라도 혼인으로 인한 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 보유기간과 거주기간이 10년이 넘었기 때문에 양도차익 80%에 해당하는 26억원을 장기보유특별공제 받습니다. 따라서 양도세 과세 표준이 7억원 정도에 불과해 양도세는 2억원 정도 나올 전망입니다.
현빈과 손예진 부부의 결혼을 축하하며, 혼인 신고한지 5년 안에 주택 한 채는 양도해 ‘세금 폭탄’을 피할 수 있길 바랍니다. /글=박영범 YB세무컨설팅 대표세무사, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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