베테랑 세무사 20여명이 모여 만든 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 땅집고를 통해 연재합니다.

[케이택스 택스톡] “임대소득 세액 감면 안 받는 게 나을 수 있다”

[땅집고] 조세특례제한법에 따라 전용 40㎡ 이하 소형주택 임대사업자는 일정한 요건을 갖추면 임대소득세에 대한 세액 감면을 받을 수 있다. 국민주택규모 이하(다가구주택은 가구당 전용면적 기준) 주택이면서 세무서 사업자등록과 지방자치단체 임대사업자로 등록했고 2020년 7월 12일 이전 등록한 민간임대주택, 임대료 증액제한 준수, 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하인 경우다.

이때 4년 단기임대주택은 30%(2가구 이상 임대시 20%), 8년 장기임대주택은 75%(2가구 이상 임대시 50%) 세액 감면을 받는다. 국세청에 따르면 2020년 귀속 주택임대소득 분리과세 신고자 30만3933명 중 10.9%(3만3175명)가 세액 감면을 받았다.

하지만 향후 주택을 팔 때 양도소득세까지 고려한다면 임대소득세 세액감면을 받지 않는 것이 나을 수도 있어 주의해야 한다. 주택을 매도할 때 시세차익이 크면 감면받은 세액보다 더 많은 양도소득세를 내야 할 수도 있기 때문이다. 임대소득에 관한 세액 감면액은 소득세법상 감가상각비로 보는데 감가상각비를 산정하는 과정에서 건물의 건축연한이나 감가상각을 받아 소득세를 감면받는다. 추후 해당 주택을 양도할 때 당초 주택 취득가액에서 감가상각비 만큼을 더해 소득세 상당액을 차감해야 하기 때문에 양도소득세가 증가하게 된다.

예를 들어 8년 전 5억원에 취득한 주택을 10억원에 팔았다고 가정해 보자. 매년 건물 가치가 375만원(건물 재건축 연한 40년 기준)씩 삭감된다고 하면 이 주택에 대해 8년 간 3000만원을 감가상각비로 본다. 따라서 양도차익 5억원과 감가상각비 3000만원을 양도차익으로 보고 해당 주택 취득가액은 4억7000만원으로 간주한다. 이 경우 양도차익 5억원에 대해서만 양도세액을 계산했을 때보다 1000만원 정도 양도소득세가 더 부과된다.

다만 1가구 1주택자 양도소득세 비과세 적용이 가능하고 감가상각비를 감안해도 양도차익이 적다면 임대소득에 대한 세액감면을 받는 것이 유리하다. 또한 일부 특례규정을 적용할 수 있다면 임대기간 중 양도소득세를 크게 줄일 수 있으므로 세액 감면을 적용할 수 있는 여지가 생길 것이다. 가령 조세특례제한법 제97조의3 에 따라 10년 이상 임대한 경우 장기보유특별공제 70%를 적용할 수 있어 절세 효과가 크다.

다만, 두 가지 규정을 적용하더라도 양도차익이 큰 경우 특례 적용을 해도 양도소득세 부담이 클 수 있고, 요건을 갖춘 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서만 특례를 적용하므로 사전에 세무전문가와 개별 사례가 요건에 부합하는지 검토해 볼 것을 권한다. /글=김대중 세무사, 정리=전현희 땅집고 기자

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]