[발품리포트] 문재인 정부가 중단시킨 뉴스테이 가보니 “아파트 품질은 좋고, 임대료 싸서 좋네”

[땅집고] 지난 14일 경기 화성 동탄2신도시. 동탄역에서 차량으로 10여분을 달려 동탄2신도시 동쪽 끝으로 가자 10여개 동으로 이뤄진 아파트 단지가 보였다. 2015년 박근혜 정부 당시 추진한 ‘뉴스테이 1호’ 사업으로 추진돼 2018년 2월 입주한 ‘동탄 행복마을 푸르지오’다. 단지 내에는 통상적인 일반분양 아파트에 조성되는 각종 커뮤니티 시설과 국공립 어린이집이 있었다. 건물의 외관과 주택 내부도 일반 아파트와 아무런 차이가 없다.

동탄행복마을푸르지오는 지하 3층~지상 최고 20층, 11개동, 총 1135가구로 조성된 뉴스테이 단지다. 전용 59·74·84㎡ 주택으로 지었다. 대우건설이 시공했다. 준공 당시부터 입주했던 입주민의 경우 2번의 재계약을 마친 상태다.

최근 대통령직인수위원회에서 과거 박근혜 정부 시절 추진했던 이른바 기업형 임대주택(뉴스테이)을 부활시키는 방안을 검토 중이다. 뉴스테이는 공공 70%, 민간 30%의 투자로 그린벨트 등 외곽지역에 주택을 지은 뒤 최소 8년 간 시세의 90% 이하의 임대료로 임대하고 분양전환할 수 있는 사업이다. 땅집고는 ‘동탄 행복마을 푸르지오’의 현재 상황을 점검했다.

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■떼돈 번 건설사?…사실은 임대수익 적자

현 문재인 정부는 기업이 과도한 이익을 가져가고 주거 안정화 효과도 부족하다고 주장하면서 제도를 사실상 폐지했다. 지난해 11월 더불어민주당 최고위원회에서 송영길 당시 당대표는 “(뉴스테이 사업은) 총 12개 사업에 4조8000억 원의 이익을 민간이 독식하는 걸로 돼 있다”고 주장하기도 했다.

현장을 가보니 건설사들은 뉴스테이 사업을 통해 현재는 계속 적자를 보고 있다. 전자공시시스템에 따르면, 해당 단지를 운영하는 ‘동탄2 대우 뉴스테이’는 지난해 24억6800만원의 임대료 수익을 올리는 동안 86억7600만원의 손실을 입었다.

이 단지 운영사인 ‘동탄2대우코크렙 뉴스테이 기업형 임대위탁관리부동산투자회사’(이하 동탄2 대우 뉴스테이) 관계자는 “임대료 상승폭은 제한되는 데 반해 단지 내외부의 파손보수와 관리비용지출과 함께 인건비가 지속적으로 올랐기 때문에 임대기간 동안 수익을 올리기는 어려운 실정”이라면서 “임대시장 상황이 안 좋을 때는 입주자 모집을 위해 ‘렌트프리’(약정한 기간 건물을 공짜로 빌려 주는 무상임대)를 하면서 큰 적자를 보기도 했다”고 했다.

실제 임대료 인상률도 법정한도인 5%에 못 미치는 상황이다. 공공의 출자비율이 큰 만큼 임대료 상승을 통한 이윤 증가보다는 주거안정에 무게를 둔 까닭이다. 그는 “뉴스테이 사업은 공공 출자비율이 70%로 높아서 임대료 상승에 제동을 걸기 때문에 실제 인상률은 1.5~2% 수준”이라면서 “보유세 등 각종 세금도 부담하고 있고 주택도시보증공사가 지분 70%를 가진 대주주이지만 수십억에 달하는 임대보증 보험료도 부담하고 있다”고 했다.

동탄 행복마을 푸르지오의 임대료 수준은 주변 단지의 절반 수준이다. 이 단지의 전용 84㎡의 임대료는 보증금을 최저(8000만원)로 했을 때 월 88만9000원~98만2000원, 보증금을 최대(2억원)로 했을 때 35만7000원~39만2000원이다. 단지와 직선거리로 600m에 있는 비슷한 여건의 ‘동탄파크한양수자인’(806가구)의 전용 84㎡의 임대료는 보증금 2억원에 90만~100만원 수준이다.

■입주민 만족감 높아…분양전환 방식이 관건

임대료가 반값 수준이다보니 당연히 입주민의 만족도는 높다. LH·SH 등이 지은 임대 아파트는 모든 면에서 ‘수준 이하’지만, 민간 대형 건설사가 지은 뉴스테이는 분양 아파트와 큰 차이가 없이 지었다. 현장에서 만난 입주민 A씨는 “주택 내부는 4베이 판상형 구조로 일반 아파트와 같고 커뮤니티시설도 주변 아파트와 비교했을 때 오히려 나은 측면이 있다”면서 “입주민 대부분이 자가로 주택을 사거나, 회사를 옮겨 이사를 하는 경우가 아니면 임대계약을 갱신하면서 계속 사는 분위기”라고 했다.

실제로 동탄 행복마을 푸르지오에는 국·공립어린이집과 경로당, 게스트룸, 골프장, 헬스장 등 일반 분양 단지의 시설은 물론 단지 내 캠핑장, 주민 텃밭까지 있다. 주차장도 최근 아파트 단지와 같이 100% 지하에 들어갔다. 동탄 행복마을 푸르지오 관계자는 “뉴스테이 사업은 중산층을 겨냥해서 추진된 사업으로 건설사 입장에서도 8년 뒤 매각(분양)을 고려해 일반 아파트보다 공을 들여지었다”고 설명했다.

그러나 이 아파트 단지는 치명적인 허점이 있다. 박근혜 정부에서 뉴스테이를 공급할 당시 분양 전환에 대한 원칙을 정하지 않았다는 것이다. 분양가 산정 방식이나 기존 입주민의 분양전환 우선권 등 아무것도 정해진 것이 없다. 건설업계 관계자는 “(뉴스테이) 제도 도입 당시는 부동산 경기가 침체돼 있을 때여서 건설업계가 미분양을 걱정하던 시기”라면서 “분양가 책정도 건축주가 임의로 하던 때라서 관련법을 만들지 않았다”고 했다.

결국 이 헛점은 극심한 분쟁으로 이어질 것이 뻔하다. 다만, 공급량 자체가 많지 않았던 상황에서 건설사들이 무리하게 분양가를 책정해 수익을 올리려고 하지는 않을 것이라는 전망이 나온다. 입주민 B씨는 “현재 거주여건에 상당히 만족하고 있어서 분양전환에 관심이 많다”면서 “거주 기간에 따라 주변 시세보다 좀 낮은 수준으로 분양가만 책정이 된다면 입주민도 동의하지 않겠느냐”고 말했다.

윤석열 정부에서 뉴스테이가 다시 도입된다면 분양 전환 원칙을 먼저 세우고 사업이 재개할 것으로 예상된다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구원은 “건설사 입장에서도 리스크를 부담하고 아파트를 선임대, 후분양하는 것이어서 일정 수준의 수익이 보장되지 않으면 사업이 진행되기 어렵다”며 “그럼에도 감정평가 수준에서 분양 전환만 된다면 주택 소비자 입장에서도 거부감이 덜해 괜찮은 주택공급 방안이 될 것으로 본다”고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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