[윤석열號 부동산 대전환] ⑥다주택자 양도세 완화 내달 11일 시행…매물은 어디에서 나올까?

[땅집고] 대통령직인수위원회가 내달 11일부터 다주택자 대상으로 양도소득세 중과 배제 조치를 1년간 한시적으로 시행하기로 확정했다. 인수위는 다주택자가 지금 당장 매물을 내놓아도 잔금일만 5월11일 이후로 계약하면 양도세 중과 배제 적용을 받는다고 밝혔다.

그러나 업계에서는 다주택자 매물이 기대만큼 많이 나오기 어려울 수 있다고 본다. 당장 다주택자가 보유한 주택에 전월세가 들어있을 경우 쉽게 팔기 어렵다. 종합부동산세 부담까지 덜기 위해서는 6월 1일 이전에 잔금을 치러야 하는데 시간이 촉박하다는 지적도 나온다.

일선 공인중개사들은 집값이 더 오를 수도 있다는 기대감에 “좀 기다려 보자”는 다주택자가 많아 거래 절벽이 쉽게 해소되기 어렵다고 전한다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난 3월 서울 아파트 매매거래량은 지난 8일 기준 890건으로 집계됐다. 1년 전 같은 달 거래량(3762건)과 비교해선 76% 줄었다.

전문가들은 양도세 완화 조치에 이은 후속 조치가 뒤따라야 시장에 충분한 매물 공급이 이뤄질 것이라는 분석이다.

■ 5월11일 잔금일부터 양도세 중과 배제

문재인 정부는 지난해 6월1일부터 다주택자 양도세 중과 조치를 시행했다. 주택을 1년 미만 보유한 뒤 거래하면 양도세가 기존 40%에서 70%로, 2년 미만의 경우 60%로 올렸다. 여기에 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자는 경우 30%포인트 할증 세율을 더해 양도세 최고세율이 75%까지 인상됐다. 지방세를 포함하면 최대 82.5%까지 올라간다.

최상목 인수위 경제1분과 간사는 “현 정부에서 조치가 이뤄지지 않으면 5월10일 새정부 출범 즉시 시행령 개정을 발표해 다음날 양도분부터 양도세 중과를 배제한다”고 했다.

하지만 다주택자들이 얼마나 매물을 내놓을지는 미지수다. 종부세를 감안하면 6월 이전에 처분해야 하는데 지금 당장 집을 내놓아도 시간이 촉박하다. 현재 토지거래허가구역으로 묶인 서울 압구정·여의도·성수·목동과 잠실·대치·삼성동 등지에선 양도세 규제가 풀려도 집을 팔기 어렵다는 이야기가 나온다. 토지거래허가구역에서는 매수자가 3개월 이내에 잔금을 치르고, 6개월 이내에 직접 입주해야 주택을 살 수 있어서다. 세입자가 있다면 아예 거래가 불가능할 수도 있다.

전문가들은 다주택자가 비규제지역 주택을 양도할 때 과세하는 방법을 따를 것으로 전망했다. 현행 법상 다주택자가 양도하는 조정대상지역 내 주택에는 중과세를 적용한다. 이 때 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 일체 적용하지 않고, 적용 세율은 일반세율에 20~30% 할증 과세한다. 유찬영 세무사무소 가문 대표는 “다주택자 중과세 완화는 다주택자가 양도하는 주택 중 비규제지역 주택에 대해 과세하는 방법을 따른다는 의미로 보인다”며 “다주택자가 양도하는 주택 중 조정대상 내 주택이 아닌 경우 일반세율(6~45%)을 적용함과 동시에 장기보유특별공제를 1년에 2%씩 보유기간별 공제하고, 최대 15년에 30%를 적용한다”고 했다.

예를 들어 2주택자인 A씨가 15년 전 10억원에 구입한 서울 강남 아파트를 30억원에 양도한다고 보면 현행 법상 할증 세율 20%를 적용받아 양도세가 13억5806만원인데, 중과 배제할 경우 장기보유특별공제와 일반세율 적용으로 양도세는 6억2000여 만원에 그친다. 거의 절반 수준으로 줄어든다.

■ 양도차익 5억 미만 일시적 2주택자는 ‘보유’가 낫다

양도세 중과 배제 대책은 다주택자에게 절세 효과가 크다. 하지만 이를 통해 시장에 매물이 늘어나려면 결국 다주택자가 주택 처분으로 절세하는 돈보다 양도차익이 커야 한다, 그렇지 않으면 다주택자가 굳이 매도할 이유가 없다. 양도차익이 더 크더라도 향후 시세 상승이 보장된 지역에서는 매물이 나오지 않을 가능성도 높다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 인수위가 양도세 완화 방침을 발표한 지난달 31일 5만1537건에서 지난 11일 5만2460건으로 1.7% 늘어나는데 그쳤다. 전체적으로 늘어났지만 고가 주택이 밀집된 서울 강남권을 보면 오히려 매물이 줄어들었다. 이 기간에 강남구는 4147건에서 4089건으로 1.4%, 서초구는 3799건에서 3760건으로 1.1%, 도봉구는 1784건에서 1767건으로 1.0%, 금천구는 793건에서 781건으로 1.6% 감소했다. 반면 마포구는 1841건에서 1955건으로 6.1%, 강서구는 2608건에서 2736건으로 4.9%, 강북구는 991건에서 1038건으로 4.7% 증가했다.

박민수 더스마트컴퍼니 대표(필명 제네시스박)는 “시세 차익 5억원 이하 주택을 보유한 일시적 2주택자는 양도세 중과 완화를 받더라도 절세 효과가 미미하고, 향후 집값이 더 오를 가능성이 높아 결과적으로 불이익이 될 수 있다”며 “양도차익이 수십억에 이르는 다주택자는 세금 부담이 커 저렴한 외곽 지역 매물부터 처분을 고민할 필요가 있다”고 했다. 그는 “수도권 외곽지역부터 다주택자가 내놓는 매물이 쌓일 수 있고 무주택자는 이를 잘 선별해 내 집 마련 기회로 삼는다면 공급 부족 문제도 일부 해결할 수 있을 것으로 보인다”면서 “다만 이렇게 쌓인 매물 가격이 앞으로 얼마나 오를지 여부는 불투명해 실수요를 고려하지 않은 무분별한 투자는 주의해야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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