[윤석열號 부동산 대전환] ③재건축 안전진단 기준 완화로 주택 공급 늘린다

[땅집고] 윤석열 대통령 당선인과 대통령직수인수위원회가 아파트 재건축 첫 관문인 안전진단 완화를 검토 중인 것으로 알려지면서 구체적인 실행방안에 대한 관심이 커지고 있다. 정비업계는 1차 정밀안전진단 기준 자체를 완화하는 방안과 2차 정밀안전진단인 적정성 검토를 완화하거나 폐지하는 방법 중 한 가지를 선택할 가능성이 크다고 본다.

안전진단은 재건축 추진에 앞서 건물이 구조 안전을 검사하는 제도다. 문재인 정부는 집값 안정을 위해 안전진단 기준을 대폭 강화했다. 특히 공공기관이 진행하는 적정성 검토(2차 안전진단)는 문 정부에서 만든 제도로 2018년 3월 도입했다.

지자체가 진행하는 1차 정밀안전진단 결과는 점수에 따라 A~E등급으로 나뉜다. A~C등급은 재건축을 할 수 없고, E등급은 바로 재건축을 진행할 수 있다. 문제는 조건부 재건축인 안전진단 D등급. 정부가 지정한 기관(국토안전관리원·한국건설기술연구원)에서 2차 안전진단을 받아야 한다. 2차 안전진단에서 55점 이하를 받아야 재건축을 할 수 있다.

인수위는 안전진단 제도가 원래 목적인 ‘건물 위험 요소 파악’보다 ‘재건축 사업 규제’에 초점이 맞춰지다 보니 지나치게 기준이 까다로워졌다고 본다. 인수위 관계자는 “문재인 정부는 재건축을 집 있는 사람에게만 이익이라는 잘못된 관점으로 접근해서 사업을 최대한 못하게 하는 방향으로 규제했다”면서 “새 정부의 안전진단 완화 정책은 새 아파트를 지을 수 있는 여건을 마련해 안전은 안전대로 지키고, 주거도 안정시키겠다는 의지가 녹아있다”고 했다.

정비업계는 인수위가 3가지 방안 중 한 가지를 선택할 것으로 보고 있다. ①1차 정밀안전진단 비중치를 조정해 2차 정밀안전진단까지 받는 단지를 최소화하는 방안 ②2차 정밀안전진단 기준을 완화하는 방안 ③2차 정밀안전진단을 폐지하는 방안 등이다.

①1차 정밀안전진단 비중치 조정

1차 정밀안전진단 단계에서 세부 항목 비중치를 조정하면 2차 정밀안전진단까지 진행하는 단지를 줄일 수 있다. 현재 1차 안전진단에서 조건부 재건축 허용인 D등급을 받으면 2차 안전진단을 받아야 하는데 비중치를 조정하면 E등급을 받을 수 있다.

주거환경평가와 마감재, 설비 노후도 평가 가중치를 높이고 구조 안전성 평가 비율을 낮추는 안이 유력하다. 윤 당선인은 대통령 선거 당시 ▲주거환경평가(30%) ▲건축마감 및 설비 노후도 평가(30%) ▲ 구조 안전성평가(30%) ▲ 비용분석(10%)을 제안했다. 현재는 ▲주거환경평가(15%) ▲건축마감 및 설비 노후도 평가(25%) ▲ 구조 안전성평가(50%) ▲ 비용분석(10%) 등이다.

업계에서는 현재 구조안전성 평가는 건물이 무너지거나 기울어지는 정도가 아닌 이상 만족스러운 점수를 받기 어렵다고 본다. 실제로 지난 4년 간 2차 안전진단을 신청해 통과한 단지는 32곳 중 9곳 뿐이다.

정비업계에서는 가중치를 바꾸면 안전진단 통과 비율이 유의미하게 늘어날 것이라고 기대한다. 예컨대 서울 송파구 올림픽선수촌의 경우, 현재 기준으로는 1차 정밀안전진단에서 60점을 받아 통과하지 못하지만 개선안을 적용하면 52점으로 안전진단을 통과할 수 있다. 서울 양천구 목동 9단지도 현행 적정성 검토에서 총점 58.5점으로 C등급(유지·보수) 판정을 받아 안전진단에서 탈락했지만 새 기준을 적용하면 52.85점으로 재건축이 가능해진다. 땅집고가 시뮬레이션한 결과, 가중치를 개편하면 현행 안전진단 점수에 비해 평균 6~10점 정도 낮아지는 것으로 파악됐다.

안전진단 가중치는 정부 의지만으로 충분히 조정할 수 있다. 도시정비법 12조 5항에 따라 국토부 고시로 개정할 수 있다.

②2차 정밀안전진단 강도 완화

2차 안전진단 강도를 완화하는 방안은 별도 입법 없이도 가능하다. 2차 안전진단은 민간이 진행하는 1차 조사보다 평가가 더 박하게 나오는 경우가 많다. 예컨대 1차 조사에서 노후화나 위험성이 크다고 평가됐던 항목이 2차 조사에서는 문제 없다고 평가되는 식이다.

업계 관계자는 “2차 안전진단은 공공기관이 업무를 수행해 정부 입김이 크게 작용할 수밖에 없다”면서 “실제로 제도 도입 후 2020년까진 통과 단지가 나왔는데 정부가 재건축 규제를 더 강화한 2021년 말 이후에는 똑같은 가중치와 평가를 적용했는데도 통과단지가 없었다”고 했다.

실제로 서울 구로구 오류동 오류동부그린의 경우 1차에서 51점을 받았는데, 2차 정밀안전진단에서 62점으로 11점이나 올라갔다. 2차 적정성 검토 때 구조안정성에 치명적이지 않으면 결함이 아닌 것으로 판명하는 등 까다로운 잣대를 들이대 안전점수가 급격히 높아진 것이다. 1차와 2차 조사 결과가 비슷했다면 충분히 재건축이 가능한 점수였다.

하지만 이 방안은 정부가 시장에 개입하기 위해 산하기관에 무리한 압력을 가한다는 비판을 받을 수 있다. 건설업계 관계자는 “정부가 입김을 넣으면 그에 맞는 결과가 나올 때까지 시뮬레이션을 돌리기 때문에 결국 일정부분 반영이 될 수밖에 없는 구조”라면서 “이런 방식은 시장과 과학성을 곡해할 수 있는 만큼 지양해야 한다”고 했다.

③2차 정밀안전진단 폐지

준공 30년 이상 단지에 대해 2차 안전진단을 면제하는 방법도 있다. 윤 당선인이 재건축 완화책 중 하나로 제시했던 방안이다. 재건축 단지로서는 안전진단 비용과 시간을 절약할 수 있고 주택 공급이 급한 정부는 사업을 앞당기는 효과를 기대할 수 있다.

정비업계는 2차 안전진단 폐지가 집값을 크게 자극하지 않을 것이라고 본다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “실제 구조 안전성 가중치는 2006년 50%까지 올랐다가 박근혜 정부 때인 2015년에 20%로 축소됐다”며 “현 정부에서 규제를 강화한 이후 재건축 단지 매매가 오름세가 더욱 컸다”고 했다.

하지만 2차 안전진단을 폐기하면 무분별한 개발이 우려된다는 지적도 있다. 1차 안전진단은 민간업체가 진행하기 때문에 자칫 조합에 유리한 결과를 도출할 가능성이 있고 업체에 따라 판단 기준이 달라 혼란을 빚을 수 있다. 서진형 경인여대 부동산학과 교수는 “민간 기준만 갖고 아파트를 재건축하면 멀쩡한 건물을 허무는 경우가 나올 수 있고 동시다발적으로 재건축을 추진하면 집값 급등 가능성도 있다”며 “현재 인수위가 제시한대로 가중치를 완화해 재건축하는 단지를 늘려가되 시군구 별로 쿼터제를 도입해 순차적으로 재건축을 추진할 수 있도록 해야 한다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com, 전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]