[윤석열號 부동산 대전환] ①재건축초과이익환수제 어떻게 손볼까?

[땅집고] 최근 재건축초과이익환수제(이하 재초환)에 따른 부담금 부과가 코앞에 닥친 서울 반포 현대아파트 등 수도권 16개 재건축 단지 조합원들이 밤잠을 설치고 있다. 1인당 최대 5억원에 달하는 부담금 폭탄을 맞을 상황이기 때문이다.

전국 70개 재건축 단지가 모인 재건축조합연대는 당장 발등의 불로 닥친 부담금 납부 유예 방안을 대통령직인수위원회에 공식 요청한 것으로 알려졌다. 전문가들은 재초환 제도 개선없이 재건축 활성화를 통한 도심 주택 공급 확대는 사실상 불가능하다고 보고 있다. 이에 따라 인수위가 재초환을 어떻게 개편할지가 초미의 관심사로 떠올랐다.

문제는 재초환 법을 전면 개정하려면 여소야대(與小野大) 국회 동의가 필수다. 단기간에 법을 바꾸기 어렵단 이야기다. 따라서 인수위가 정부 단독으로 고칠 수 있는 부분부터 점진적으로 손질할 가능성이 높다는 관측이 나온다.

■재건축 개시·종료시점 가액과 개발비용 산정 손볼 듯

재건축초과이익환수제란 재건축 단지 조합원이 오른 집값으로 얻은 이익이 인근 집값 평균 상승분과 각종 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우, 전체 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 처음 시행했다가 금융위기 이후 주택시장 위축 우려 등의 이유로 2013~2017년엔 일시 중단됐다. 이후 문재인 정부 출범 직후인 2018년 부활했다.

당시 재시행을 앞두고 전국 재건축 조합들은 개인 재산권을 침해하고, 양도소득세와 중복되는 ‘이중 과세’라며 정부 상대로 위헌소송까지 제기했지만 2019년 12월 헌법재판소가 합헌 판결을 내렸다.

합헌 판결이 내려진 만큼 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’을 개정하거나 폐지하려면 국회 동의가 필수적이다. 다만 여소야대 상황에서 여당 뜻대로 법을 바꾸기는 쉽지 않다. 전문가들은 정부가 시행령을 바꿔 규제를 완화할 것이란 예측이 많다.

정부가 당장 시행령 개정으로 개선할 수 있는 부분은 2가지가 있다. 초과이익 계산식에서 재건축 개시·종료시점 주택가액과 개발비용 항목을 조정하는 것이다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “재건축 종료시점 주택가액을 산정하는 기준과 방식, 개발비용 범위 등을 대통령령으로 조정할 수 있다”면서 “주택가액 산정 방식만 바꿔도 부담이 줄어든다”고 했다.

실제로 문재인 정부에서도 개시시점 주택가격을 계산할 때 공시가격의 60%가 아닌 90%를 적용하도록 시행령을 개정해 부담을 줄여준 적이 있다. 비슷한 방법으로 종료시점 주택가격을 낮추는 방안도 거론되지만 결국 공시가격이나 시세 등을 고려해야 하기 때문에 부담을 줄이는 데에는 한계가 있다.

개발비용 항목을 조정하는 것도 방법이다. 개발비용 항목에는 공사비, 설계감리비, 부대비용 등이 포함된다. 다만 공사비를 높이면 그만큼 조합원 부담이 늘어나는 것이 문제다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “조합이 아파트를 아주 고급스럽게 짓는 방식으로 개발 비용을 올리면 결과적으로 재초환을 통한 아파트 가격 안정 효과는 떨어진다”고 했다.

■개시시점 산정일 바꾸고, 평균주택가격상승률 현실화해야

결국 부담금을 대폭 줄이기 위해서는 ▲부과율 조정 ▲개시시점 조정 ▲정상 주택가격 상승분 총액 산정방식 변경이 필수적이다. 하지만 법 개정이 필요해 쉽지 않다.

부과율을 현재 최대 50%에서 25%까지 낮추면 수억원대 부담금이 절반 이상 줄어들 수 있다. 부담금을 면제하는 조합원 1인당 평균 이익 기준을 현재 3000만원 이하에서 1억원 이하로 높이는 방안도 거론한다. 그러나 이 방안은 1억원 이상 부과금을 납부해야 하는 수도권 대다수 재건축 단지에는 적용되지 않는다.

개시시점 주택가격 산정일을 현재 추진위원회설립일이 아닌 조합설립인가일이나 사업시행인가일로 늦추는 방안도 나온다. 이는 주택 가격이 본격적으로 오른 기간이 지난 5년 동안이었다는 점을 감안한 것이다.

일선 재건축 조합에서는 정상 주택가격 상승분 총액 산정방식을 변경해 달라는 요구도 있다. 현행 법에선 정상 주택가격 상승분 총액을 계산할 때 해당 지역 평균주택가격상승률을 반영하도록 한다.

이순복 반포현대 아파트 재건축 조합장은 “정상 주택가격 상승분 산정시 적용하는 평균주택가격상승률만 현실에 맞게 고쳐도 부담금이 크게 낮아진다”고 주장했다. 그는 “반포현대의 경우 추진위원회가 설립된 2015년 이후 현재까지 주변 아파트 시세를 살펴보면 아무리 낮게 잡아도 평균 140% 올랐다고 추산하는데, 한국부동산원은 주택매매지수만을 고려해 34%에 그친다고 평가했다”며 “조합측 상승률(140%)을 적용하면 현재 조합원당 1억5000만원으로 추산되는 부담금이 1000만~4000만원 수준으로 낮아진다”고 했다.

재건축 조합들은 일단 부담금 부과 절차를 중단한 뒤 향후 법안을 고치는 방안도 주장한다. 재초환 법에서 부담금 납부 유예는 대통령령으로 시행할 수 있다. 박경룡 전국재건축정비사업조합연대 간사는 “주택가격이나 개발비용만 조정하는 방식은 결국 땜질식 처방에 불과해 일단 부과 유예하고 법안 전체를 손질하길 원한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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