땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] '검단 제일풍경채 2차' 시세차익 크지만…전철 멀고 계약금도 부담

[땅집고] 제일건설이 인천 검단신도시 내 인천 1호선 연장선 역세권 부지(AB18블록)에 짓는 ‘제일풍경채 검단 2차’ 분양에 나선다. 지하 2층~지상 최고 29층 총 1734가구로 검단신도시 단일 단지로는 최대다. 일반 분양은 총 912가구다. 전용면적별로 ▲74㎡ 201가구 ▲84㎡ 244가구 ▲110㎡ 467가구다. 오는 11일 1순위 청약을 받는다. 입주는 2025년 4월 예정이다.

‘제일풍경채 검단2차’가 들어서는 검단신도시는 투기과열지구로, 일반 공급분 중 추첨으로 당첨자를 뽑는 110㎡(이하 전용면적) 주택형이 상당수 포함돼 예비 청약자 관심이 높다. 녹지가 많고 통학 여건이 나쁘지 않아 검단에서는 알짜 단지 중 하나로 꼽힌다. 84㎡ 기준 분양가격도 5억원이 안돼 시세보다 4억원 안팎 저렴한 것도 눈에 띈다.

다만 서울로 이어지는 전철 등 대중 교통망은 매우 열악하다. 서울 여의도까지 출퇴근하려면 버스와 전철로 갈아타고 1시간 이상 걸린다. 신도시 내 3단계 지구 중 가장 빨리 입주하는 단지여서 한동안 생활 인프라 부족을 감내해야 한다는 것도 단점이다. 청약가점이 낮은 2030세대가 도전해볼 수 있는 추첨제 물량도 나온다. 하지만 예비청약자 사이에서는 “추첨제 물량인 110㎡에 당첨되면 계약시점에 1억3000만원 정도를 갖고 있어야 한다. 계약금 20% 조건이 너무 비싸서 ‘그림의 떡’”이라는 하소연도 나온다.

■ “버스 배차간격 20~30분…지하철 뚫려도 비역세권이네”

검단신도시는 인천 서구 당하·마전·불로·원당동 일대 1118만1000㎡를 개발하는 마지막 2기 신도시다. 총 7만5000여가구(18만7000여명)을 수용한다. 2018년 1단계 지구 분양을 시작해 현재까지 1만3000여 가구가 분양을 마친 상태다. 2018년과 2020년 각각 착공한 2·3단계 사업은 2023년 완료 목표로 추진 중이다.

검단신도시 최대 약점은 서울·인천 등 주변 지역으로 나가는 전철이 없다는 점인데, 향후 인천 지하철 1호선 연장선이 단지 근처에 개통한다. 이 노선이 개통하면 신설역(102역·가칭)에서 서울 마곡역까지 10분대, 서울역까지 30분대, 강남역까지 40분대 이동이 가능해질 전망이다. 그러나 신설역에서 800m 정도 떨어져 있어 비(非)역세권이다.

‘제일풍경채 검단 2차’에서 공항철도 검암역과 계양역까지 이동하려면 버스로 30분 정도 걸리는데, 배차시간은 평일에도 20~30분에 달해 지하철 타는데만 최장 1시간쯤 걸릴 수도 있다. 여의도·공덕 등 서울 업무지구로 이동하려면 1시간~1시간30분쯤 걸려 교통 불편을 감수해야 한다.

지난해말 분양한 ‘제일풍경채 검단1차’와 비교했을 때 ‘제일풍경채 검단2차’는 아이를 키우기에 더욱 편리하다. 단지 내 어린이집이 조성되고, 유치원부터 초·중·고교 예정 부지가 모두 반경 300m이내에 있다. 다만 향후 신설할 인천 1호선 102역은 약 400m 더 멀다.

단지 서북쪽에 근린공원이 있다. 그러나 ‘제일풍경채 검단 2차’ 입주 시점까지 생활 인프라가 제대로 갖춰지기는 어려울 전망이다. 3단계 지구의 아파트 입주가 끝날 때까지 은행 등 인프라 시설을 이용하려면 약 1.5km 떨어진 원당지구 내 중심상업지구까지 가야 한다. 버스로 10~15분 정도 걸린다.

‘제일풍경채 검단2차’는 전 가구를 남향 위주로 배치하고 4베이(Bay) 판상형으로 설계됐다. 대부분 3면 발코니를 적용해 실사용 면적을 넓히는 특화 설계를 적용했다.

커뮤니티시설로는 단지 내 잔디마당, 플라워가든, 패밀리파크 등 테마가든과 수영장, 사우나, 골프연습장, 작은도서관, 키즈카페 등이 조성된다.

■ 시세차익 약 4억이라지만… 2030은 당첨돼도 ‘그림의 떡’?

‘제일풍경채 검단 2차’는 분양가 상한제를 적용받아 시세 대비 분양가는 저렴하다. ▲74㎡ 3억4800만~4억1000만원, ▲84㎡ 는 4억1500만~4억7600만원, ▲110㎡ 5억4600만~6억2900만원이다. 발코니 확장비는 주택형별로 670만~1000만원 수준이다.

현재 주변에서 가장 비싼 아파트는 지난해 8월 입주한 ‘검단신도시 푸르지오 더베뉴’. ‘제일풍경채 검단2차’로부터 남동쪽으로 직선거리 약 2km 떨어져 있는데, 이달 12일 84㎡가 8억3000만원에 팔려 일대 최고가를 기록 중이다. 현재 매매호가는 9억5000만원이다. 이를 감안하면 제일풍경채 검단2차 당첨자는 4억원 가량의 시세차익을 기대해 볼 수 있다.

투기과열지구의 경우 84㎡ 초과 주택형은 추첨제로 공급한다. ‘제일풍경채 검단2차’는 추첨제 물량이 230여가구로 적지 않아 청약가점이 낮은 20~30대 예비청약자 관심이 높았다.

그러나 계약금 20% 조건을 적용한다. 110㎡에 당첨된다면 계약시 1억1000만~1억3000만원 정도를 현금으로 손에 쥐고 있어야 한다. 자금 여력이 충분치 않은 2030 예비청약자들에게는 꽤 부담스러운 금액이다. 이 때문에 “추첨제로 로또가 당첨돼도 자진 반납해야 할 판” “2030은 추첨으로도 진입할 수 없는게 청약시장”이라는 비판도 나온다.

전문가들은 추첨제로 청약을 노린다면 물량이 꾸준히 나오는 수도권 기타지역을 노려보라고 조언한다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “현행 가점제 하에서 추첨제로 당첨을 노린다면 향후 파주 운정과 인천 계양지구 등에 예정된 물량을 노려보길 권한다”며 “미혼 1인 가구라면 민간분양으로 나오는 전용 60㎡ 이하 주택형을 추첨제(생애최초 특공)로 도전하는 것이 유효한 전략이 될 것”이라고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]