[땅집고] 대통령직인수위원회(인수위)가 공식화한 ‘임대차3법 폐지·축소’의 실현 가능성에 눈길이 쏠린다. 다수 의석을 차지한 거대 야당 더불어민주당이 29일 반대 입장을 밝히면서다. 업계에서는 민주당이 폐지 수준의 임대차 3법 개정을 받아들일 수 없다고 보고 있다. 문재인 정부 부동산 정책 실패를 시인하는 꼴이 되기 때문이다. 이에 민주당에서 받아들일 수 있는 현실적인 대책안을 마련하는 것이 실현 가능성이 높다는 지적이 나온다.

임대차3법은 현 정부와 민주당 주도로 2020년 7월 시행했다. ▲2년 임차 계약 후 추가 2년을 보장하는 ‘계약갱신청구권’, ▲임대료 증액 상한을 이전 계약의 5% 이내로 제한하는 ‘전·월세 상한제’ ▲계약 30일 이내 계약 사실을 신고하도록 하는 ‘전월세 신고제’ 등 3개 제도가 핵심이다.

시장에서는 계약기간을 일부 조정하고 임대표 상승 폭을 유연하게 운영하자는 주장이 나온다. 인수위에서는 과거 박근혜 정부 시절 추진했던 이른바 기업형 임대주택(뉴스테이)과 문재인 정부에서 폐지한 소형아파트 등록임대를 부활시키는 방안도 검토하고 있다.

■전문가들 “계약 기간과 임대료 상승 폭 조정해야”

전문가들 사이에서는 계약 기간과 임대료 상승 폭을 시장 상황에 맞게 조정할 필요가 있다는 지적이 나온다. 현재 2년＋2년’인 계약 기간을 3년 또는 ‘2년＋1년’으로 조정하고, 임대료 인상 상한선5%를 유연하게 적용하는 방안이 주로 거론된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “2년＋1년이나 3년으로 계약기간을 정할 경우 중학교, 고등학교 입학과 졸업 때마다 학군에 따라 이사할 수 있는 장점이 있다. 3년 이후에는 자율 계약으로 완화하면 최장 6년까지 살 수 있어 민주당의 논리에서도 벗어나지 않아 협상 가능성이 큰 안”이라고 평가했다.

임대료 상한선 5%에 대해서도 전문가들은 가이드라인을 시장 현실에 맞게 융통성있게 운영해야 한다고 입을 모았다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “일정 금액 이하 저가 임대차계약에만 상한선 5%를 적용하고 나머지는 시장 자율에 맡기는 정책을 도입해야 한다”고 주장했다.

권 교수는 “시장 논리에 맞춰 상한선을 유연성 있게 놔줘야 한다”면서도 “악덕 임대인이 발생할 수 있기 때문에 임차인 주거안정을 위해 5~10% 같은 상한선 가이드라인을 정하는 것도 필요하다. 5% 이하로 임대료를 올리는 임대인에게는 세제 혜택을 주는 인센티브를 도입하는 것도 방법”이라고 말했다.

■일각선 임대차 3법 개정 아닌 폐지 주장도

반면 임대차 3법 개정이 아닌 폐지를 주장하는 목소리도 나온다. 현재 임대차3법도 복잡한데 잘못 손댔다가는 더 복잡해져 시장에 혼란만 야기한다는 것. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “법을 적용하는 입장이든, 적용받는 입장이든 쉽게 이해하고 쓸 수 있어야 좋은 법인데, 임대차 3법은 전혀 그렇지 않다”며 “보완하겠다는 목적으로 어설프게 새로운 내용을 추가할수록 더 복잡해진다. 시행 초기에 폐지하는 것이 시장에는 이득”이라고 지적했다.

그는 “임대차3법을 폐지하고 기존 임대차 제도로 돌아간다면 임대차3법으로 발생한 문제는 자연스레 소멸한다”며 “법을 폐지해도 이미 계약갱신청구권을 사용한 계약은 소급 적용할 필요 없이 자연스럽게 계약 만료하도록 두면 된다”고 주장했다.

인수위 부동산 TF팀장을 맡고 있는 심교언 건국대 부동산학과 교수는 대선 직전 내놓은 언론 기고문과 토론에서 “전월세는 민간의 영역으로 공공이 과도하게 개입할 문제가 아니기 때문에 임대차 3법 폐지가 바람직하다”는 입장을 밝혔었다. 심 교수는 “다만 시장 충격을 줄이기 위해 초기에는 자발적으로 임대료를 싸게 공급하는 집주인에게 세제·대출 혜택 등 인센티브를 제공해 가격 안정을 유도하는 것이 방법”이라고 밝혔다.

■소형 아파트 등록임대·뉴스테이 부활하나

인수위는 임대차3법 축소·폐지와 함께 민간 임대시장 활성화 방안을 적극 검토하고 있다. 등록임대와 민간임대주택 제도 부활이 대표적이다. 심교언 교수는 이날 인수위 브리핑에서 “차기 정부는 시장 기능 회복을 위해 ‘임대차 3법’의 폐지·축소를 포함한 주택임대차 제도 개선을 검토한다”면서 “여소야대 국회에서 법 개정이 장기화할 우려가 있어 단기 방안으로 등록임대 활성화와 민간임대주택 활성화에 나서겠다”고 밝혔다.

특히 기업형 임대주택(뉴스테이) 부활 가능성이 높다. 뉴스테이는 민간사업자가 기업형 임대아파트를 조성한 후 해당 주택을 8년 동안 안정적으로 임차인에게 공급하도록 한 제도다. 인수위 측은 “민간등록임대는 공공임대의 한계를 보완해 임차인에게 장기간 안정적인 거주가 가능하도록 해주는 제도”라면서 “(주택) 재고 순증 효과가 있는 건설임대를 충분히 공급하도록 지원하고, 매입임대는 비 아파트와 소형 주택 중심으로 단계적으로 확대할 계획”이라고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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